“前8月新房成交均价同比降1.1% 开发商频繁应对“房闹””

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经记者卢曦从上海出发

对开发商来说，降价的影响不仅要防止利润下降，还必须预防“房间骚动”的问题。 事实上，预防“房间骚动”已经成为许多公司降价前必须做的作业，有些机构已经举办了专业课，并进行了开发人员的相关培训。

下雨一定会闹。 近年来房价的波动伴随着开发商和老业主之间的各种纠纷。 为了缓和这个矛盾，现在开发者也“学乖”了。 例如，用更模糊的方法降价，降价后向老业主赠送优惠券，用改善装修和减免不动产费等方法向老业主“示好”。 一位开发者对《每日经济信息》记者说，无论采取什么样的方法，“不退房”、“不补差价”都是领域共同坚守的基本线。

三轮房价的调整有“房骚”

新盘降价已经不是信息了。 上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，今年1~8月，全国商品房成交均价比去年同期下降0.7%，降幅比1~7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%。 9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。 据报告，房企希望在9月份积极去库存。 因为这个9月上半期的行情将决定住宅企业是否强化价格上的交换战略。

据采访，上海稍远的郊县，如嘉定、松江等地区库存量较大，新楼盘降价最为常见。 而且，从今年7月开始，上海已经出现了老业主理发的“维权”，要求补差价和退房等“闹房间”。

一家大型房地产公司的高管告诉《每日经济信息》记者，在2008、年、年的上海三轮市场波动中，出现了开发商自主降价的现象。 通常大型开发商采取比较灵活的价格战略，给出一定的跌幅空之间。 但是，由于之前“房子骚动”的干扰太大，现在开发商在执行降价战略时会非常小心，努力不“刺激”老业主。

据介绍，通常开发商常见的方法是对新上市的房源实行差异化战略、降低装修标准、改变住宅结构，从而提供确定的降价理由。 有些开发者会给老业主发优惠券，让老业主优先享受优惠。

必须证明的是，只是房价下跌要求维权的业主，即使依法也站不住脚。 上海易居房地产研究院研究员严跃进向《每日经济信息》记者表示，签订商品房买卖合同，开发商唯一的约定是房屋质量问题，但价格这一变量是买卖双方交易前事先约定的，付款接受商品房的，存在代表交易的事实，事后反悔是合同法

严跃进认为，“住房风波”之所以频繁发生，是因为很多购房者都在贷款买房，房价下跌时，觉得之后的还款不划算。 但是，买卖本身是一个公开透明的过程，购买者应该为自己的职业生涯决策承担风险。

另一方面，严跃进建议住房企业在降价方面也要谨慎，尽量避免公开的降价行为。 例如，可以提供使购买者受益的理财计划。 其实这部分收益是房子的降价额，只是改变了方法，不怎么引起争论。

卫民房地产总经理蔡为民告诉《每日经济信息》记者，万科最近与腾讯合作，设计了令人眼花缭乱的优惠政策，但实际上是无形的降价，不会直接导致降价引发激烈反响。

如果不能防患于未然，遇到老业主的“维权”，开发商必须积极应对，大事化小。 蔡为民告诉记者，楼市在寒冷的大气候下，开发商制造“退路”、信托僵持不下、“闹房子”、关店的现象时有出现。 在签署购房合同的基础上，开发商一定有相关的约束条款，“一房一价”是常识，后期上市的房屋价格高低都是正常现象，但由于很多人合同意识淡薄，有时会出现老业主“维权”的现象。

值得注意的是，在过去两次降价的过程中，发生了许多“住房风波”后，随着时间的推移，房价再次上涨，当市场价格超过业主当时的房价时，“维权”自然就没有了。 蔡为民认为，当前，在这一房企降价热潮引发“住宅骚动”的情况下，要消除房价上涨带来的矛盾并不容易，开发商不能抱有这种侥幸心理。

默认的“文芳阁”

“住宅骚动”带来的最大问题是严重影响了楼盘的后续销售。 前面提到的房企高管告诉《每日经济信息》记者，以前“住房骚动”频发的深层原因之一是“粗放销售”。 楼盘大多在销售中，销售者向买家承诺收益过高。 例如“现在是最低点”、“将来只会上升”等说辞。 市场发生变动时，当初销售员的承诺变成了“把柄”。 因为，房企必须从销售环节预防“住宅骚动”，不承诺不能。 另外，住宅质量也很重要，如果楼盘发生“住宅纠纷”，出现严重的质量问题，业主以此为由要求赔偿或退保，开发商就会变得被动。

当然，从另一个角度来看，如果开发商前期的行为没有缺陷，一旦发生“房间骚动”，开发商做出让步的可能性微乎其微。 “大开发商坚守一定不补偿现金的第一线。 ”这些开发者说得很清楚，因为一旦开了先例，就会引起其他项目的连锁反应，发生越来越多的“房间骚动”，还会影响同一地区其他开发者的项目，破坏所有领域的游戏规则。

据介绍，目前因降价而发生“房子骚动”的主要原因是供给量比较集中的郊外尾盘。 小开发商资金紧张，有时急于降价出售回笼资金，面对“住宅骚动”会做出很大的让步，但面对“住宅骚动”，大开发商在园林景观、装修房地产等方面只会做出很小的让步

“‘房间故障’的问题一般通过漫长的信息表达、说服、谈判来逐渐处理，开发者需要敞开心扉，展现诚意和底线。 ’据这些房企高管介绍，有时会出现极端业主，开发商建议他们诉诸法律，在法律方面，只是房价下跌，“维权”一般不被支持。