“深圳拟放行经适房上市 50%增值收益上缴被指过低”

本篇文章1779字，读完约4分钟

经过记者顾家彦从广州出发

作为深圳首个面向户籍低收入家庭销售的经适房项目，位于宝安区的桃源村三期有望率先“变性”为商品房。

9月9日，《深圳市经济适用住房完全产权取得和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》开始向社会公开征求意见。 经济适用住房权利人取得完全产权或者上市交易，必须按照50%的比例缴纳增值收益。

但是，上述意见稿也引起了广泛的争论。 北大公共经济研究中心研究员韩世同告诉《每日经济信息》记者，深圳作为近年来房价涨幅最大的城市，即使按50%的比例征收增值收益，也意味着巨大的上涨套利空之间，对社会公共资源的侵害。 相比之下，用政府回购来补充廉租房和公租房的来源也许是更可行的方法。

上交比例相对较低/

根据上述意见稿，办法适用于2008年1月18日以后，市区二级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。 经济适用住房权利人取得完全的产权或者上市交易，必须按照50%的比例缴纳增值收益。 具体计算公式为:应缴纳的增值收益= (经济适用住房市场价格-经济适用住房的原购买价格) ) 50%-税费)原购买经济适用住房的实际发生额)。

经济适用住房市场价格基于以下规则明确。 1、申请取得完全产权的，其市值按申请时税务部门批准的二手房交易计税价格计算。 2、申请上市交易的，市值按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门批准的二手房交易计税价格的，按照税务部门批准的二手房交易计税价格计算。 税务部门批准的二手房交易计税价格低于经济适用住房原始购买价格的，申请人无需向政府支付增值收益。

深圳市住建局相关负责人强调，住房政策的出发点是处理户籍低收入家庭的住房难，不鼓励购房者购房后进入市场交易获利。 部分经济适用住房购买者因住房条件需要改善等原因，符合一定条件的，可以申请取得完全产权或上市交易。

韩世同向《每日经济信息》记者表示，就与其他城市的相关规定，厦门的缴纳比例为增值收益的90%，同为一线城市的广州的比例也达到了80%。 在这种情况下，房屋经营者出售项目并不容易获得较大的增值收益，深圳增值收益50%的缴纳比例确实有点低。

记者查了资料，桃源村三期2008年售价不足5000元/平方米，但目前其周边二手房售价已达到25000元/平方米。 以90平方米的房子为例，当初的购买价格约为45万元，但现在的总售价达到了225万元，至少上涨了180万元。

韩世同表示:“根据征求意见稿，申请完全产权或上市交易时，向政府支付的增值收益约为90万元，购房者仍享有90万的利润，增值收益不逊色于同期商社，必将引起社会资源分配不公的质疑。”

房价市场化不足/

由于房具有产权性质，从诞生之初就备受争议。 在许多反对者看来，经济房成为了许多人出钱补贴、少数人受益的工具。 随着国内房价的高涨，商品房与经适房之间的巨大差价，为套期保值者创造了可以乘坐的机器。

“合理住房制度最大的漏洞在于定价市场化的缺失，大部分合理住房的售价仅为同期周边商品房的30%~40%，极易发生套期保值行为，因此必须相当注意解决合理住房上市的问题。 韩世同说:“一方面判断房价将断绝水分，另一方面通过提高增值收益的上缴比率来控制利润空之间，从而公平分配社会资源。”

以深圳市香蜜湖豪宅区的经适房项目深云村和侨香村为例，据财新网报道，项目建筑规格优于周边高档住宅小区，但基准售价仅为周边商品房售价的1/3，大部分方向分配给深圳机关事业单位。

在广泛的质疑声中，经适房从去年开始在全国许多地区逐渐退出历史舞台。 去年2月，深圳发布了该市最后一批经济适用房，但广东、江西、河南等省此前已确定停止建设经济适用房。 北京虽然没有推出完全的废弃房屋，但提出“以租为主”的保障住房政策，也确定了大力快速发展公租房和廉租房。

中国房地产学会副会长陈国说:“随着我国将保障性住房建设重点转移到公共租赁住房上，在居民享有同等社会福利的前提下，参考北京办法，政府用回购办法将经济性住房从产权型保障性住房变为租赁型保障性住房，可能是符合我国现实国情的一个选择。”

但是，韩世同表示，虽然部分地区已经出现了政府回购商品房的方法，但双方如何明确令人满意的回购价格还很困难，政府是否有足够财力继续回购也是个疑问，适销对路这一历史遗留物的未来还有很多课题