“成都楼市蝶变：房企从“赌政策”到“练硬功””

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经记者杜兹乐出生于成都

万科董事长王石今年年初抛出的“楼市不好”这句话，唤醒了许多梦想中的人。

近年来，限购、限价等行政化色彩浓厚的调控手段密集登场，但房价陷入了“多次上涨”的怪圈。 十八届三中全会明确了中国经济改革的方向，确定地提出要发挥市场在资源配置中的决策作用，这意味着要越来越发挥市场“无形之手”的作用，减少政策“有形之手”的介入。

事实上，新一届政府控制楼市的“双轨”构想已经明确。 也就是说，保障房归政府，商品房归市场。 在分类控制的指挥棒下，楼市积压已久的供需矛盾浮出水面，一些房企开始陷入资金链困境。

国家统计局数据显示，今年前4个月，70个大中城市中，新建商品房价仅下跌“个位数”，但5月以来楼市形势急转直下，当月环比价格下降城市已占一半，至6月达到55。

作为全国新建住宅供给和交易量名列前茅的典型城市，成都给许多企业品牌的房企带来了满满的利润，但今年上半年，这些房企的成绩下滑，没能逃过楼市低迷的周期。 业内人士表示，新一轮房地产市场洗牌效应不可避免，但强者恒强、“黑马”混乱等局面仍将出现。 各大企业应该锤炼内功，提高自身核心竞争力，而不是坐高或梦想买家排队抢购的场面再次出现。

住宅公司的成绩整体低迷

成都市透明房地产网数据显示，去年上半年成都top20房企备案面积共计约438.4万平方米，比去年同期下降10%。 销售额共计约360亿2000万元，比去年同期减少13%。

《每日经济信息》记者通过对比这些机构公布的今年上半年top20排行榜和去年年末公布的top20年度排行榜，发现即使是去年销售旺盛的几家房企巨头，今年的业绩也不如去年，目前成都房企整体业绩低迷

以成都楼市蓝光房产为例，去年备案金额近113亿元，今年上半年依然是销量第一，但只砍了41.7亿元。 去年的申报面积为125万平方米，但今年上半年只完成了47.6万平方米。

与蓝光地产争夺成都楼市“销售冠”的央企巨头保利地产也未能逃过这一低迷周期。 去年，成都保利备案金额为104.6亿元，但今年上半年的准备金不足38.4亿元。 去年，成都保利备案面积为130.8万平方米，今年上半年为46.7万平方米。

对此，保利地产成都企业董事长吴章炎日前在接受相关媒体采访时表示，保利不会主动“以价变现”，而是根据市场整体情况“借力”的情况不断增加。

针对上半年成都房地产公司表现低迷的情况，房地产研究院相关专家进一步指出，在信贷政策紧缩的影响下，住房贷款门槛上升，贷款购房价格上涨，购房者“持币”的观望情绪加深。 5月中旬，央行要求各银行保障套房贷款诉求，但落地难，房贷政策依然严峻，未能刺激成都楼市交易。

与业绩普遍下降相对应，成都新建开工量也有所减少。 《每日经济信息》记者从成都市建设委员会最新简报获悉，今年1~6月，全市商品住宅项目开工数为342件，比去年同期减少66件。 开工面积2350.4万平方米，比去年同期减少约16.5%； 工程造价483.7亿元，比去年同期下降18.4%。

房地产董事长毛勇表示，目前开发商在较大的现金流压力下，一方面积极去库存，另一方面缓慢开工。 因此，虽然市场成交萎缩，但开工量也在下降，供给减少，供需平衡得到了重新审视。

大楼结构加速调整

前面房地产市场调控的“负能量”似乎对房企形成了一种路径依赖，以前考虑的是如何应对调控政策。 但是，新政府执政以来，一直在市场手里慢慢诱惑楼市。

这样，各大企业如梦初醒，意识到只有“去库存”才能生存。 据《每日经济信息》记者介绍，万科、蓝光、绿地、保利、中铁建等企业品牌房企头两年频繁囤积土地，但到了今年很少看到他们拿地行动，取而代之的是营销战、跑路。

从今年上半年前述top20排行榜来看，成都万科表现最为突出，今年上半年备案金额超过25亿元，排名第三，去年备案金额为39.8亿元，排名第七。

日前，成都万科总经理张晋元在《每日经济信息》记者采访中表示，万科关注的不是具体的销售计划，而是如何在经营上快速周转，如何为用户提供更好的产品和服务。

按照成都万科年初制定的布局，今年共有15个产品线项目集中入市，也是万科进入成都15年来销售项目最多的一年。

《每日经济信息》记者了解到，中海地产、合能地产、中德世纪、会展集团、人居置业、中铁八局是去年进入top20销量排行榜的明星房企，但在今年上半年的top20销量排行榜中消失了。

然而，蓝润集团、鸿展集团、光贸易集团、世茂集团却成为成都楼市今年上半年top20销量排行榜的“黑马”。

另外，据观察，成都本土信任集团在去年良好业绩的基础上有所上升，特别是今年上半年的销售面积约为39.4万平方米，去年全年为64.8万平方米。

另一方面，前述中海地产、新能源地产等落后者值得业内深入思考。 例如，成都中海年和年被中海城南一号等几个典型项目超过60亿元，特别是年销售额达70亿元，仅次于北京中海，在集团整体位居第二。 但近年来，中海地产坚守“中高级”产品的定位，在本应占主流地位的成都楼市逐渐失利。

截至年底，成都中海现有土地储备开发面积98.9万平方米，在中海地产大区域战术中，西部土地储备占集团的13.9%，仅次于北方、华东、华南。

聚焦西部战术，成都中海的土地储备高于昆明中海，但远不及后发的重庆中海和西安中海。

前几天，成都中海进行了首次大规模“换血”，包括掌舵企业在内的多年周应杰也宣布辞职，继承人是原成都成立的掌舵人雷越姝，此人在成都业界被誉为“价格杀手”。

在楼市洗牌前，成都中海能冲进一线阵营吗？ 在“规模即存”的楼市丛林法则面前，这是考验继承人的难题。

此外，一直在郊区县深耕的成都恒大，今年转向方向盘回攻本城，以巨额资金拿下曹家巷旧改地块，震惊业界。

对此，恒大地产成都企业主要负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，近1~2年，企业产业链有所调整，以前主要布局三、四线城市，但现在越来越多地选择一二线城市，特别是核心区，

在成都楼市，恒大去年没有进入top20排行榜，巨头争霸似乎也关系不大，恒大这次成都主要城市的土地获得是否发出了挑战成都房地产霸主的信号？ 结论:楼市有待进一步升级。

不动产股票收购引起的温度上升

7月底，据成都媒体报道，广西房企巨头江宇集团在成都开发的城南大盘江宇天府城项目将转让部分股权，接战方计划成为美国基金企业。

在成都业界人士看来，房地产股票交易在资本市场和产权交易所本来是普通事件，但目前楼市持续低迷，许多中小房企的资金链正在受到考验。 这个时候，频繁收购有其独特的味道。

去年年底以来，特别是今年，中国收购杭州绿城集团后，房企收购成为热门话题。 放眼成都楼市，记者观察到不少房地产股权收购案例，出手者既有领域大佬，也有房企“黑马”，还有房地产巨头和第三方理财机构。

“楼市不明朗性较大，并购交易不断增加。 》近日，卓创投资管理(成都)有限企业董事总经理向宁远《每日经济信息》记者表示。

去年年底，中粮地产公告称，企业和相关人士预计全部收购基汇资本成都房企硕泰丽都100%股权。 其中，中粮房地产持股61.45%，根据股东出资比例，向目标企业提供约2亿元的借款。

今年年初，有消息传出泰合集团、明宇集团拟收购成都索菲特酒店。 《每日经济信息》记者从成都广安商会官网上发现，今年3月，泰合集团作为该商会会长单位，是上述酒店的收购方，但官网并未透露出资额。

与此同时，另一个港资住房企业瑞安建业( 00983，hk )部署在成都的瑞安城市汇聚项目也备受瞩目。 3月12日，瑞安建业一举回购兴旺的亚洲机会基金ⅲ附属企业持有开发瑞安·城汇的雅泉企业49%的股份。 但在随后的三个月里，瑞安建业经过融资波折，截至6月底，按辉序借款近3.8亿港元，并以此为代价转让雅泉企业19%的股份。

富力地产成都企业新社长蔡达对《每日经济信息》记者表示，目前房地产项目企业并购或更低的土地换交易越来越多，用这种方法缓解资金困境等，市场继续紧缩，如果这些道路还不能处理好，将会更高

去年，国内外房地产私募频繁出没于成都楼市。 蔡达新说，他们正处于比较困难的时期，但其实受影子银行的影响，基金项目销售不好，退出也很难，风险很高。

“毕竟，他们追求高收益率，但有多少公司能承受住这个利息？ 这有边际价格计算。 例如，如果公司的年利润率为20%，利息率为20%，房企就一定赚不到钱。 如果租三个月，年边际价格为6%，就可以承受。 通常，pe投资5年左右是合理的，首先符合经济规律，在一个经济周期内，人们都同意这个周期。 ’蔡达新补充说。

房地产新兵在后市下注

与任何稳健的房地产“老兵”相比，房地产新军们浑身弥漫着“激进”的气氛，这是一种越来越急于攀登“楼市巅峰”的乐观看法。 其中，川派房企蓝润集团无疑是成都楼市风头最大的“黑马”。

成都透明房地产网数据显示，今年上半年，无名蓝润集团首次进入成都楼市销售排行榜前20名，其中备案金额为10.46亿元，排在第16位。 备案面积16.89万平方米，居第12位。

进入蓉之初，这家川派“黑马”房企以“先放刚需”为客群定位，从拿地到推盘，项目周转期约为半年，在成都楼市掀起了强劲的销售风暴。

近日，成都锐驰地产营销策划有限企业总经理冯珏接受《每日经济信息》记者采访时表示，今年以来，四川二线城市的房企集中进军成都，他们之前取得了较好的业绩，也完成了资本积累。 包括拥有低价金钱的庞大土地储备在内，可以以融资为抵押获取现金，但光靠原有地区无法满足公司的扩张，任何地区的风险都会急剧增加，进入成都后可以重新回到大本营

但是蓝润集团自去年以来取得了几次高溢价土地，让业界有些担心。 去年4月，蓝润以51%的溢价率，以豪投4.24亿元拿下华阳-西航港口板块的高质量地块。 去年8月、12月，蓝润力克大众企业品牌房企侵占土地，溢价率均在70%以上。

按照蓝润去年的成都土地取得计划，土地取得预算本来投入了20亿元，但实际上当年连续取得了9块土地，土地付酬近50亿元。

今年4月18日，蓝润集团在成都高调宣布企业品牌战术，其董事长戴学斌计划今年在成都、北京分别投资50亿元获得土地，其西南地区短期目标计划突破百亿，未来3年复合增长率将超过85%。

《每日经济信息》记者通过成都市国土局获悉，从今年年初到8月6日，蓝润集团6次拿地耗资14.7亿元。 其他在民间流传的蓝润集团财务资料显示，截至年底，蓝润集团负债率不到40%，但去年9月下旬，金融机构债务未清偿9372万元。 但是，上述资料没有得到官方的进一步证实。

在“规模即在”的丛林法则下，蓝润集团只是当前地区中小房企冲刺一线企业品牌房企的缩影。

诞生于华南，但今年绕开成都布局的川派房企领土集团，将凭借今年3月下旬的企业品牌战术亮相成都，集中销售全球金融中心等4个项目。 领地集团执行总裁李涛表示，今年的企业目标是产值突破100亿元，进入百强房企，年销售额突破400亿元。

无论是什么样的外来新锐住宅企业，在成都的表现都同样过激。 《每日经济信息》记者观察到，东原址产地今年将在成都赚取30亿元，而去年的备案数据仅为4.27亿元。

东原地产营销中心社长王琴在接受《每日经济信息》记者采访时表示，东原地产要坚持“高周转”的模式，实现全年目标，下半年需要以市场两倍以上的速度出货。

另外，泰丰集团、泰合集团、新鸥鹏集团、世茂房地产、东原房地产等房企也在成都首次曝光锋芒，但即便遭遇楼市下行，其扩张速度仍未放缓。