“你已经为龙湖地产放慢了脚步？其实他正在练神功”

本篇文章2270字，读完约6分钟

杨妞强

2009年龙湖上市时的销售额为180亿元，但上市后第二年增长到330亿元。 但是，此后龙湖没有出现这样几乎一年翻一番的高增长。 年销售额380亿元，年销售额400亿元，去年为480亿元。

这样比较缓慢的扩大销售，让不擅长龙湖的人怀疑吴亚军的战术是不是错了，其中有些是龙湖离开的老员工。 但是，如果就这样轻视龙湖的话，绝对有可能一发不可收拾地放过致命的恐怖对象。

这几年，龙湖外家的技能似乎没有大幅提高，但内家拳的修行已经超过了绝世武林高手，地产武林整体中没有几个能胜过龙湖。

为什么会这样呢？ 有人说这是耸人听闻的事。 米勒先生，请慢慢说。

很多人把龙湖和万科比比作绿地，比作碧桂园。 但我没想到龙湖不想和这些同行变快。 他想和同行比较是稳定的。

新鸿基、九龙仓这些都已经在“房地产仙境”中，掌握了长生不老、不会破坏金刚体的“大仙”，才可能是龙湖想要学习和模仿的。

对于其他一些同行，也许只是过眼云烟，但眼前的风头正劲，最终却没能走出领域周期、经济周期，在几次金融风暴和领域调整后，最终灰飞烟灭，只留下了可悲的背影

作为成功度过金融危机的大企业，高速发展绝非经营重点。 只有以相对适宜的快速发展速度，让企业在风雨飘摇的时候，依然能够稳健快速发展，才是房地产仙境的最高境界。

但是，在龙湖内部，龙湖人对销售业绩的下降认识非常清楚。 集团企业品牌和市场部总经理袁春如是说，龙湖近年来的快速发展是围绕自己的战术和目标一步步实施的。

“我们躺着赚钱了，但现在谁能最后活着赚钱，这是我们应该思考的话题。 你怎么生存下去？ 相反，包括我们的工人在内的所有公司都应该考虑。 ”

袁春说，龙湖清楚地知道，房地产领域迅速发展，也不会像原来那样高歌猛进，一定会回来。 2008年金融危机给我们市场带来的最大变化是投资者越来越少，回归居住的属性越来越多。 原来的房地产开发由开发商主导，但将来越来越多的人从顾客的角度考虑问题。

从取得土地来说，因为取得合适的土地不容易，所以不能说是正确的投资。 这个需要一点工具。 在过去很长一段时间里，人们觉得房地产门槛很低，拿着一块地请了几个高手来精炼现在行不通了。 因为市场发生了变化，客源层发生了变化，货币政策也发生了变化。 现在做产品，必须考虑顾客的资源。 不再经营“一手一手”，现在必须万事俱备，不能有短板。

高杠杆还能持续多久？ 政府会像原来一样继续出这么多钱吗？ 龙湖高层认为，目前房地产领域还没有达到“类中国制造”的阶段，但未来住宅也将进入价格战的时代。 日本和韩国的住宅已经实现了统一标准。 如果住宅标准统一，开发商可以以更低的价格竞争。 因此，低价的钱对公司的标准化和工业化是一个很大的考验。

龙湖提出了好产品、好地方、好帮手三大任务。 好的产品对应住宅不动产，好的地方对应商业不动产，好的帮手对应龙湖不动产管理。 这是龙湖的价值观。

在做法论中，龙湖首先选择地块，根据顾客的需求选定土地。 与年和年龙湖项目布局比较，可以看出目前龙湖项目大部分已经配置在城市核心区域附近。 另外，地块的规模也受到严格控制，每块土地不超过50万平方米。

龙湖现在也在保守地放大数据。 通过龙湖数据库系统，可以轻松了解各板块、街道供应层的情况、客源层的成交情况。 这个大数据系统甚至可以让龙湖知道什么时候应该拿地，什么时候应该卖房，什么时候应该涨价，什么时候应该降价。

龙湖在价格管理方面有相当一套。 20世纪90年代，龙湖在发源地重庆非常重视工程质量，经过多年的快速发展，形成了成熟的工程管理体系，工程管理已经实现了可视化，并在全组推广应用。

在商业地产方面，龙湖一直是对象，商业地产不太容易。 回报一般为10年后，建设期为3年，开业后调整期为3年，成熟期为3年。

龙湖开始商业是在2003年，但是年后开始布局商业地产，“真的很难做”。

袁春的觉悟是，要开发商业地产，必须煮透。 第一我真的想做。 第二，必须最早做，要有足够的时间积累。 第三，必须有钱做，虽然周转缓慢，但十年后的回报是巨大的。

香港最赚钱的商业地产是海港城，最赚钱，但培养时间最长。

龙湖建立了购物中心，8年来投资了3亿美元。 去年成都建成了北城天街。 明年在杭州是时代天街，上海是虹桥天街。

龙湖预测，10年至15年内，商业地产利润将占集团利润的20%以上。 年，开业商场将达到26家，商业面积357万平方米。 通过持有的商业不动产可以平衡公司整体的资金流。

龙湖还有一条不触及信托的规范。 为什么？ 龙湖认为在这个市场的情况下，信托的风险非常大。 龙湖的负债率现在为66.2%，市场不好，但是持有的现金达到了历史上的前180亿。 在比较多复杂的市场和变化的市场中，龙湖相信掌握现金比较安全。

龙湖发4年人民币债，利率6.75%，几年后，一个项目融资价格一年低3%，比同行低，就永远有竞争力。

“对龙湖来说，我们内部不谈规模，也不谈我们要去前一、二、三名，我们必须在领域中有自己的地位，第二要有安全性。 ”

袁春相信房地产公司最终会死于高库存。 因此，龙湖对库存的要求很高，回收率维持在90%以上。 有时，为了确保高比率的销售额回升金，龙湖不得不放弃销售规模。

“我们必须保障安全。 重复一定的负债率和安全头寸。 市场不好的时候我们也是这样。 市场好的时候我们也一样。 ”

在他说这话的时候，龙湖的大侠客多次尝试练习九阳、九阴、易筋经。 白银时代的华山论剑，这个大侠一定是个难对付的对手。

点击邦地产原文

/ S2// BR// S2 /