“谁是2014年地产龙头？绿地国外业务“说了算””

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经记者杨宠从上海强发

根据克比瑞研究机构公布的三季度房企销售排行榜，今年房企销售冠的争夺将在绿地和万科之间展开，截至目前，两者的销售额仅为150多亿元，不包括在绿地的海外业务中。

根据绿地集团官网消息，绿地海外业务第四季度开始冲刺，在悉尼和伦敦投资开发的绿地玺、绿地拉姆高端公寓仅售183套，销售额达10亿元以上，且平均售价9万元/伦敦。

根据绿地方面公布的数据，“世界绿地”今年在海外的销售计划为200亿元。 如果这个销售目标最终完成，年末其销售业绩将逆袭万科。

海外投资一波三折/

“绿地有战术远景。 》兰德咨询总裁宋延庆提到绿地时，不忘绿地前人一步步深入海外获取丰厚利润的战术眼光。 据他估算，当时在绿地的投资为数千万元，但实际获得的销售金额在10亿元以上。

这不是绿地在海外做的第一笔高利润生意。 去年年底，绿地集团董事长张玉良在接受《每日经济信息》记者采访时表示，绿地在澳大利亚的项目利润远远高于当地企业的项目。 据绿地估算，海外市场带来的收益不仅限于此。

相对于国内房地产限购、房贷限购等房地产市场调控政策，国外一些国家的融资政策相对宽松，利率低，人民币升值导致投资转化率上升，加上国外住房产权比国内工作年限长等因素，大量投资热钱开始向外流动。

海外市场对绿地业绩和利润的贡献明显。 根据绿地的目标，到了2010年，海外市场将贡献绿地销售收入的25%。 但是，开拓海外市场之际，绿地并不顺利。

据投资时报报道，在年7月31日召开的就任首次新闻发布会上，韩国济州岛新知事元喜龙对总部设在上海的中国绿地集团在济州岛开发的“梦塔”(绿地济州梦大厦)项目采取“不允许建设”的强硬态度

据《北京商报》报道，元喜龙曾表示，中国目前在济州岛投资的大项目是“投机资本”，担心未来中国人会在济州圈成为“中国城”，要求上次经政府批准但未开工的项目“从头再来” 而且韩国方面表示，将大幅提高外国人通过购买不动产获得济州岛永久居留权的条件。

为此，绿地紧急进行了一系列公关业务。 绿地韩国企业在工程建设过程中，努力不添麻烦，还在当地开展公益事业，如赞助项目所在地的村民活动，融入当地社会并得到认可。

这些事业最终取得了效果。 随后，绿地集团与济州国际自由城市开发中心( jdc )在韩国济州签署谅解备忘录) mou )，绿地集团将投资扩大到济州岛健康医疗城市地区。 元喜龙也会见了绿地集团董事长张玉良，并表示支持对绿地的投资。

客户全球化/

虽然中国的开发商在资金实力上远远优于海外同行，但绿地在韩国只有1波3成，由此也可以看出，要真正在海外获得良好的投资收益，光靠资金实力是不够的。 本土化是包括绿地在内的所有房企在海外开拓业务的最大门槛。

戴德梁行高级董事、大中华区综合住房服务负责人蒋尚礼向《每日经济信息》记者表示，在海外进行开发，不仅要遵守当地法律法规和政策，争取当地政府批准通过，在一定程度上，当地民意也对项目开发产生了非常大的影响，开发商

在这种背景下，海外开发商尊重当地居民的意愿，以尽量破坏当地生活、自然环境、生活习惯为根本，减少对当地居民生活的干扰，确保项目最终得到批准。

在许多情况下，为了获得项目的通过，需要使用“游说”机构来影响当地的相关组织和政府机构。

在销售的时候，开发者也越来越需要兼顾当地市场的需求。 以英国为例，为了保护当地居民的利益，英国严格规定每一个新的开发项目都要提供一定比例的公共社区房，另外项目初次销售必须以英国本土市场为优先。 由于英国当地顾客和海外顾客的购买力有差异，与海外买家相比，当地顾客购买“楼花”的比例可能会小一点。 对于开发商来说，如果倾向于向国内买家出售房子，可能就没有太好的销售速度。

对此，蒋尚礼明确表示，开发者实际上还有其他方法。 英国有关规定并不限制机构购买住房的数量和是否优先，因此，来自中国的购房者可以实际上以团购的方式组成机构，作为机构的购房者购买房屋，从而避免购买优先权的冲突。

但是，客户本地化和全球化的开拓仍然是绿地面临的重要任务。 例如，英国项目绿地拉姆公馆在英国、新加坡、吉隆坡、中国上海等地联动展示销售，目前项目销售5亿2500万元，累计销售住宅覆盖数81套，平均成交单价9

绿地相关人士表示，不仅是英国的项目，绿地在海外的其他项目目前也在减少中国顾客的比重，提高非中国顾客的比例。

宋延庆认为，像绿地一样在海外迅速扩张的公司，光靠中国籍顾客的费用是不够的，必须进一步扩大市场，开拓越来越多的全球顾客资源。