“地产私募乱象丛生 中小房企资金链雪上加霜”

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经过记者顾家彦从广州出发

受访的基金企业人士表示，万家双赢资金被挪用是个别的事情，但其背后的原因很深。 不少业内人士对《每日经济信息》记者表示，资金在不知情的情况下被转移，表明资金内部监管不完善，加强领域监管势在必行。

更重要的是，在房地产基金遭遇的领域挂牌，未来监管力度将进一步加大，高度依赖各类房地产基金募股的中小房企生存状况将更加艰难。

内部的风控制不完备/

万家共赢资金被挪用事件发生后，令业界质疑的是，被严密监管的资金为什么容易被融资方挪用到其他账户？

一家房地产基金企业的高管向记者表示，房地产基金资金的筹集需要基金子公司和合作项目企业双方签字批准，但在万家共赢被挪用的案件中，资金刚刚募集完毕，法律手续也还没有签署就被转移了 目前事件仍在调查中，这表明内部操作存在监管漏洞。

“从目前公开的细节来看，资金筹集手续不完善，资金流动时没有被盖章，托管银行承担的责任最大。”这些人表示，基金的子公司在投资前的尽职调查中没有发现任何问题，就是其风控

香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，“相对于银行和信托，房地产基金在严格意义上没有政策监管。 他告诉《每日经济信息》记者，“此举的准入门槛低，良莠不齐的情况也很严重，风险控制是否到位完全取决于基金经理自身，这对投资者来说，不容易获得政策性保障。”

例如，《21世纪经济报道》报道，今年7月，海沧资本旗下多家有限合伙基金陷入兑付危机，募资金额失踪。 总额约达4亿元，海沧资本原法定代表人姜涛完全“失联”，300多名投资者4亿多资金面临“打水漂”风险。 其中，姜涛掌握着企业法人章、财务章、基金账户的优盾。 这是因为有挪用资金账户金额的能力。

另外，担保企业和托管银行也没有充分发挥作用，据财新网报道，万家共同竞争的产品资金被顺利挪用是由于银行内部职员的协助。

但是，许多房地产基金企业在接受记者采访时表示，房地产投资相关的理财产品、信托、资源管理规划、私募股权产品受到的影响不大，企业为了保证资金安全，有严格的监管制度。

中小住宅企业的资金链面临着恶化/

挪用资金的导火索是内部监管不健全造成的道德风险，但根本原因仍是中小房企面临资金压力，为实现新一轮还款而冒险。 随着房地产市场持续低迷，房地产基金的风险是否会持续暴露已成为业界关注的焦点。

以此次涉嫌非法挪用资金的佳泰地产为例，与官渡区政府平台企业合作设立的项目企业“丰华鸿业”注册资本仅为1亿元，但运营的官渡区宝华寺城中村改造项目潜在估值高达100亿元。 如果用小资本撬动大项目，作为民营公司的佳泰房地产将无法从银行获得一级开发贷款，也不容易与风传受损严重的金融机构进行交易，监管相对宽松的房地产基金类业务将成为突破口。

“随着房地产融资水平的收紧，我接触的某国有大型企业，其开发融资只贷给了全国主要开发商的10%。 这意味着数量庞大的中小规模开发商无法从银行获得开发融资。 新城控股的欧阳捷高级副总裁对记者表示:“即使是信托产品，也受到银行表外业务紧缩的影响，不受牌照类金融机构政策影响的房地产私募基金也很受中小规模开发商的欢迎，规模发展很快。”

野蛮生长的背后，不可轻视积累的风险。 黄立冲表示，房地产基金融资价格高，投资期限通常只有2~3年，但一个规模的项目开发往往需要3~5年。 由于许多中小开发商用新的还债方法滚动债务，房地产下行无法顺利收回资金，借不到新的钱，资金链就会断裂。 佳泰地产的事肯定不是个案。 今后越来越多的房地产基金面临危机，痛苦程度可能不亚于信托业。

此外，房地产基金风险的暴露也意味着中小开发商的资金面可能进一步恶化。 欧阳捷告诉记者，对主要开发商来说，他们几乎都有自己的房地产基金。 今年大企业销售情况良好，有实力，有更好的保证。 开发商类房地产基金暂时没有生存压力，更大的风险集中在独立的理财企业。 如果这些房地产基金面临生存危机，中小开发商的资金链也会恶化，运气好的话会被大公司合并，运气不好的话只能退出市场。