“小区公共收益监管空白：广告、停车费是笔糊涂账”

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经过记者顾家彦从广州出发

“我们小区的业主和物业公司最近多次发生冲突，主要是物业公司要求提高管理费没有得到业主的同意，行业高层要求查询停车费和广告费等详细账目，物业公司再三推辞，有些业主多次到管理处与员工发生争执。” 吕明(化名)是广州白云区某知名大楼的老板，他对最近在社区发生的纠纷感到厌倦。

根据国务院发布的《物业管理条例》第五十五条，利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的，应当经相关业主、业主会议、物业服务公司同意后，按照规定办理相关手续。 业主获得的收益主要用于补充专业维修资金，也可以按照业主大会的决定采用。

但是，《每日经济信息》记者经过多方采访发现，电梯广告、停车费等园区公共收益普遍缺乏有效监管，除了收支缺乏透明度外，被房地产企业占有的情况并不少见。

不少业内人士对记者表示，随着老住宅商品房进入维修高峰，园区公共收益为维修资金更好地“输血”，建立完善的监管体系刻不容缓。

小区公共收益的“欺骗”

每次进入社区大门，来往于外墙和电梯之间的色彩斑斓的广告总是很吸引鲁明的目光，但和小区的大部分业主一样，鲁明不知道这些广告收入是谁的。

根据物权法第六章第七十条和第七十三条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房由业主共有。”

长期关注物业管理领域的广州市社科院高级研究员彭澎告诉《每日经济信息》记者，根据《物权法》的规定，业主对小区内专有部分以外的共有部分，如电梯、通道、楼梯、水箱、外墙、水电主管线等享有共有的权利 从领域现状来看，园区公共收益主要来自园区内广告、停车场收款、租赁展位收益三大部分。

广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊表示，根据现行政策，园区内已设立业委会的，公共收入由业委会托管，无业委会的园区由房地产企业代为管理。 具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定，主持方需要向业主公示账目。

但是，对许多业主来说，这些收入变成了“欺骗”，有些业主不知道有关情况。

程磊表示，目前国内已经成立业委会的楼盘占比不高，以广州为例，只有约25%的楼盘有业委会，这意味着房地产企业托管了75%的楼盘公共收益。 虽然《物权法》有大方向的规定，但公共收益的收支没有确定的监管制度，收支是否公开透明因房地产企业而异。

广州某房企副社长向记者透露:“新闻不对称容易引起猫复盖。” 例如，园区广告一年内投放广告次数非常多，如果业主自身没有完整的统计系统，就不能比较有效地监控广告收入。 停车位收益也是一样，根据《人防法》的规定，园区开发地下空之间必须配备一定比例的人防工程。 这部分空之间大多由物管企业用作停车位，但原本属于业主的公共收益多落在物管企业手里，同样情况下也有位于小区地面的公共停车位。

另外，会所也是隐藏的猫腻的地方。 据这些相关人士介绍，开发商在销售时经常将会所设施作为摊位出售，但在会所产生的租赁收入容易进入开发商和房地产企业的口袋，除非业主特意寻找设计图，查看产权明细，否则这部分收益很可观

因此，卢明居住的小区也向业主公示了财务收支情况，但支出比较透明，收入部分往往模糊，经常引起业主的质疑。

许多行业委员会的数量不到一成

程磊表示，在与房地产企业谈判的过程中，业主之间本身就像一盘散沙，在重大决策上不太一致。 因为这个行业委员会的作用很重要。 但是，现实情况是，行业委员会的设立和运营面临着很多困难。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，出售房屋物业交付采用的建筑面积达到50%以上或首次房屋交付采用2年以上的，通过该物业所在地的区物业主管部门设立街道办事处、乡镇人民政府组织业主和业主大会筹备组，进行遴选

“成立产业委员会的政策门槛不高，但是很多业主的权利意识不高，所以在成立过程中经常缺乏组织者和发起人。 另外，开发商和房地产企业往往害怕在产业委员会成立后行使业主维权损害既得权益，因此即使在经济发达的城市，拥有产业委员会的楼盘占有率也不高，”程磊说。

《每日经济信息》记者整理有限的媒体报道显示，东莞市向房管部门备案的楼盘每年有1100多个，但只有130多个园区成立了业委会。 西安业委会数量约200多个，不到全市园区总数的10%。 即使是国内与行业委员会最先制定物质管理条例的深圳，《深圳商报》的报道也显示，年在该市实际运行的行业委员会数量比例不到全市园区数量的7%。

设立产业委员会的园区也不一定能够保证运营工程的公开透明性。 这些房地产公司的副总经理向记者表示，近年来，行业委员会和房地产企业经常出现盈利的情况，曾出现过商业发达地区和地铁站附近的几个园区，但行业委员会成员和房地产企业受益匪浅，后者只公开部分广告账簿，一些行业委员会成员担任职务

“行业委员会的权力很大，在目前的监管制度下，只有地方政府住房管理部门下属的房地产管理处可以限制行业委员会的行为，但只能提供指导意见。 业委会和房地产企业站在同一战线，业主的利益难以得到保障，因此，建立对业委会的监管制度已刻不容缓。”

程磊还认为，房地产服务端作为商业企业，必然受利润驱动。 因为这个监管的核心应该放在业委会上，另一方面要靠政策的便利来鼓励越来越多的小区成立业委会。 另一方面，政府应建立严格的监管体系，使行业委员会为业主谋取利益。