“房地产信托发行创30个月新低 逼领域转型”

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刘雁/猪张常春/制图

证券时报记者刘雁

9月的广东依然炎热，但刚出炉的房地产信托发行数据却令人不寒而栗。 统计数据显示，今年8月的集体房地产信托无论是发行规模还是设立规模，都创下了最近30个月的新低。

由于近期业务基本处于空阶段，华南某信托企业信托经理张杨(化名)计划休长假。 过去两年，他所属信托企业的房地产项目激增，一跃成为该企业配置最多的资产，他也成为“空”中飞的人”，没有休息日。

发行量为30个月来最低

据益信托统计，今年8月集体房地产信托计划发行规模140亿元，比上个月下降39%，比去年同期下降66%，产品正式成立时总规模不足百亿，均创下年2月以来的新低。

进入9月，这一局势仍未好转。 统计数据显示，上周房地产集合信托只设立了3个产品，设立时规模为3.26亿元，仅占8.14%。

而且，迄今为止信托资金投入“头牌”的房地产正在被基础设施乃至工商公司超越。 数据显示，8月份投入基础设施行业的集合信托产品募集金额超过200亿元，成为信托资产的最大投资目标。

许多受访者向证券时报记者证明，今年以来，所属企业房地产信托发行速度放缓，融资方和投资者都从以往的狂热状态中恢复了冷静。

“我们做直销的时候，也感觉到投资者对不动产信托不像以前那样支持了。 第一，市场对房地产的前景很悲观。 ’华北某信托企业财富管理中心的负责人叫人称。

信托企业“放弃房间”的危险回避

事实上，房地产市场的趋势已成为房地产信托的晴雨表。 “房价是直接影响信托企业对市场预期评价的因素，对楼市的预判直接影响信托企业与房企的合作。 ”据益信托首席分解师李瑬介绍。

根据日前国家统计局公布的房地产开发和销售情况，前8个月，全国房地产投资增长率持续下降，销售指标持续下降。

另一方面，作为融资巨头的住宅企业，现在在做出融资决定时也非常谨慎。 近期，上市房企获准进入银行间市场发行中票，非上市房企也有望进入交易所市场直接发行债务，房企融资渠道将拓宽。

“这对信托来说不是好消息。 毕竟，借款的价格更低，通过信托渠道的融资价格更高。 ”张杨说。

除了以上两个因素外，房地产信托发行量的下降与信托企业积极压缩无关。 虽然张杨所属的信托企业从今年4月开始要求房地产信托只进行100家房企的项目，但平安信托今年将房企的合作范围缩小为国内前50家。

频繁查明的问题信托项目大多集中在房地产行业，这是信托企业积极压缩房地产信托的原因之一。 “我们没有收到监管部门的相关通知，但是考虑到房地产风险的上升，今年以来企业自身提高了房地产信托的风控标准。 例如，不进行三、四线城市的项目，对现金流的审查更为慎重。 ”中部地区一家信托企业的干部说。

加速托业的变革

一直以来，作为信托企业业务收入的重要来源，房地产信托的高收益率受到投资者的青睐，也为信托企业贡献了较高的利润率。

即使在发行规模急剧下跌的今天，不动产信托依然维持着高收益率。 数据显示，8月发行的集合房地产信托产品平均收益率为9.74%，仍领先于资金信托产品。

“我们目前还没有发现可以代替不动产信托的大量项目。 有的只是理发个性产品，不太容易大规模复制。 ”张杨说。

一些信托企业为了规避风险而积极压缩房地产信托的占有率，但在没有找到替代产品之前，一点点的企业维持着现状。 “我认为不动产信托可以在2年~3年内完成，但是这个领域的杠杆率很大，利润率也很高，能够为信托企业贡献很多利益。 短时间内让大家放弃是不现实的。 ”上文提到的中部地区信托企业高管表示。

李先生表示，目前托业整体增长正处于疲软时期，三季度领域数据出炉很可能出现负增长，托业自身需要重新定位和调整，房地产信托面临的挑战将加快托业转型，寻找越来越多的创新行业

张杨对证券时报记者说，一有机会，他将考虑转为证券投资信托。 “证券投资有望在今后几年成为信托企业的要点——快速发展行业，利润率没有房地产信托高，但可以为信托企业贡献相对稳定的收入。 ”

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