“明宇集团董事长、总裁张建明：民族酒店自营成为大趋势”

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杜冉乐实习记者丁舟洋从成都出发

现在楼市风云会。 川派地产不再是“小富即安”，除了“携手”成都市市场外，更积极地选择出川征战，尤其是南充房企业备受瞩目，明宇集团就是其中之一。

年8月初，明宇集团的“回乡作品”——南充明宇广场开业的那天，销售量达到了9成。 布置都江堰的豪雅青城项目成为明宇集团试水旅游度假区房地产的经典之作，备受业界关注。

纵观被公开、部分采用的明宇作品，明宇金融广场、成都明宇大厦、长春明宇广场、南充明宇广场、都江堰明宇豪雅青城，从规划布局到公开，再到爆炸性的销售，掀起了市场风波，从南充诞生的这个低调住宅。

这种“酒店房地产”模式的核心竞争力是什么？ 有复制的可能性吗？ 庞大的持有资金来自哪里？ 在改写互联网以前流传下来的商业模式时，明宇集团准备好应对了吗？ 日前，明宇集团董事长、总裁张建明在接受《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访时，逐一回答了记者关于企业和领域热点的提问。

做产品必须符合市场诉求

nbd :现在很多业内人士认为三四线城市楼市风险很大，南充明宇广场项目的销售情况怎么样？

张建明:我认为南充明宇广场爆炸性开放有三个原因。 首先是产品符合市民的费用方向。 其次，有对明宇企业品牌的认识，从产品设计、建筑质量到性价比，来源于明宇的口碑不差第三，很多人也期待明宇的城市综合体能回家乡迅速发展。

此外，都江堰项目的销售情况也超出预期，从2008年“5·12”大地震至今，都江堰的度假胜地一直很平坦，但明宇豪雅青城一问世，就备受市场青睐。 这是因为我们进行了适合市场的产品设计。 另一方面，明宇酒店房地产商业的快速发展模式备受欢迎，也表明利用酒店为未来业主服务的平台吸引了众多顾客。

在酒店移动不动产

nbd :明宇所说的“酒店不动产”到底是什么样的不动产形式？

张建明:明宇项目的共同优势都是存在一个酒店产业，以酒店为平台，涵盖产品设计、质量管理和运营服务，明宇办公楼、住宅均与高星酒店相同，该酒店房地产模式也得到业界认可 该模式具有以下特征:

首先，将豪华酒店的理念嵌入房地产。 五星级酒店是一种精益求精的产品，我们建设的商业、办公楼、住宅都是参照五星级酒店的理念建设的；

第二，将酒店的服务理念根植于其他房地产运营理念

第三，将五星级酒店能得到的高质量服务移植到其他房地产客户身上。 我们让写字楼的顾客认可酒店的vip，让顾客真正感受五星级酒店高级顾客的心情。 vip卡的权利有优先停车、免费带客人在咖啡店喝咖啡等。

nbd :你认为“酒店不动产”模式有复制的可能性吗？

张建明:在构建可复制性方面，明宇做好了准备。

我们有三种特定的产品形态。 城市精品综合体——在城市cbd地区开发“高星酒店+高档写字楼和少量精品商业”相结合的精品城市综合体，如明宇金融广场、明宇西部国际金融中心； 复合城市综合体——在城市子cbd区域开发“高星酒店+高级写字楼+商业+公寓”组合而成的复合城市综合体，如南充明宇广场、长春明宇广场； 然后是旅游度假综合体——城郊和景点地区，开发“高星酒店+国际公寓+商业”相结合的旅游度假综合体、都江堰明宇豪雅青城、云南明宇版纳四季国际度假区。 这也是将来我们要复制的三种产品线。

酒店自我运营是一个大趋势

nbd :与其他酒店相比，明宇酒店自营、自营、自营的比例一直很大，这样做有特点吗？ 特征是什么？

张建明:委托管理最大的弊端是，给业主带来的经济效益没有得到业主的认可，特别是在高星级酒店，大部分酒店投资者都出现了赤字。 由于国内许多酒店投资者没有管理酒店的能力，受委托的酒店管理者赚了钱，但投资者却捡了亏空的烂摊子。 因此，我认为将来会产生越来越多的自营酒店。

nbd :高星酒店运营价格高，能耗大，人力价格高。 明宇在价格管理方面有什么经验？

张建明:明宇有15年的自建、自我管理、自我运营的经验，酒店建设的规划有独特的特点，用同样的资金可以创造更高性价比、更好的房地产，实现运营价值、收益的最大化。

例如，我们在同一区域同格建设的酒店比通常的国际酒店企业的投入节约了15%~20%。 一家国际酒店企业建造500间房间的酒店可能需要10亿元投资，我们只需要7亿5千万元或8亿元就能完成。 普通五星级酒店的能耗在经营收入的8%~10%左右，明宇可以做到3%~5%左右。

由于功能配置合理，人员配置更加合理，明宇酒店人工费占营业收入的比例也很低，但与此同时，员工工资在该地区同档次酒店中处于中等水平。 虽然这个领域的收益不高，但是我们在领域处于领先地位。 我们的投资更加节约，而且功能分布更加合理，管理更加顺畅，节约了越来越多的人力资源管理价格，包括能源消费价格，节约了投资，提高了运行效率。

用高质量的商业滚动融资

nbd :现在很多企业品牌的房企感觉资金紧张，但是明宇集团拥有数千平方米的商业，那么企业开发持有项目的资金来自哪里呢？

张建明:当我们的商业地产建成，运营管理正常后，很多金融机构和投资者都会乐意参与。 因此，各个项目完成后，可以利用该资产进行融资，开发下一个项目。 这就是明宇商务的融资模式。

明宇也在投资金融机构，但不是为了从中融资。 由于受到相关股东融资管理的相关规定，相关人员的融资受到严格限制，反而比较困难。 关于投资机构的成果，一方面可以获得投资收益，另一方面可以学到越来越多的融资理念、投资妙方。 因为自己投资了银行，所以能清楚地知道银行的诉讼。

nbd :明宇酒店的投资转化率高吗？

张建明:明宇商业持有的酒店房地产，在长期经营中，回报稳定、长期，但与能源、房地产等领域相比并不高。 但是，一旦发生资产交易，其资产价值的上升就很明显。

nbd :很多酒店开发商选择合并旗下的资产，用房地产信托投资基金的方法打包上市，明宇集团有没有考虑到这一点？

张建明:明宇有长期的上市目标，但现在最重视的是现有项目的经营收益，资本市场暂时没有获得资本收益的打算。

目前，国内经营资产融资比较单一，资产开放渠道还非常有限。 国内经营者正常获得融资的价格在10%以上，国际融资价格在3%左右。 融资价格高也是制约国内酒店领域快速发展的主要因素。

领域发生变化，商业模式改革创新迫在眉睫

nbd :你认为未来酒店领域的结构会发生那些变化吗？ 明宇会怎么应对？

张建明:第一，商业模式的演变。 目前，传入的酒店经营的硬件投入管理和营销模式正在发生变化，网络、电子商务对实体经济产生了巨大的影响。 相信未来酒店业会创造全新的商业模式，明宇也在积极准备。

第二，国家宏观政策的调整也影响了酒店产业。 以前很少有酒店中午吃白领餐，但现在明宇降低了费用标准，每人发了平均几十元的白领午餐，让中午时间段的酒店餐受益匪浅。

从整体来看，明宇客房、餐饮总收入没有下降，量的增长弥补了一笔费用额的下降。

计划开通酒店的全产业链

nbd :互联网影响着以前流传下来的酒店商业模式，但据我们了解，明宇集团正在探索分时度假的模式。 能谈谈这个商业计划吗？

张建明:在国内引进分时度假的前期，很多开发商把“分时度假”作为经销商炒房的概念，并不一定想快速发展分时度假平台。 开发商只用这一个房地产，怎么分时？ 因此，为了支撑“分时度假”的概念，不得不建立酒店，最终目标是卖掉房子。

明宇酒店都积极去，我们做的分时度假模式是将度假房产资源放在全国明宇酒店平台上进行交流，由专业的物业和管理团队服务客户分时度假诉求。 由于单体酒店实行分时度假，面临的选择性很小，所以必须首先形成酒店的互联网系统，实现酒店资源的交换。 明正从不动产的拥有和支配权等方面进行准备，不断完成我们的时权酒店产品。

nbd :明宇的经营行业不仅有酒店、房地产、金融，还有现代化农业。 最近，明宇学院也在策划。 为什么要涉足看起来与集团核心产业无关的领域？ 是为了布局酒店的全产业链吗？

张建明:对。 明宇在整个产业链方面确实得到了考虑。

首先，作为酒店设计和建设的一部分，明宇设计院正在培养一支具有适合当前快速发展形势和未来需求的专业酒店设计的专业队伍。 明宇的室内建筑、机电等企业也可以为自己培养专业的建筑施工队伍，从而更专业、更节约价格、更高效其次，在运营方面，打造原材料、产品前沿的原材料基地。 明宇的现代农业项目四季锦绣田园是明宇的原材料基地。 第三，明宇建立了明宇学院，培养了自己的流通队伍，完善了营销体系。

明宇走遍景区后:自建酒店互联网布局分时度假

经过实习记者丁舟洋从成都出发

年上半年，全国住房市场销售普遍下跌，“量价齐跌”趋势明显。 许多开发商将产业地产转型，视为“逃离的机会”。 近两年来，热门景点继续得到房企的支持。 主导“酒店+房地产”模式的明宇集团也在暗中发力。

日前，明宇集团董事长、总裁张建明在接受《每日经济信息》记者采访时表示，旅游度假综合体是未来明宇可以复制的酒店房地产模式。 明宇结合电子商务给酒店领域带来的变革，整合旅游房地产资源，布局分时度假、时权酒店。

中国旅游研究院研究员杨宏浩表示，从长远来看，分时度假发展相当迅速，是空之间，在旅游地库存的有效手段。 中国目前逐步具备了分时度假快速发展的条件，但还不完全成熟，分时度假有法律监管制度的空，也没有建立公共信服的中间交换体系。

观光地不动产商业

8月初，明宇集团首个旅游房地产项目“明宇豪雅青城”正式启用，“小面积”“便宜钱”的度假房与高星酒店配套，在房间里企业云集的都江堰度假区引起买家的关注。

张建明表示，明宇的“酒店房地产”之所以与众不同，是因为明宇很少“被动建造酒店”，而是整合当地市场，自主建造酒店，自营和自营。

对其他房企来说，托管的酒店对开发商来说可能是“不赚钱的重担”，但明宇酒店具有度假综合体的特点。 从景区酒店+度假房的综合项目中，明宇可以获得经营酒店稳定的现金流，也可以让度假房的业主依靠酒店平台享受相应的服务，带动度假房的销售。

试水青城山后，明宇集团的“酒店+房地产”模式在其他旅游度假区也将被复制。 资料显示，年明宇进入西双版纳傣族自治州，在景洪市勋汉镇东部领域，总投资额150亿元，建成占地10平方公里的旅游度假综合体，总建筑面积达250万平方米。

项目第一期以建设国际棒(垒)球基地为要点，国内外文化体育赛事组织为首要文案。 目前，首期总投资达7亿5000万元，建筑面积约7万平方米，有棒球场6个、体育综合馆(含网球、乒乓球、篮球等)、体育俱乐部110栋、国际会所1个。

试验水分时度假模式

但是，无论是西双版纳傣族自治州还是青城山，住宅企业们的竞争都很激烈。 业内人士表示，旅游景区需要强大的融资能力和盈利周期长的优势，因此公司没有自身的经营模式和资源特点，盲目埋头旅游景区很容易搞砸公司。

明宇把版面设计分时度假作为未来之路。

杨宏浩认为，分时度假是旅游景区拿库存的比较有效的方法，提前分期出售酒店的招聘权，也有利于开发商的快速资金回流。

但是，目前我国没有出现足够的分时酒店提供商，也没有出现整合分时酒店资源，方便顾客选择、置换的大平台。

事实上，明宇集团并不是国内第一个试图自建分时交换平台的酒店集团。 5月30日，云南城在推出“梦想云南健康度假养生村”企业品牌时，还推出了分时度假平台。

杨宏浩表示，分时度假交换平台需要来自全球不同企业品牌的酒店参与，区域性酒店建立分时度假平台存在局限性。 更重要的是，进行分时度假的开发商必须改变将分时度假产品视为旅游服务的房地产而不是变相出售房子的想法。

张建明表示，分时度假是一种比较复杂的综合服务，单体酒店选择性很小，所以必须首先形成酒店的互联网系统，才能实现酒店资源的交换。 明宇从不动产时间段的拥有和支配权等方面做好了充分的准备，并不断完善时权酒店产品。