“维修基金动用难 小区业委会缺位成首要瓶颈”

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经记者尚希从北京出发

公开数据显示，自1998年住房维修基金制度实施以来，截至年底，北京市这笔钱累计约350亿元，聘用额约8亿元。 录取比例只有2.3%。 在非常低的录用率背后，维修资金的挪用猖獗。 这些本应从民间获取的资金，已成为横亘在银行的生活工具。

“调动维修资金的最大难题是小区里没有业委会。 ”秦兵房地产律师团律师徐斌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，法律必须处理重要问题。 也就是说，是共享物权的管理问题。

业委会的亏损阻碍了维修资金的采用

房屋维修基金是指房屋不动产所有者为本不动产区域内的公共部位和共用设施、设备的维修养护向专业账户缴纳一定标准的款项，经业主委员会统一管理批准采用的基金。

专业物业维修资金由业委会管理，主要前提是园区有方便规范的业委会。 以广州为例，近期恢复完整修订流程的《广州市房地产专项维修资金管理办法(草案)》中表示，将允许专项维修资金转移到小区业主大会执行“直管”。

据了解，目前广州全市130亿元物业维修基金的聘用率只有1%，目前业主委员会组织的楼盘只有25%，行业委员会的不足阻碍了这部分专项基金的灵活采用。

目前的维修资金由政府主管部门管理，但法律上不明确政府部门是委托人。 “维修资金必须缴纳，不能自主缴纳。 另外，如果小区的公共部分受损，或者需要修缮，这个意见在传达给资金持有部门时就不会立即生效，对于监管部门来说也无法充分利用金钱。 ”北京某项目房地产负责人对《每日经济信息》记者表示，这将导致一点问题长期得不到处理，存在侵占、挪用的风险。

“根据现行法律要求，园区成立业委会后，维修资金将移交业委会，但目前北京85%的园区没有业委会，15%的业委会不知道移交步骤。 ”徐斌律师向《每日经济信息》记者表示，关于维修资金的移交手续，业委会可以咨询园区运营、建设委员会、业委会的专家以及其他有园区经验的业委会，但业委会的建立还需要进一步推进立法。

根据《住宅共用部共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“购买者必须按照购买价款的2 %~3 %的比例向销售公司支付维修基金。 “对已经成立业主委员会的小区，行业委员会通常可以组织实施专项整治资金的招聘，委托物业管理部分开展具体业务，但很多小区没有设立自己的行业委员会，也不能灵活自由地监管其中的部分专项基金 一位负责物业管理工作的人对《每日经济信息》记者说。

维修资金的提取必须简化流程

一系列数据揭示了维修资金面临的严峻现实。

截至年底，北京市维修资金累计约350亿元，聘用额约8亿元。 目前，北京这笔资金的账面管理在“北京住房资金管理中心”，业务管理隶属于居住建设委员会的相关部门，参与该项资金管理的有房管局、审计机关等多个部门。

据《青岛财经日报》年2月报道，建设部房地产市场监督管理司房地产管理处处长陈伟表示，虽然对维修资金的录用规定了严格的考核手续，但由于缺乏细化的操作规程，维修资金的录用手续多而繁杂，同时在设计和执行上存在缺陷。 更重要的是，建设主管部门和财政部门作为维修资金的托管机构，而且是维修资金的监督机构。 凭借这种双重性质的机构定位，建设主管部门和财政部门将资金的主持、监管职能集中到一起，运动员、裁判员集中到一起。

“维修资金立法应强调专项资金专用，一旦挪用，应承担刑事责任。 》一位负责研究维修基金的分析师对《每日经济信息》记者表示，只有加大执法力度，采取强制措施，才能真正维护业主权益，在后期的招聘抽查过程中也应简化流程。

徐斌对记者表示，在维修资金的招聘过程中，法律需要处理的关键问题是共享物权的管理。 但是，涉及挪用、滥用监管部门的情况，刑法中就资金挪用等渎职犯罪作了规定，无需另行立法。

上述拆迁户表示，维修资金制度立法因金额大、人群广，短期内应缩短、简化决策过程，长时间内应以更高水平的业主自治为目标。