“地产O2O“画饼者”潘军：要么领跑，要么“炮灰””

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经过记者顾家彦从广州出发

“我不喜欢被称为房地产开发商。 我们的目标是成为最好的社区运营商。 ’这是花样年董事局主席潘军经常挂在嘴边的话。 见今年旗下的彩生活今年6月刚登陆香港联交所，引起业界关注。 无论市盈率和时价总额如何，彩生活都全面超过母公司的看好本年，超过中海、华润等香港红筹上市企业。

潘军说这话的时候，周围都是怀疑的声音。 有评论认为以彩色生活为代表的社区云服务是“无稽之谈”。 而且，在花样年华内部，潘军的许多观点也被认为过于乐观。 他的一个部下甚至认为他所描绘的场景实际实现可能是在五年后。

发生在花年的争论不仅仅是潘军宣布要做“地产业淘宝”。 彩色生活公布的物业管理工作的部分利润率达到了100%，这一数据的真实性引起了业界和媒体的质疑。

但是，港股投资者看中的不是彩色生活目前的物业管理收入有多少，而是所谓的o2o板块的收益前景。 彩色生活推出的“社区o2o”主题素材，使资本市场嗅到了“钱”的味道。

因此，对彩色生活来说，物业管理高利润能否持续可能并不重要。 重要的是社区o2o业务收入增长率能否满足资本市场。 因此，潘军没有正面应对外界的各种质疑，而是极力向外界描绘未来“彩生活生态圈”、“房地产淘宝”的未来。

被迫的变革/

今年40出头的潘军，已经看起来有点老了。 他于1995年进入房地产领域，因策划美国前总统克林顿的“碧海云天中国行”活动，曾被选为首届中国(深圳)十大操作精英。 但是，在地产黄金十年，花样年凭借潘军在地产领域的经验和人脉，没有成为领域的领军公司。 过去，在这个资源取得胜利的领域，民营公司在许多方面不及中央企业的竞争对手。

“在过去的黄金时代，市场几乎是单边的，有钱的人可以拿到土地赚钱，不需要研究经营和管理，这一领域很异常。 国有企业中央企业拥有雄厚的资本，像我们这样的民营公司根本不是对手。 按照这样的游戏规则，我们永远玩不了他们。 ”。

花样年借2009年楼市回升的东风登陆香港联交所，成功打开海外资本市场融资之门，但海外发行的优先股利息价格均在10%以上，与中国境外、保利房地产等央企的利息价格相差甚远。

更重要的是，潘军意识到“买地-盖房子-销售”这种以前流传下来的房地产开发模式是不可持续的。 “房子卖完了不知道下一块地在哪里，客人消耗完了不知道去哪里找新客人，房地产原有的商业模式没有明确性。 另外，只有地价涨幅超过房价涨幅，地产商的毛利率越来越低，这个领域只会越来越没意思。 ”

潘军的想法在民营公司的房屋集团中很有代表性。 出售绿城中国创始人宋卫平亲手培育的“孩子”，看到了房地产目前快速发展模式未来的风险，也是重要的理由之一。

宋卫平选择了转型规模比绿城小得多的花型业务。 在这种领域的生态系统中，发展得越来越难。 高昂的融资价格，花样年在拿地环节上占不到优势，潘军笑着说自己也不敢在拍卖中举牌。

“变”是花形之年的出口。 变革得越快，机会可能就越多。

因此，这几年，开发商在赛马场大规模工作时，潘军一直低调行事。 2002年6月，花样年集团拥有的色彩生活集团有限企业正式成立，这家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的综合型物业服务企业，成为潘军探索转型的重要棋子。

被质疑的利润率/

彩生活今年6月30日在香港联交所上市，挂牌后股价暴跌上涨。 截至9月3日，彩生活市值达到73亿港币，高于母公司花年，被誉为近年来港资市场走势最强的房地产股，大部分证券公司对彩生活给予“买入”或“加息”的评级。

企业公布的财报显示，年上半年，企业实现营业收入比去年同期增长49%至1.63亿元，毛利率比去年同期增长12.1个百分点至66.1%，归属股东净利润比去年同期增长超过两倍达到6200万元。

“房地产服务具有高利润率，彩色生活毛利率超过60%。 如果卖房子的话多少钱能得到这么高的毛利润？ ’潘军非常自豪。

超利率是彩色生活的一大亮点，也是最大的争论点。

根据《经济提醒报》8月22日的报道，对毛利润达到100%的薪酬制物业管理模式提出了质疑。 据报道，对某领域人士薪酬制物业管理的分析表明，如果薪酬制征收物业费的情况不得到改善，企业经营的现金流将受到严重影响，减损损失不仅会影响利润，还会影响园区的持续经营质量，进而影响物业费的征收率。

新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，物业服务属于人力密集型领域，人力价格占总价格的80%，每年都在上涨，但物业管理费受到政府严格监管，难以提价，所以物业管理领域普遍处于亏损状态，部分物业企业所谓的利润在集体补贴上，

为了应对人力成本上升的压力，彩生活在发布公募书时明确了企业主要通过机械化、新闻化设备，对园区整体管理进行标准化、制度化、流程化的管理，以解放单纯劳动岗位的劳动力，即以自动化设备代替人力

降低运营价格。

但是，没有得到上述方法

大多数住宅企业的认可。 保利地

生产企业品牌管理中心社长是什么

智韬告诉记者，保利也曾尝试增加自动化设备在社区的配置，但由于这些设备技术尚不成熟，在实际应用中不容易完全代替人工操作，影响服务质量，要维持优质的物业服务，需要人力价格

对于企业高利润受到的上述质疑，潘军没有正面回应。 他的观察力越来越集中在业主的体验上。 他说:“彩色生活在不断改善服务。 未来，我们越来越专业，越来越细分，顾客的满意度是我们未来最值得关注的。 ”。

要成为“不动产淘宝”就必须清除/

6月20日，在彩生活募集股份时，申银万国发表的研究报告称:“企业仍需要时间向市场解释增长的可持续性，特别是高利润率方面。 因此，投资者不建议参加这次的新股认购。 ”但这并未影响彩色生活上市后从6月份的4~4.5港币上升到现在的7港币以上。 潘军似乎确实不需要回答外界对利润率的质疑。

简单地说，彩色生活被认为有前景的理由只有一个，那就是它所代表的社区o2o概念。

两年前兴起的社区o2o的概念，今年特别受欢迎。 许多创业型企业为了能在社区铺设渠道，不惜投入千金。 上海一位致力于开拓社区o2o事业的企业负责人说，无论付出多么大的代价都要进入社区。 的理由是，社区的开拓价格应该根据资本市场的估值而不是短期利润的有无来衡量。

色彩在资本市场很受欢迎，与上述市场环境和期望密切相关。

去年7月，彩生活首个社区服务APP“彩之云”正式上线。 该APP整合了物业服务、o2o服务、虚拟服务、商品服务、智能家居管家、连锁经营6个板块，向业主提供物业费停车费缴纳、投诉维修、小区通知、周边优惠、每日特价、生活超市、彩票 但是，根据最新的财务报告，上述增值服务的收入不到所有收入的10%。

但是，投资者看中的是这项业务的成长性。

“色彩生活的社区o2o商业模式非常清晰。 就是建立淘宝这样的平台。 但是，我们在供应商提供的服务和产品的质量、价格上很有特点，而且通过我们的支付系统来完成，让所有参与者都可以参加彩色生活的生态圈。 ”潘军为投资者画了一个大“饼”。

虽然想象得很棒，但现实很难。 多家住宅企业的高管告诉《每日经济信息》记者，淘宝之所以成功，是因为拥有极其庞大的顾客数量。 这在国内是任何一个社区服务商都无法与之匹敌的，在没有达到“网络水平”的顾客数量之前，彩色生活完全没有和供应商谈过价格条件。 这意味着提供的产品和服务与电子商务商相比没有价格竞争力。

阿里巴巴公布的数据显示，全年淘宝平台活动用户2.3亿人，据《彩色生活年报》报道，企业现有服务家庭约200万人，服务人口约500万人。 手机淘宝客户端总客户数超过1亿，彩之云APP注册客户数号称50万……数字对象足以说明，客户数已成为彩生活社区o2o快速发展的最大瓶颈。

潘军也意识到了上述弱点。 因此，“赛马场”是彩色生活上市后的主要任务。

按照潘军制定的中长期快速发展目标，彩色生活计划未来三年服务户数将超过200万户左右至500万户，服务人口1500万人。 到了4000年，彩色生活服务社区将超过10亿平方米，服务人数将超过4000万人。 但是，正如一些专家解体的那样，彩色生活的模式越在资本市场展现价值，坐在社区的企业就越不想浪费这个“肥肉”。 彩色生活通过提供优质低价物业管理“免费”获得社区o2o平台的机会越来越少，进入社区的门槛也将越来越高。

彩色生活成为“房地产淘宝”面临的挑战不止于此。

招行证明，年彩生活有6个小区终止了物业管理服务。 年为9个，年达22个，占所管理园区总数的5%以上。 其中大部分年和年到期。 作为物业管理企业，彩生活总是有被其他房企开发的小区“炒”的风险，每当失去一个小区，彩生活就需要付出更高的成本来开拓新的小区。 这让投资者对彩色生活收入的不稳定感到挥之不去。

对潘军来说，这些难关必须一一突破。 由于社区o2o只是他构建“房地产淘宝”系统的基础，他希望在此基础上快速发展社区金融，拓展新的利益空之间。 花样年集团去年成立了合资公司。 与彩生活合作推出的理财产品“e理财”将于今年7月上市，年息预计将达到9%~10%。 另外，花形年将与国内p2p企业全员展开战术合作，未来将结合社区宣传p2p理财产品。

“与支付宝( Alipay )相比，我们更贴近客户，更快地看透客户的诉求。 在这方面宝藏比不上我们。 ”潘军还展现了他“画上的饼”很好的一面。 他给《每日经济信息》记者算了帐。 目前，彩色生活拥有200万户业主，但如果一户每年购买1000元的理财产品，年募集金额将达到20亿元。 彩色生活只收2%的手续费就有4000万元的销售额，其中大部分是利润。 此外，彩色生活还可以与花样年旗下的中小企业合作扩大社区金融，吸收社区业主资金用于发放小额贷款，赚取利差。

潘军表示，无论是社区o2o还是社区金融，关键都是顾客粘性。 因此，目前彩色生活最重要的是做好基础服务，将顾客吸引到彩色云平台上。

记者的手记

从开始募集股票到现在，彩生活可能是今年内房股市最受瞩目的新股。 共有10家证券公司与彩生活对比发表研究报告，数量远远超过今年上市的其他内房新股。 不仅如此，a股市场也在研究彩色生活的模式。 在同花顺搜索房地产领域和互联网领域的研究报纸，会发现18份研究报纸以彩色生活为首要例子。

目前正在兴起的社区o2o服务公司正在观望彩色生活。 后者未来的业绩和股价表现在某种意义上代表了这一领域的最终方向。 在彩色生活的背后，万科、世茂、蓝城、新城各自培育着自己的社区o2o板块； 互联网阵营的三泰电子“快递易”和民生银行的社区金融也已经进入这个行业，其中之一是确定拆分推出社区o2o企业。

这些计划将上市的资产分开，定价参照的是彩色生活。 这些o2o社区平台，未来不仅会分流投资者对彩色生活的兴趣，还会大幅提高彩色生活的盈利能力，扩大价格。 从某种意义上说，彩色生活是当今领域的领导者，但并不一定能成为这个行业的成功者。