“上海一“地王”拍出15月仍未动工 引地产私募兑付隐忧”

本篇文章2145字，读完约5分钟

经记者卢曦从上海出发

年5月，上海本路一地块以46亿元的成交总额被拍卖，一度成为著名的“地王”。 但是，现在15个月过去了，这个地块还没有开工。 据媒体报道，该地块的资金来源于房地产私募。 最近，《每日经济信息》记者实际访问现场时发现，该项目还没有开始。 那么，项目背后的私募基金能按时兑换吗？ 记者此前曾试图采访媒体报道中提到的私募基金管理人黄金湾投资集团董事长申威，后者回答说:“不在国内，所以不清楚情况。”

近年来，不少私募进入房地产项目，目前楼市面临下行压力，项目开工晚、抛售回收晚，随着退出时间的临近，给私募带来了兑付压力。

以前的地王变成了“废品回收所”/

年5月29日，上海市长宁区本路街道71街区分售，成交价格达到46亿元，刷新了当时上海总额“地王”的纪录。 据测算，该地块地价近3万元/平方米，溢价56.96%，文件显示地块为文体、商业用地。

顺便说一下，获得这个地块的是著名的北京福润天成房地产有限企业(以下简称福润天成)，当时福润天成成立还不到一年。 据北京市工商局网站介绍，福润天成成立于年9月21日，注册资金1000万元。 《每日经济信息》记者表示，该企业多次在北京、上海参加土地竞争。

新成立的福润天成是如此粗糙的土地，人们认为幕后另有其人。 据某媒体报道，福润天成背后是黄金湾投资集团。 黄金湾前身是北京华美的房地产，从房地产代理起家，后进入房地产开发和房地产金融行业，作风轰轰烈烈，被认为是行业内的“狼性团队”。 但是，黄金湾近年来低调行事，有意淡化项目企业的背景新闻。

据媒体报道，黄金湾的运营模式是向各投资者募集大规模资金，设立私募基金，设立项目企业处理这笔私募，找到开发商进行合作，用充足的资金拍摄土地，开展后续开发等工作。 形成“投资者-管理企业-开发者”三方合作的模式。

据了解，这类房地产私募基金有一定的投资期限，投资者有投资转化率承诺。

今年8月底，距离上述上海正路《地王》的拍摄已经过去了15个月，现在的进展如何？ 《每日经济信息》记者进行了现场访问。

该地块位于上海长宁区中心，建筑密集，行人众多，地块被略旧的围墙包围，朝北敞开着大门。 一进入这扇门，空广阔的地块上杂草丛生，坑坑洼洼。 地块中散乱着废旧轮胎等垃圾，没有建筑工程的迹象，地块周边也没有工程告示。

空地上建着用集装箱简易建造的废品回收所，三轮车上载着废品进进出出的地方比比皆是。 垃圾桶门卫对记者说，没听说过这个地块要开工。

回顾去年拍摄该地块的时候，可以说条件很艰苦。 上海市规土部门要求一次性支付土地价款，但地块出让必须分批次进行。 福天成的成功一方面表现出了惊人的资金实力，同时也蕴藏着交付土地需要时间的时间风险。 记者登录了上海市城乡建设和交通委员会的网站，但未发现该项目的建设工程许可依赖信息。 之后，记者登录了上海市计划和国土资源局的网站，但也没有找到上述地块的计划施工建设许可证等文件。

就这个分区相关的提问邮件，我采访了金湾投资集团的申威会长，他回答说“因为不在国内，所以不知道情况”。

不动产面临着退出的难题/

黄金湾投资集团在业内有“房地产投行”的称号。 官网新闻显示，“在基金管理行业，我们是市场先锋，掌握房地产金融的专业信息和交易模式。 ”。

从官网新闻可以看到，黄金湾的业务集中在资金募集阶段，项目开发需要与开发商合作完成。 金湾对开发商的要求是:二级开发资质以上，累计开发面积100万平方米以上，开发公司或其股东信誉良好，能够提供质押担保条件等。

据《21世纪经济报道》报道，一位内幕人士透露，黄金湾发起的富达股权基金为前述“地王”出资。 富达基金介绍资料显示，企业的首要业务是推进房地产投资和开发，是为房地产领域提供股权合作、股权融资、股权收购等活动的融资渠道。

克瑞研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，国内房地产私募一般以“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，3至5年投资，1至2年退出。 目前，国内房地产私募的年收益率水平为12%~18%。 以本路的“地王”为例，“3+1”模式下，要按时退出需要在拿地后两年内开工。 这些项目于年5月底取得土地，但于年8月尚未开工，无论是规土部门转让问题还是其他原因，“地王”剩下的开工时间只剩下大半年。

薛建雄认为，虽然黄金湾旗下企业的销售能力很高，但本道“地王”的土地收购价格很高，目前市场处于下跌行情，项目推进可能不容易。

事实上，对房地产私募来说，由于波及到了到期兑付的问题，时间变得非常敏感。

卫民房地产总经理蔡为民告诉《每日经济信息》记者，今年下半年，房地产私募违规现象将非常多。 原因是前期地价过高，但现阶段房地产市场下跌趋势明显，不仅私募基金达不到约定的收益率，还款也有可能成为问题。

业内人士表示，前期拿到大量资金的房地产企业在资金投入前非常着急。 这些资金随时面临贬值的风险，一些公司不得不高价拿地，这在一定程度上可能影响私募基金投资者的收益。

蔡为民指出，募集一期结束后，有用于拿地的私募基金，但没有准备更多的开发资金。 因此，有必要继续募集2期、3期的资金。 现阶段，市场冷清，各方面轻视房地产，私募基金的后续募集成为问题。 进入这样的恶性循环，有一期资金“沦陷”的危险。