“香港楼市交投趋冷 将迎“最坏时刻””

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截止到去年年底，香港政府的监管政策依然持续冷却楼市，一方面交易量急速下跌，另一方面楼价稳定，呈下跌趋势。 香港业内人士预计未来香港楼价可能下跌2-3成，至今仍未达到“最坏的时刻”。

但是，也有解体者指出，楼市即使改变势头向下调整，速度和幅度也会相当温和。 一些开发商期待香港政府随后调整政策，但哪怕只是一点点投票也给予香港当地开发商购买的好评。

/ S2/]楼市调控有效

截至去年第四季度，香港政府发布多招后，香港楼市交易明显转冷，房价也日趋稳定。 截止到今年8月中旬，香港一楼的注册数量突破了5000件，但去年到6月超过了这个水平。 根据美国联合不动产资料研究部综合土地登记处的资料，不包括一处公营住宅，截至8月20日，今年香港一处私宅登记数为5034件，比去年同期大幅下跌近40.3%。 据此和数据显示，今年第二季度香港楼价比去年同期上涨1%，大幅低于第一季度。

楼市交投之冷明显冲击了香港房地产中介。 香港房地产中介美联集团半年报显示，上半年业绩惨淡，亏损近8872万港元，去年同期为1.473亿港元盈利，业绩明显大幅下跌，其中香港住房佣金降幅最大。 另外，另一家房地产中介半年的业绩也有同样的遭遇，根据公开数据，香港中原房地产的业绩比去年同期下跌了25%。

虽然成交量下跌明显，但楼价依然相对坚挺。 中原地产研究部指出，今年8月12日至18日中原城市领先指数CCL暂时停止下跌，连续两周下跌后，每周上涨0﹒41%，为7周以来最大涨幅。 但是，这种情况可能会改变。 预计拆解年香港楼价跌幅可能达到10%~15%，年更可能下跌15%~20%。

印花税抑制内地买方入市

从阻止炒房的实际效果来看，香港政府的许多政策已经发挥了明显的作用。 去年10月香港将发售非香港永久居民15%的购房者印花税，今年2月将再发售两倍的印花税，外国投资者购买香港房产的税务负担将达到房产价值的23.5%。

以往的数据显示，内地买家最高时占香港新楼交易量的四成，但最新数据显示，内地投资者热情明显回落。 根据香港中原地产数据，年第二季度，香港个人住房市场中，大陆个人卖家的比例占宗数的3.6%，占金额的3.9%。 与年第四季度的4.1%和5.5%相比，分别下跌了0.5和1.6个百分点，反映出内地业主有惜售、长时间持有香港房产的趋势。 据第三季度数据显示，香港个人住房市场显示，内地个人购房比例占宗数的6.3%，占金额的8.0%。 比例较年第四季度的10.9%和16.8%，分别下跌4.6和8.8个百分点，反映出购房者印花税成功抑制了内地购房者的市场准入。

香港中原地产研究部高级联合董事黄良升指出，实施购房者印花税半年来，成功抑制了内地购房者入市，降低了内地购房者的比例。 但是，内地所有者倾向于长时间持有香港房产，从而降低内地卖方的比例。

时隔一年再次再现负资产的情况

对之前购买的人来说，更糟糕的是没能进行炒面套利，反而成了“负资产”。 此前香港金融管理局公布负资产住房贷款调查结果显示，今年二季度，负资产住房贷款笔数27笔，截至6月底，负资产住房贷款相关金额1.11亿港币，其中无抵押约200万港元。 这也是时隔一年后首次出现负资产案例。 香港金管局表示，此次出现负资产案例，首先是涉及银行职员住房贷款。 这样的贷款数量通常很高，所以很容易形成负资产。

对此，美联储创立者和黄建业主席解体，目前楼市已经见底，越来越多的购房者贷款比例较高，因此今年年底可能会出现负资产状况。

大规模出现负资产是在1997年到2003年上演的。 但是，一些房地产经纪人指出，不要过度担忧。 中原按揭经理事长王美凤指出，目前，承租人对楼宇按揭风险的防守力度较高，运营商性质也比较大，即使楼价下跌带来了负资产，也不是1997年至2003年的情况。

王美凤认为，目前贷款杠杆率偏低，平均贷款数量仅为55%，远低于2003年负资产高峰期的65%。 从这个平均数字来看，如果楼价不下跌45%以上，负资产就不会广泛出现。 但是，1997年楼市和现在最大的不同是，1997年投机性高，炒风普遍，确认了人的转卖比率接近10%。 但是，由于目前投机成分基本消失，以房地产投资者和长期投资者的支持为主，房地产市场即使向下调整，速度和幅度也会趋于平稳，不太可能出现大量房地产公司因赤字而离场、楼价大跌的现象。

楼市的悲观情绪持续[/s2/]

悲观的预期依然持续，黄建业认为:“香港楼市将衰退3年，楼价将下跌2~3成。” 黄建业表示，香港楼市最糟糕的时期还在逼近未来，目前刚刚开始转轨，由于政府出台了打击楼市的措施，楼价略有下跌，但成交量大幅下跌，如果未来资金大幅流失或加息，将

但香港业内人士认为，此次楼市调整不会重演1997年至2003年楼市暴跌。

黄建业预计，此次调整时间约为3年左右，除非发生大规模资金撤出、增资，否则很少有机会下跌7成。 预计跌幅很可能为2-3成。 现在也有很多积极的因素。 一是全球资金泛滥；二是香港开发商内地业务开展良好，可以获得现金流量；三是整体贷款比例依然低，没有大规模负资产；四是股市不断波动，楼市仍有一定吸引力

一些开发商期待香港政府随后调整政策。 嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗在中期业绩发布会上表示，他对香港未来楼市持谨慎乐观态度，相信刚性诉求依然存在，未来供需将逐渐平稳。 香港政府已经听取了各方对“辣手”的意见，必须相信政府会进行调整和跟进。

事实上，从大公司对香港本地房地产企业的评级来看，也不太悲观。 高盛近期评级报告显示，新鸿基地房地产利润预期下调7.7%-4.2%，目标价从148.3港元微降至148港元，但仍维持“买入”的评级。 理由是资产周转稳步回升，除了推出越来越多的项目外，还有助于新鸿基地账面利润的提高和资产净值的缩小。

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