“降价钱做法有限 开发商三条路“抠”利润”

本篇文章1908字，读完约5分钟

经过记者顾家彦从广州出发

兰德咨询整理了202家上市房企的半年报，发现过半公司净利率不足10%受市场低迷的影响，今年，主流房企相继爆发价格战。 这意味着这些项目在1~2年后结算时，将对房企的利润率带来进一步的拉动。

国际评级机构标准普尔日前发表报告称，未来几年内，开发商的销售和行政支出占合同销售的比例可能上升，利润率下降将考验开发商的耐力。 在“降价不降低质量”的情况下稳定利润率，已经成为开发者必须共同面对的课题。

兰德咨询总裁宋延庆表示，随着房地产领域走向成熟，土地、建安、税务等价格难以挖掘空之间，降低融资价格、提高周转率对房企来说是降低价值成本、提高利润率的少数。

掌握顾客价值的敏感点/

房地产项目开发总价格包括开发价格和“三项费用”。 其中，开发价格为土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用和资本化财务费用(资金价格) 7项。 “三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。

“土地的费用应该占最大的价格，但是政府是土地市场的唯一供应者，所以土地价格公司无法管理。 张建勋家和集团副总裁对《每日经济信息》记者说:“唯一能做的就是在拿地之前尽量进行利润估算。” 现在大部分公司都有拿地利润估算模型，其中重要的是预测公司地块所在地区未来三年的房价涨幅，很多公司敢于拿地是为了地区的房价

宋延庆认为，上述价格和费用中，大部分项目已经固化。 例如，营销费用、市场低迷意味着公司之间的竞争越来越激烈。 因为这个领域整体的营销费用将来会占据上升压力。 另外，建设工程费用也非常透明，很少在空之间挖掘。 如果公司一味压低价格，项目难以保证工程和零部件的质量，就容易发生质量问题。

新城控股的欧阳捷高级副总裁说:“当然，如果公司能够做好前期的顾客诉求调查，建安价格将在一定的优化空之间。” 例如，以比较改善性诉求的中高端产品为例，公司如果事先掌握顾客的价值敏感点，在产品设计、选材等方面尽量降低顾客不必要的附加值，将对价格优化有积极的帮助。

降低融资价格/

房企最重要的价格是土地价格和融资价格，但宋延庆表示，前者没有可复制的空之间，因此优化债务结构、降低融资价格成为更多房企的共识。

张建勋告诉《每日经济信息》记者，目前内房股在香港通过银团贷款和债券等方式获得快速发展资金的价格一般在10%以内，但在内地市场通过信托等方式获得流动资金的价格将达到20%。 这是为了通过海外融资渠道为公司降低融资价格

以国内盈利能力最高的房企中海地产为例，年企业毛利率超过35%，比万科23.69%的毛利率高11个百分点，但中海地产长期资金贷款利率仅为4%左右，处于内地房企最低水平，低廉融资价格保持高毛利润。

欧阳捷表示，以万科为例，在国内申请5年期以上银行贷款，价格至少应在6.55%的基准利率左右，而企业去年3月首次发行的8亿美元5年期固定利率为年利率2.75%，价格为内地1年期定期存款利息，2.55%。

即使在评级较低的内房股，宋延庆也认为发行中期票据的价格约为13%，比国内信托、房地产基金的18%~20%的融资价格要低很多。

对一些已经在香港证券交易所上市的内房股来说，债务结构优化也能降低公司融资价格。 以新城控股为例，欧阳捷表示，如果企业两年前通过发行美元债券取代前期高利率信托融资，上市房企掌握海外融资的窗口期，资金价格每下降2%，毛利率就会上升1%。

以高周转率提高回报/

除了降低融资价格，应对利润下降的法宝是提高周转速度。

宋延庆虽然解体了，但是房地产开发的资本投资转化率是收益率、周转率和杠杆率(权益乘数)“三率”联合的结果。 但是，在目前的市场形势下，区域平均利润率的下跌趋势难以逆转，由于土地价格和资金价格的“水涨船高”，杠杆率也越来越低。 因此，房企提高收益率最直接有效的关键是提高周转率。

欧阳捷说:“要提高周转率，一方面公司必须推进产品标准化、管理标准化、供应商资源战术化，另一方面产品定位必须符合主流市场。” 欧阳捷认为，按照以往的观念，大型产品往往能提供更高的毛利率，但限购政策对这类产品的去除较慢，反而会拉动收益率。 低总价小户型门槛低，所以脱化率高，毛利率不高，但是公司可以通过资金回收滚动开发来提高收益率。

但欧阳捷提醒，提高周转率，不仅仅是“以价换量”牺牲利润。 例如，在一个区域内，公司必须通过前期的客户调查明确那些盘追求周转，掌握那些盘追求利润、推盘的节奏。 并且通过这两种产品的动态组合，将整体利润率保持在稳定的水平上。

此外，宋延庆表示，项目股权合作、“小股操盘手”等方法也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆，实现更高的净资产收益率。