“华发张江斗万科”

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作者徐伟

9月5日，张江南区配套生活基地a1-05地块东至勤政路，南至殷军路，西至a1-04地块，北至a1-04地块； 出让面积45992.0平方米，容积率2.0； 起步价为124785万元，折合地板为1.36万元/平方米。

最终，来自珠海的华发股份以23.7亿元展开竞争，溢价率达到89.9%，2.58万元/平方米的单价超过了当地二手房的价格。

这片土地的价格比万科去年同期取得的该地区地块高了4000多平方米。 在土地价格高、企业品牌溢价连万科都不如的情况下，首次进军上海的华发股别担心。 很可能战斗还没有开始，注定要失败吗？

根据德佑地产的报告，张江地区目前的二手房均价只有2.5万吗？ 3.5万元，楼盘质量差，初期住宅绿化率低。

但是，由于张江地区购买力较强，市场改善型诉求极其旺盛，想二次买房的人不得不去唐镇绿城玉兰花园工作。

华发不能做什么，能在张江地区挑战万科吗？

在珠海土地房地产领域工作多年的房企高管告诉我，华发是一家景观和园林设计的优秀企业，其设计的产品以园林为亮点，一击即中顾客。 他预计，如果张江这块地块最终建成以景观为优势的楼盘，在与万科竞争时可能还会有那么大的活力。

日本地产设计服务供应商hic翰创设计合伙人徐伟积极邀请，为华发股份虚拟出在景观设计上取胜的方案。 他的建议是不要建别墅，大型产品控制在可销售面积的30%，小型产品的景观窗口尽量配置在北侧。

为了更清楚地展示徐伟的设计构想，我和徐伟讨论了以下问题: a 这样的对话可以给房地产圈的朋友带来启发。 华发未来在张江如何与万科竞争？

q )开发商要实现观赏房屋景色，产品中有多少比例的住宅需要做成大面积的户型？ 这些大面积户型的面积段从多少变成多少？ 在上海住宅附属面积受到限制的大背景下，开发大型产品时，能否像以前一样通过赠送面积来吸引顾客？ 如果不能送面积吸引顾客买房子，开发商需要在那些方面动脑筋，开发符合大多数人豪宅观念的豪宅产品吗？ (我成了连珠炮。 。 。 ）

答:由于目前上海的限购、限贷措施依然存在，抑制了以高端顾客为主的大面积户型的市场诉求。 因为这其中的大面积户型比例仍需谨慎控制，否则将带来后续较大的销售压力。

因此，建议以“现金为王”为大致内容。 现在建议大型户型产品控制在项目可销售面积的30%左右。 同时，户型面积阶段主要以140~180平方米为主，200平方米以上户型的建议少做，在景观好的大楼顶层建成部分200平方米以上的高层复式豪宅，以“楼王”的概念为主。

关于户型礼品等，由于国家新出台了面积计算的新规范，平面型公寓类产品目前已无法通过赠送面积来吸引顾客。 因此，开发商从研究顾客习性入手，核心是“营造高端顾客体验”，从整体规划、园林景观、公共部分和公共组合设置、户型布置、精致装饰设计等多方面满足高端顾客的生活诉求，创造全新的实景体验

q )张江的诉求是以刚需和刚改为主，也就是90？ 120是这里的主力户型。 如果以这样的面积为主力户型段，开发商还能实现“家家户户看风景”的景观特色，体现其竞争特征吗？

a )张江这个项目整体面积不大，容积率也只有2.0。 考虑到现有户型面积，规划中使用10多幢高层沿地块周边布局，中央形成纯粹的步行景观花园，强调广泛完善的内部景观尺度，将建筑密度控制在18%以下，将土地最大限度转让给绿化景观，家家户户观赏风景空

另一方面，也可以发挥珠海华发的独特特点，强化公司自身的房地产企业品牌。

问:上述楼盘至少有20%的户型，规定在90平米以内。 如果开发商牺牲这20%户型的景观需求，剩下的大型产品能实现“房子有景色”的需求吗？

a )从整体规划来看，“家家户户看风景”是可以的，但是户型的景观方向有一定的差异。

我们根据户型的面积段，将景观面在北侧的户型以及部分沿街户型设置为20%的90平米户型。

这样做的目的是根据项目的不同位置进行户型组合布局，将溢价空之间最大的房型用于最有利于溢价的位置，充分挖掘项目的景观价值。

问:上述楼盘容积率为2.0，占地只有4万多平方米。 开发商能在兼顾部分大型公寓景观和视觉的基础上，开发出兼顾别墅和公寓组合的产品吗？ 两种产品的面积分别是多少？

答:我看了这个项目目前可能的各种配置方法，想可以做别墅和公寓相结合的计划布局。

据估算，即便在地块北侧和西侧配置6幢高层公寓( 100米)，东南方向配置联排别墅，公寓类也可占70%，联排别墅占30%。

这种布局产品的溢价最大，但建筑密度高，景观空之间也比较狭窄。 是否使用这样的布局，需要根据项目和市场的接受情况以及之后的综合操作战略进行权衡。

(广告撰写人hic翰设立了设计伙伴，该公司是国家房地产服务提供商)