““双十一销售节”前先出手 社区O2O行业房企大战马云”

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5年前，马云创造了一个属于“双十一销售节”、“光棍节”的电子商务c2c节日，让客户完全接受了网络购物这一新的资费方式。 直到年的“6·18”电子商务，阿里旗下的天猫与京东、苏宁、国美等对手率先混战，将b2c的概念普及到市场上。 近年来，消除空之间距离的“网购”模式大行其道，在前所未有的商业中奄奄一息，他们左顾右盼，寻找突围之路翻身。

在安静的时间里，人们又开始说更多的“实体店铺”、“购物体验”这个词，开发商、中介、互联网等各路人以现实中存在的各个社区为中心进行激烈的竞争，耗费入口。 这就是现在很火的社区o2o。 一位分析人士表示，互联网巨头的特点在于在线流量，但由于抛弃了“邻居”这一天然关系，其中介的交易并不是最优的，在线壁垒、社区经验壁垒、社区物理边界都是大型电子商务。 最近一段时间，房地产开发商和中介企业密集进军社区o2o，在“双十一销售节”这一互联网公司大显身手的日子到来之前，达到了顶点。 这是pk马云的架势。

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竞争的构图

资本支持社区o2o网络、开发者、中介谁是赢家？

经过记者顾家彦从广州出发

围绕社区支出端口的争夺，目前进入白热化阶段。

在上海，住宅销售代理店、中介出身的中国很容易居住，已经开始进入社区o2o行业。 据悉，旗下社区增值服务集团推出的“实惠”APP与上海当地报纸合作，开展了近亿元回馈网民的活动。 适合居住在曾经的同业信义住宅，希望在最初的房地产开发项目中引入社区建设的概念，以社区为平台，让越来越多的社会群体参与开发。

另一方面，在开发商行业，除了旺达、宝龙等已经耕作社区o2o多年的开发商之外，参加新型城市化建设的领导人嘉凯城也将社区o2o安排在长江三角洲千强镇的商业街，成为“城市客厅”的公共

互联网公司也在寻找社区o2o的商机。 无论是阿里、京东这样的巨头，还是新成立的互联网公司，都渴望在这个市场拥有自己的费用。

随着资本的大量流入，社区一下子变成了资本的“掌上明珠”。

但是，《每日经济信息》记者的调查显示，互联网公司、中介公司、开发者三者在提高顾客对社区o2o端口的利用方面，或多或少存在着软肋。

首先，社区o2o端口产品是否会像微信和淘宝一样成为客户必备的软件？ 其次，即使是微信和淘宝，也不是所有人都采用。 也就是说，如果这个软件的顾客粘性不强，就无法确立商业价值。

因为，在找到终极社区费用端口之前，所有投入的资金和努力都有可能付诸东流。

诱因:市场规模为万亿/

“社区o2o才是我们的核心竞争力，其利润空之间不仅比房地产开发高很多，理论上也没有天花板。 这和卖房子绝不一样。 ’前几天，在接受《每日经济信息》记者采访时，花样年董事局主席潘军继续强调他对社区o2o未来的期望。

在移动网络时代，房地产和网络的区分迅速消失，社区o2o比房地产开发更有前景。 方正证券网高级拆房师张常新观察到，以70年产权的住宅产品为例，从开发到入住大约需要3.5年，产生的费用包括新建销售、房地产金融、家具建材三个环节，时间短、生产有限。 入住后，在剩下的66.5年间，服务业可以通过运营和维护不断满足住户的诉求，创造更大的市场空间，包括社区o2o、二手房的租赁和交易。 其中，社区o2o是一种需求高、频率高的产品，因此容易吸引顾客，适合用互联网的方法寻找盈利模式。

“仅基于社区的基础服务项目包括房地产、水电煤气和许多日常生活费，每名顾客贡献1，078元/年(人均可支配收入的4% )，按渗透率50%计算，年市场规模为1，070 》据张常新测算，随着居民的arpu值(人均收入)和居民渗透率的提高，渗透率达到80%，社区o2o年市场规模将达到4615亿元。 一旦社区o2o闭环形成，可以持续增加产品和服务以满足住户的各种诉求，理论上领域没有天花板，有可能迅速发展到万亿级领域。

更重要的是，与之前流传下来的互联网领域由bat (百度、阿里、腾讯)主导不同，社区o2o有望成为能够与互联网巨头隔离的创业机会。

国金证券拆解师赵旭翔认为，之前流传下来的网络巨头的特征在于在线流量，但由于抛弃了“邻居”这一天然关系，其中介的交易并不是最优的，在线壁垒、社区经验壁垒、社区物理边界， 因为这个社区o2o也给了新进者越来越多的机会。

竞争:资本提高评价/

在社区o2o的巨大市场空期间，各道路的资金蜂拥而至。 不仅是与社区有天然血脉关系的地产商，新兴的社区o2o服务商、物流企业、互联网巨头也想从中分一杯羹。

在社区o2o行业，房地产商一家独大不太容易，以社区001、E家洁、生活半径、园区无忧为代表的社区o2o平台在资本的帮助下迅速崛起。

物流巨头也在加速抢夺海滩社区o2o。 去年成功融资80亿元顺丰，今年在全国广泛铺设了被称为“性顾客”的网上连锁店，使之成为社区生活服务平台，为用户提供冷链物流、团购预售、洗衣、家电维修等服务。 三泰电子通过快递项目在全国范围的社区内设置智能快件收发柜，处理居民和快递企业在快递收发过程中的时空错位问题，企业以快递业务为平台开展社区电子商务、电子商务、快递业务。

财力雄厚的互联网巨头也没有缺席。 以今年成功融资30亿美元的京东为例，全国与万家便利店签署战术合作协议，开展自我提交业务，通过库存和供应链，打造“一小时生活圈”。

粤海证券投资银行董事黄立冲对《每日经济信息》记者表示，少数专注于社区o2o的上市公司希望投资者给予较高的评价。 彩生活和三泰电子的静态市盈率分别达到96倍和100倍，前者挂牌后股价累计涨幅达到194%，市值超过母公司明星年。 三泰电子自去年8月公布社区o2o计划以来，迄今为止的累计涨幅更是达到了290%。

“对上市住宅企业来说，社区o2o为实质性利益做出贡献尚需时日，但资本的支持，对提高企业的评价起到了相当大的作用。 》国泰证房地产领域指数等级基金经理徐皓向《每日经济信息》记者表示，万科这样的大型房地产企业房地产服务收入占比太低，如果未来万科能拆分房地产企业上市，并通过独立运营覆盖越来越多的社区，将受到高度好评。

特点:在社区边界建造“护城河”/

蛋糕很有吸引力，但在激烈的竞争中，地产商想出卓越的东西并不容易。

“从资本实力来看，网络巨头显然最具特点。 但在社区o2o行业，资本不是主要的，在线流量也不是成功的关键，最重要的是在线入口和资源。 ”黄立冲对《每日经济信息》记者说，社区有有形的边界，对bat来说这是最大的离线壁垒，这些都很难比较有效地跨越这个边界进行交易中介。

黄立冲进一步表示，出于同样的原因，目前许多住宅小区不允许快递人员随意进出小区，物流企业也面临着社区入口的障碍。 顺丰试图通过开设连锁店来接近社区，但大范围的店铺会带来沉重的价格。 这样的实体店的定位也存在问题，实际上能带来多少顾客魅力是需要注意的。 ”

黄立冲表示，同样的新兴社区o2o平台发展迅速，但在线服务需要大量人才，是典型的重资产模式，因此如果缺乏高密度的社区顾客，很难以微薄的收入覆盖高昂的价格。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在这场社区o2o战争中，地产商的先发特点最为突出。 因为，社区o2o成功的关键是客户粘性，这依赖于客户和社区内其他客户、补助、物业服务的信息表达和交流。 房地产企业作为社区管理者掌握着社区最后一公里，许多外来的社区服务进入住宅小区必须得到房地产企业的同意。 这是房地产商区别于同行业竞争对手的最大“

“为了在这场社区o2o战争中获胜，房地产公司必须提高房地产服务在企业战术中的地位，并与房地产开发的本职工作齐头并进。 ”欧阳捷说。

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模式分析

端口之争的另一端:最粘业主的是什么？

经记者杨宠从上海强发

“一部手机平均安装的APP达到了21个，但每星期打开的APP只有7个。 你是怎么进入这7个APP的？ ’这是来自媒体研究者的疑问。 社区端口上也存在这些问题。

咨询总裁宋延庆认为，社区端口之争实际上也是客户习性之争。 区别只是社区端口争夺的方法更为多样。 除了手机上的各种APP交流外，园区内的生鲜金库、会所、店铺、食堂也是购买者最常采用的社区端口。 家庭智能系统的采用已经成为业主必须再采用一个的社区端口。

这些端口中，最贴近客户并成功培养客户习惯的端口类型具有更高的业务价值和资本价值。

社区入口五花八门

虽然“划算”是以适合中国居住的社区o2o商务为中心迅速发展的APP，但其中心功能只有一个，就是向社区居民提供配送。 由于易居中国主席周忻认为只有配送是最必要的功能，该APP据此确立了客户的招聘习性，并成功地将业主牢牢地粘在了一起。 为了实现这一点，为了方便住在中国，招募了1000多人的“地推部队”，使之能够迅速出动。

信义家是其开发的第一个住宅项目，提出了社区建设第一企业品牌的概念。 信义家人士表示，未来，信义开发的住宅小区内将建成部分商业面积，为小区业主创业和就业提供平台。 为了照顾孩子而暂时不能上班的主妇，为了兼顾照顾孩子和就业的诉求，可以在小区内实现半就业。

万科“五菜一汤”的小区共同建设也表现出了很强的粘性。 在万科杭州的良渚项目中，“五菜一汤”的社区生活布局是业主每天必须采用的。

与这些社区端口相比，景瑞和海尔共同开发的智能家居系统可能是业主不可缺少的。 因为从房间家电的智能控制，到门禁的开锁，业主在日常生活的一切中都要使用这些设施。 这可能是各种社区客户端口中粘度最高的一个。

宋延庆对《每日经济信息》记者表示，除此之外，还有一个社区生鲜快件箱，希望成为业主必须采用的设备之一。 双职工家庭在生鲜食品EC购买的生鲜食品，都可以用快递箱运到家里，也是与客户联系的商务端口。

相比之下，以旺达、宝龙、嘉凯城为代表的商业地产电商o2o虽然覆盖范围比上述几种模式更广，但在客户习性的培养上稍弱。

端口的寿命与接通成正比

和产品一样，涉及社区的访问端口也有寿命。

相比之下，叮咚、快递、实惠等社区020进入各小区所需的端口价格相对便宜。 在上海，进入一个小区的价格也是两三千元。 但问题是，与这些社区020签订协议的小区管理部门的权限很低。

据一位业内人士介绍，与上述社区020签订合同的，一般是开发商的物业管理部门。 房地产是房地产公司最不赚钱的部门，地位低下，因此如果开发商有自己的业务需求，例如为旗下的商业房地产建立电子商务服务商的运营平台，已经建立的小区费用端口可能会被开发商关闭。

与社区020相比，在社区内开店和俱乐部会所的运营投入稍高，寿命也稍长。 由于这些店铺和社区的运营场所直接面向居民，所以只要租赁合同不失效，端口通常可以长时间采用，但存在粘度不一定高的缺点。

除此之外，在园区建立资费端口的另一种模式是，像花样年一样，直接通过物业管理接触业主，以实际的基础服务建立园区资费平台。 但是，其寿命也取决于物业管理企业管理小区的合同期限，一旦合同终止，对小区内成本端口的访问也将自动失效。

相比之下，智能家居的建设价格可能是几种端口建立模式中最高的，但实际采用寿命也最长。

未来方向:业主平台自营

宋延庆认为，开发者在社区中使用端口所起的作用是建立平台，而不是自己服务和处理业主的需求。

信义家方面也认为，社区的成套业务应该成为拉动整个社区经济的平台。 他们提出，社区店铺可以成为业主就业、创业的平台。

据介绍，在台湾，一位“故事妈妈”生意兴隆，通过给双职工家庭的孩子讲故事，处理这些家庭照顾孩子的诉求，从而产生商业价值。 在台湾，业主自营，满足业主投诉的例子也不少。 与此观点相似，上海钱辉投资咨询有限企业负责人钱辉表示，在目前列入最终申报考核环节的上海首个联合住房建设项目中，未来的社区商务将围绕社区内部，不对外经营。 认为这样可以为业主搭建创业、就业的平台，业主根据邻里生活的需要，自发调整和引进社区商业经营的文案，大大提高社区商业的利用率和活跃度。

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利润前景

住宅企业“长跑”社区o2o :培养期需要5~10年

经过记者顾家彦从广州出发

“我们现在也在继续探索和尝试社区o2o，但期待能带来可观的收入可能需要5~10年。 ”一家大型上市住房企业的干部对《每日经济信息》记者说。

互联网公司、中介公司、开发公司都在布局社区入口，争夺阿里之后的下一千亿市值公司，但要像阿里一样形成巨额的销售规模，需要在漫漫长夜中走很久。 以被称为“社区运营第一股”的彩色生活为例，企业上半年实现增值服务的营收仅为3000万元出头，与马上价值数十亿元的房地产销售相比显得不堪入目。

对社区o2o进行了深入研究的欧阳捷新城控股集团高级副总裁告诉《每日经济信息》记者，对于追求收益，积累客户数量、增加客户粘性才是o2o行业未来五年内房企应该追求的目标。

收入只是杯水车薪

据《彩色生活》公布的全年中期业绩报告显示，该公司上半年营业收入约1.63亿元，比去年同期增长49%，包括社区租赁、销售和其他服务收入在内的增值服务板块收入3270万元，或许比去年同期增长80%

“企业市值达到57亿元，而3000万元出头的增值服务收益甚微。 这说明目前的社区o2o还处于萌芽阶段，现阶段提高房地产企业的评价将发挥更大的作用。 ”粤海证券投资银行董事黄立冲对记者表示。

欧阳捷告诉记者，o2o商业模式没有全球成功的样本，社区o2o的兴起也不过是一两年的事件，目前大家都在探索商业模式。 如果五年内能平衡现金流就非常好了。

欧阳捷认为，房企更需要做的是平静地服务，增加客户粘性。

贴近业主的生活是普遍的选择

在获得众多客户后，如何通过增值服务拉动客流，产业链的整合能力变得至关重要。 欧阳捷认为，如何整合低价、对顾客有用的产品和服务，使之成为一系列产品，最终对其变现利润最为重要，房企初期从“周边生活”所需的服务和产品入手是更好的选择。

欧阳捷告诉《每日经济信息》记者:“房企初期介入增值服务行业，最好以“高频率—低客单价”的模式拉动客流量，以高客单价的低频率诉求完成商业化。” 例如送水这样的配送服务，诉求大、频率高、容易管理，不仅可以给公司带来稳定的利润差，还可以带来较大的客流量，通过这样的覆盖建立企业品牌的信誉度

家政、维修等不占地方的偏重技术的服务也是很好的接入点。 花年董事局主席潘军在接受记者采访时表示，彩色生活推出的电子维修备受欢迎，其首要文案是上门维修各种家电。 因为不需要租地方，固定价格非常低，不容易盈利。 欧阳捷也向记者表示，新城控股曾经在楼盘为用户提供养花服务，虽然投资小，但取得了很大的收益。

房屋买卖租赁是住宅企业能够迅速实现利润的业务。 欧阳捷认为，由于房地产企业是社区管家，面对参差不齐的中介，业主更信任房地产企业出售或租赁住宅。

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战术思维

地产商的算盘:用o2o找到客户

经记者尚希从北京出发

对开发商来说，o2o目前最大的价值还是提高业主的生活体验，促进楼盘的销售。

活跃在网络时代的“节日”让马云等了整整一年。 那是因为他们改变了潮流，将“黄金”畅销数十年的房地产领域“敲打”在沙滩上。 一时，以前流传下来的领域变革似乎都必须冠以“网络思维”才能“逼进”。 但是，在热闹的“网上冲浪”之后，房企和网的距离真的很近吗？

从万科、万达到方兴、远洋，房企牵手的网络早就不新鲜了，但值得观察的是，今年房企似乎要花越来越多的心思迎接“双十一销售节”。 “大致上准备有半年。 根据《双十一销售节》当天的成交量情况，可能后续要做《双十二》。 ”方兴地产相关人士昨天向《每日经济信息》记者透露。

获取潜在目标群体的小数据/

将观察力集中在“双十一销售节”上的不仅仅是方兴地产。 记者昨天从远洋地产获悉，与京东金融合作，将参与全国12个城市的25个项目的近万套房跨境众包。

以互联网为支点，试图撬动的依然是潜在的买家群体，但这个潜在群体有多大，远洋地产开发管理部副社长徐海伦在《超级恐怖》中回答道。 此次远洋“互联网”主要负责人徐海伦表示，京东客户近5000万人，将合作吸引京东客户群体，最终达到双方客户的融和。

据悉，远洋此次将在“双十一销售节”期间上线与京东金融合作的产品，买家可以通过京东金融平台进行项目众包。 其中，远洋地产位于北京的四个项目将参加包括远洋新天地、远洋春装、远洋天衣、远洋傲北在内的众包。

与过去房企和互联网合作的区域、项目单位小范围试水和电子商务优惠不同，此次购房者通过京东平台获得众包资格后，如果众包成功，将享受远洋网上购买的优惠

这种虚拟支点对房企来说，是另一个通过新行业的顾客。 兰德咨询总裁宋延庆表示，目前开发商需要能够处理实际问题的小数据。 通过购买住宅来寻找购买者的意向，是一种想法。

“这种跨境合作扩大了客户群，通过各种服务，提高了客户粘性，由来已久并具有新事物。 》房地产经纪人向《每日经济信息》记者表示，今年方兴未艾将在“双十一销售节”期间与特斯拉、滴滴打车、平安好房等多个其他行业的合作伙伴开展离线优惠活动。

据信息显示，方兴地产此次将在全国11个城市22个项目中推出优惠活动，总优惠金额将达到3.3亿元。

“我们预计11月11日当天，24小时的销售额将达到24亿。 ”该人士表示，此次双十一销售节活动的成败也将决定这类营销活动今后是否常态化。

无论是远洋地产还是方兴地产，都需要担心数亿的优惠额，这是否对全年的销售目标和毛利率的表现产生了负面影响？

“如果短期内能卖出10亿以上的话，营销费用将大幅下降。 ”徐海伦告诉《每日经济信息》记者，目前房地产上市公司的营销费用大部分为2.5%，但在弱小市下，一些公司最高可以达到10%。 “但是，现在顾客最早了解产品的方法一定是通过互联网。 ”

增加客户体验的价值/

目前领域的趋势是，从前房地产销售旺季“全年黄金期”转变为“双十一销售节”，更多房企开始谈论“互联网思维”。

中国房地产领域的领军人物万科今年以来一直在探索突破以前流传下来的思维。 在向小米、阿里巴巴、腾讯等互联网公司学习后，万科的互联网思维有了新的提高，实现了从开发者到服务商的蜕变。 目前，万科社区商业的战术重心正在转变为重视顾客粘性，构建立体生态系统，丰富城市配套产业链。

粘性，这个原本就被互联网公司所关注的行业，开始被房地产公司所重视。 对住宅企业来说，巨大的客户群体为实现这一切奠定了基础。

据美军称，网络思维最终是走“大众路线”。 数据显示，未来五年，万科服务的社区居住者将成千上万，但其背后的商业潜力还不止于此。

“我们现在也属于起步阶段。 因为顾客层是以高端为对象的，所以可嫁接的高端资源很多。 例如，在丽江的项目中，我们为老业主提供了丽江旅游的服务，项目的联动性由此成交，”方兴地产的上述人士对《每日经济信息》记者说。

“房地产领域已经发展了20年，无论是地方政府还是购房人对开发商的要求都在提高，”北大资源集团董事长余丽向记者表示，购房人的诉求从最简单的处理升级到了对居住服务的关注。 “根据我们的调查，约80%的购房者关注的是，除了买房满足居住诉求外，还能提供哪些额外的服务。 盖的房子只卖一次，但社区服务能做几十年。 ”

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生态影响

与o2o社区商店的战斗社区mall的“横排”

经记者卢曦从上海出发

随着淘宝、京东等电子商务商家的崛起，更多的大型购物中心不得不转型为体验、服务等租金承受能力比较低的企业品牌和业态。

在社区行业，这种冲击也将出现。 只是，由于社区商务的首要构成是以住宅中介、美容整形、餐饮、家政、热水烫、维修为主的社区服务型商务，所以短期内这种影响还不大。

但是，这并不意味着未来的社区商业不会受到社区o2o的影响。 如果业主成功培养出通过o2o接受服务的习性，社区商店的价值就会下降。

地产商的“最后一公里”的航班和不便/

在社区o2o的世界里，参与者来自四面八方。

对房地产商来说，社区商业是他们以前流传下来的地盘。 从房地产销售到管理，与业主联系最密切的是他们，住宅底层的商店也在他们的控制之中。 他们起源于“在线”，现在正走向“在线”。

龙湖房地产相关负责人告诉《每日经济信息》记者，龙湖房地产生活服务中心将自己的微信号上线，业主线上团购，预订产品，实现线上支付，订单更加方便。 龙湖微信和APP都是以年成立的房地产生活中心为基础，中心为业主提供包括订购生活必需品、代理快递、定制旅游、家庭美化在内的一系列服务。

国内一位排名靠前的房企高管告诉记者，在他看来，互联网企业进入社区商业是他们通过与顾客“最后一公里”的过程。 房地产经纪人与这个过程密切相关，房地产服务团队必须积极参与。 该高管认为，在长时间不间断的服务、持续的交流影响下，房地产企业在居民中享有良好的声誉，更容易与居民相处，比外来电商更亲切可靠。 另一方面，在“最后一公里”，房地产企业与网络企业相比更具人力特点，房地产服务人员无需特意增加人手即可马上投资。

但是，物业管理企业一般在网络方面有短板，规模小的物业企业无法集约化经营，无法建立it系统，有可能发生组织上的混乱。 要迅速发展到彩色生活那样的规模和成熟度，还需要时间。

以前流传的社区商业有空之间/

穿着浅蓝色的职工服，胸前印着大大的“饿”字，网上提供点餐等服务的“饿了么”年轻员工穿梭在社区，忙碌着。 随着饿了么这样的订单网站、APP的出现，居民的订单范围扩大，o2o夺走了社区餐厅的一部分业务。

国内物流巨头顺丰速运也在该行业布局多年，旗下网购服务社区店“性顾客”目前广泛分布在国内许多城市的小区。 关于性客人的功能，顺丰做了以下叙述。 商店通过海报、pad等方法展示大量商品，顾客预付货款购买所需商品。 顾客到店里体验实物商品，以QR码扫描、店里pad等多种形式下单； 客人不支付货款就预约商品来店试穿试用服务，体验后决定是否购买； 为客户提供atm、vtm等金融服务的店提供衣服干洗、飞机票预约、话费充值、水电费支付等多种民间服务； 客人可以去店里领取快递。

一位性客人处理了这么多问题，以前流传下来的社区商业会受到社区o2o的欢迎吗？

这些房企高管向记者表示，互联网巨头的社区商店还处于试水阶段，首要功能是快递收发，不能取代社区商店，什么样的体验式社区商业不容易取代？ 房地产经纪人和房地产企业长期负责社区商店的招聘、运营业务。 根据该高管的例子，房地产企业可以组织社区居民开展生鲜团购活动，房地产直接与农户谈判，缩短交易链。 比生鲜食品EC在小区增设离线配送点更有效率。 房地产企业完全可以与o2o的社区商店竞争。

卫民房地产蔡为民告诉《每日经济信息》记者，o2o“打败”社区原有的生意还为时过早。 客户对很多o2o还处于不了解的阶段。 对许多老年人来说，要进行在线切换，下楼更方便。

“居民去社区商店不仅仅是为了购物，有时也需要交流和体验。 新来的性客人感觉有点冷淡，普及需要时间。 ”蔡为民说。

社区mal新业态浮现/

与市中心的商业地产相似的是，在社区商务中生存下来的是一个怎样的体验性很强的业态，“人”的服务、人与人之间的社会交往在花费上非常重要。 一点社区商务的经营者从这个想法开始，尝试新的模式，比如最新的社区mall业态。

布莱克集团旗下的盈石资产管理企业近日成立了“斯坦斯特生活站系列”的新邻居生活站，聚集了餐饮、亲子、美容、培训等业态。 这些是受o2o影响比较小的领域。

社区mall如何在o2o时代进行差异化竞争？ 盈石中国商业投资控股集团董事长兼首席执行官司徒文聪表示，服装可以在网上购买，也可以在其他商场购买，对于社区来说，不言而喻。 社区mall绕开这种业态。

这是一个介于大型shoppingmall和社区商店之间的业态。 以前商业零售占50%~60%，是主力业态，但餐饮、娱乐等体验式业态为一套。 司徒文聪表示，体验、生活、饮食、文化等业态在生活站中占60%以上，只有30%左右是零售。

另外，社区的商业体积小，只辐射周边几公里，服务人数也比以前流传的shoppingmall少。 社区居民不需要去市中心，在离家不远的地方花费体验式的费用，消除了住宅底部商业分散、单一、选择余地小的缺点。 对此，盈石方向记者表示:“生活站的位置一定是当地社区的交通枢纽，是居民每天上班下班必须经过的地方。”