“任志强借商业地产突围调控 自持物业比例仍难扩大”

本篇文章1911字，读完约5分钟

经过记者尚希王杰从北京出发

年的最后一天，华远地产( 600743，sh ) )以10亿5000万元的价格获得北京通州梨园地块，将在北京土地市场上陷入失意的华远地产董事长任志强终于打回根据地。

在这次回归中，华远地产选择了商业地产，同时是与东六环毗邻的商业项目。

“华远大力推进集团层面的商业房地产业务。 ”3月31日，华远地产相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时指出，目前，华远在青岛、西安的整个商业上市，而通州的这个商业项目也以办公楼和中高级购物中心为主。 谈到项目未来的持有情况时，他说，目前具体方案还不明确，但应该有一部分被散装出售，一部分被自行持有。

控制下的业务突飞猛进/

这些负责人向《每日经济信息》记者表示，随着监管政策的细化，华远也将积极调整和完善产品结构。 “适当增加商业房地产投资，寻求新的收益增长点，以更丰富的产品线平衡市场波动。 ”

在3月22日的华远地产年度业绩和分红案证明会上，任志强阐述了他的新计划。 “城市化率超过55%的城市商业地产比重增加，我们将每年根据资金诉求适度逐步扩大商业房地产比例。 ”

年报显示，华远年营业收入30.8亿元，同比增长18%，创近5年来最高成绩。 然后，实现净利润5亿4100万元，比去年同期增长16%。 值得注意的是，华远地产去年的预收款额为37.06亿元，比去年同期增长56.94%。

中信投拆报告显示，华远地产年销售额比去年同期增长101%，扣除海信13亿元合同，销售额43亿元，根据企业新年度营销目标，预计计划销售合同额将增长20%以上，年企业可销售额达到95亿元左右

《每日经济信息》记者指出，中信建投的研报同样指出，土地储备仍是华远的“软肋”。 “随着高质量储备结算的结束，未来毛利率的下降不可避免。 ”

“为了保证北京地区每年新增的土地储备，去年我们参加了几十次土地拍卖。 ”华远地产相关负责人对《每日经济信息》记者表示，华远正是采取“农村包围城市”的方法，“目前，华远在北京通州的土地储备近50万平方米，其中商业地产近10万平方米。”

上述负责人表示，年华远将继续扩大开发规模，“企业全年全部开工面积220万平方米，其中新增开工面积90.1万平方米，竣工面积40.8万平方米。 ”。

不动产持有率暂时难以上升/

年12月31日，华远获得北京通州区梨园镇地块。 该地块建筑面积超过12万平方米，成交额10.05亿元，是住宅商业金融综合用地。 《每日经济信息》记者从华远地产获悉，该地块已建成华远·铭悦好天地商业项目，拟于今年下半年入市。

但是，关于通州这个商业项目的最终持有情况，负责人说:“项目有购物中心和办公楼，一部分是散装的，一部分是自费的。”最终还没有明确。

无论是限购、限制贷款、还是刚落地的《国五条》细则，住房长时间投资化已经是不争的事实。 对越来越多的开发公司来说，商业房地产再次被称为结构调整的一大重点。

但是，受限于商业项目投资巨大、还款缓慢，任志强坦白说，华远地产没有从公开资本市场获得资金，因此无法进一步扩大房地产持有率。

这样的难题困扰着其他开发者。

3月21日，在香港举行的年度业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川表示，年度北辰实业商业房地产业绩比去年大，连续两三年出现下滑。

张世茂首席财务官表示，商业房地产租金回收期较长，即使通过几年的商业经营内在价值大幅增加，但由于大宗资产的波动是长期的，也有可能导致资金沉淀，他主张“世茂试图通过低价资金融资造血”。

《每日经济信息》记者了解到，复地也在与旗下房地产基金智盈投资合作，探索投资模式的“转型”。 智盈投资董事总经理董伟海表示，“通过改造业绩稍差但有潜力的商业项目、重组租户等方式为房地产重新增值，投资者由此获得相应的收益。”

上海易居研究院研究员严跃进表示，在商业地产出现结构性饱和迹象的情况下，商业地产商的前期规划和后期展望缺乏科学跟进，从而陷入困境。 “商业地产的运营与住宅地产不同。 从项目策划、招商引资、后续管理等过程中，商业地产商一定要有创新意识。 ”

对开发商来说，至少在现阶段，处理房地产企业融资的方法只有两种。 一种是用以前流传下来的方法通过房地产销售来处理资金压力。 二是利用海外融资平台，在海外发行reits，获得足够的资金。 事实上，越来越多的企业以第一种形式处理房地产持有的压力。

根据中国指数院的数据，从2008年2008年开始，商业营业用房待售面积增长了近40%，达到7130.34万平方米。 在这样的背景下，销售商业房地产拥有商业房地产也不是那么容易。 大企业品牌开发商据此改变了销售方式，提高了租金，并提高了商店的经营价值。