“广州百亿物业维修资金“苏醒”：业主自管 可买国债增值”

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经过记者顾家彦从广州出发

日前，媒体关于住宅专项维修资金的相关报道备受关注。 据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会不完全统计，自1998年实施住宅专项维修资金管理办法以来，中国收到的维修资金在5000亿元左右，这些资金大部分处于“沉睡”状态。

《每日经济信息》记者了解到，广州市国土房管局日前发布《广州市房地产专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)，专项维修资金将来可以移交给小区业主大会直接管理，用于购买国债和定期存款以提高收益

长期关注物业管理领域的广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊在接受《每日经济信息》采访时表示，《办法》明显降低了专项维修资金的录用门槛，更好地实现了其保值增值功能。

业主管理专项维修资金

根据原有规定，广州市房地产专项维修资金由该市房地产专项维修资金管理中心负责资金的收集和监管，维修资金由政府指定的银行管理，作为资金所有者的业主没有选择权。

但是，根据《办法》第十六条的要求，现有业委会的园区可以由业委会负责组织实施，委托物业服务公司负责具体业务。 没有业委会的小区，相关业主可以自行实施或委托物业服务公司实施。 或者也可以向所在的居民委员会提出申请，在居民委员会所属街道会的指导和监督下负责组织实施。 这意味着特殊维修资金可以由小区业主自己决定。

“相关机构此前的调查显示，广州市业委会所在小区只有20%，按照以往的办法，无业委会的小区专项维修资金必须由物业服务企业托管。 ”程磊发言人表示，“办法”相当于允许居民委员会监督下业主直接管理专项维修资金，降低了其他部门托管存在的监管风险。

收益率低是专项维修资金面临的另一个问题。 根据广州市审计局今年9月提交的审计报告，截至年底，全市共有2967个楼盘的149.94万户业主提出商品住宅维修资金，资金约达88.8亿元。 鉴定结果表明，资金总体安全，首要问题是有价值的附加值差，资金贬值。

另外，《办法》确定，在保证房地产专项维修资金正常采用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者定期存款。 购买方案须经业主会议同意，但禁止利用专项维修资金回购国债、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

广州市社科院高级研究员彭澎表示，《办法》更好地处理了专项维修资金收益率低的难题。 以今年5月发行的凭证式国债为例，1年期票面年利率3.6%，3年期票面年利率5%，定期存款收益率也相当可观，收益率远远超过全市以往维修资金的平均收益率。

降低资金录用的门槛

据《南方都市报》迄今为止的报道，广州目前大约采用了130亿元的房地产维修资金，已经采用了1亿多元。 这意味着，该住宅的“养老金”采用率约为1%，巨额资金“沉睡”成为房产维修资金的真实写照。

“招聘门槛过高是房地产维修资金招聘效率过低的首要原因。 ”程磊表示，根据原规定，聘用公共维修资金必须业主大会三分之二的业主同意，但要找到这么多业主的签字并不容易，特别是在未设立业主委员会的小区，要动用住宅公共维修资金

《每日经济信息》记者注意到，根据《办法》的补充规定，发生严重影响业主生活秩序，危害业主人身财产安全的紧急情况，如屋顶漏水、电梯停运、消防和水电设施故障等，或者经业主会议表决确认的其他紧急情况时，

“《办法》的执行需要越来越多的细则，如业主在管理专项维修资金的过程中如何监督，还需要进一步细化。 ”程磊认为，广州此次发布的实施细则有望解决以往录用率低、增值收益有限等难题。 随着更多商品房进入保修期，专项维修资金的作用也越来越明显，广州的上述办法也为各地细则的制定提供了样本。