“深度盘整近3年 温州房价恐仍未见底”

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住宅价格调查

深盘整近三年温州的房价可能还没有见底

经过记者胡健从温州出发

房价近三年来比去年同期下跌，温州至今仍是国家统计局70个大中城市房价比去年同期下跌的“独苗”。 在中国指数研究院公布的今年6月份百城房价指数中，温州环比价格也下跌至全国。

温州的房价到底怎么样？ 我采访了当地许多开发商和房地产行业人士，发现温州楼市有被妖魔化的趋势，传言与现实情况不一致。 房网温州总经理王毅告诉《每日经济信息》记者，经过几年前的不合理炒作和土地政策搅拌，温州楼市已走上正轨，但当地楼市的诉求仍在，无法与温州、鄂尔多斯等地相比。

投机的指控使楼市淡出

最近，《每日经济信息》记者来到温州市瓯海区三垟街道瓯海大街的“君庭领墅”项目柜台。 该楼面厅销售人员表示，该楼并非财务价和建筑价，取地时，楼面价达到2.7万元/平方米，以前超过3万元/平方米，恰逢温州楼市暴跌期，只卖出几套 董事会重组后，今年再次开盘，价格设定在2万元/平方米左右，按贷款法支付可享受九八折，全额现金支付可享受九六折的优惠。

《每日经济信息》记者从温州多家房地产商获悉，目前，当地限购政策正在落实中悄然放开，第三套房源已经可以在住房登记中心登记，但贷款限购政策仍需按照银行有关规定执行。

近年来，温州的房价走势在全国比较罕见。 数据显示，1998年至2001年，温州市区商品房销售均价从2000元/平方米上升到近7000元/平方米，2006年至2006年，均价从8045元/平方米上升到33289元/平方米。

年8月，在温州市场从上涨转为下跌的分水岭，一些前景不妙的温州人开始抛售房地产。

根据国家统计局对70个大中城市住房销售价格的统计数据，从去年8月至今年6月，温州唯一住房销售价格与去年同期持续下跌，目前已连续34个月下跌。

熟悉温州房地产市场的人们普遍认为瓯江沿岸的鹿城广场是温州楼市的风向标。 这个开盘价4万元/平方米的高档住宅项目在出售空后，其二手房被炒到了10多万元/平方米，而目前该楼周边中介出的二手房售价为3.5万元~4.5万元/平方

尚蒂半岛是温州高级大厦的另一个代表，房价也曾一度超过5万元/平方米，但目前二手房的价格已经止步不前。

上述君庭领墅项目的销售人员，当时项目拿地时，参照的是尚蒂半岛的销售情况，年初，尚蒂半岛二手房房价一度超过6万元/平方米。 我说过如果这个项目晚一年开始的话，会和君庭领墅项目的结局一样吧。

伴随着房价下跌的是温州土地价格的下跌。 当地一位开发商告诉《每日经济信息》记者，目前一些地块的价格只是原来的四分之一。

据了解，君庭别墅相邻项目的楼价为其三分之一左右，两者目前的楼价相当，后者更高。 “君庭领墅当时定位为低容积率别墅，因此洋房平均面积超过150平方米，但另一个项目拿地较晚，项目定位为刚需，市场接受度较高。 ”

温州市住房城乡建设委员会信息发言人戴旭强今年年初表示，与年初调控前相比，目前温州商品房价格平均下跌26%。 但是，非正式统计机构和开发商们认为的温州房价跌幅已经超过40%。

2009年以来，央行温州中心支行每季度对储户进行“最合算的投资方法”问卷调查。 调查中，“房地产投资”一直位居首位，“民间贷款”长期位居次席。

一项数据显示，年末温州全市居民储蓄存款余额3342.26亿元，到年末上升至4002.43亿元，房地产投资投机性的诉求已从楼市消失。

王毅说，几年前，温州人民如果能买房就已经很幸运了，但现在电子商务优惠、看房集团直通车等在温州当地屡见不鲜。

温州当地大型开发商中梁房地产集团常务副总经理陈永峰表示:“一些房地产企业低价抛售价格，即使略有利润，也可以很快清理棋盘，收回资金。 “现在不是价格的问题，还是担心脱化率的问题。”

土地积压，库存暴涨

“温州这个城市和其他地方不同，我觉得参照温州的平均价格其实意义不大。 房价之所以下跌，是因为这两年，“温州”的土地政策和以前相差太多了。 ”王毅说，君庭领墅和周边项目价格相似，但有人吃亏，所以这个市场不景气，根源还不能说在供给地。 年前，温州楼市对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推土地不足600亩。 这个供应量也不及许多地区的大型大楼的土地占有量。 “温州是一个拥有成千上万人口的城市，每年土地供应量这么少，房价贵不高？ ”

王毅教授说，迄今为止温州土地供应稀少的首要原因是，当时经济依然非常景气，繁荣的民营经济对温州市税收和财政收入贡献巨大，政府推动意愿不高。

当地开发商告诉《每日经济信息》记者，当时温州最受欢迎的是住宅券，项目开始时，有住宅券才能买房，朋友为了买别墅，在原价上加了80万元。 他说正因为温州当地完全买不到房，温州的人才把购买力分散到全国才是重要的原因。 “我自己炒过房间。 去上海一看，房子那么便宜，随便买，马上用信用卡刷了几套房子，最后又卖了，我没去过房子。 ”

这种现象在年后明显改变了。 年，温州土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。 年供应的土地以商品房的形式集中供应楼市至少要在年，这与温州房价下跌的时间点一致。

温州公共资源交易中心网数据显示，年，温州成功出让249块地块，总面积达9698亩，成交总额450亿元，创历史新高。 其中，市区出让土地3028亩，超过过去5年的供应总量。

与土地供应同步增加的是楼市库存。 温州市委党校编制的《温州蓝皮书:年温州经济社会形势解体与预测》显示，到年底，温州市区已出让土地，未来商品住宅面积约210多万平方米。 其中，年前转让的土地住宅约40万平方米，年转让的土地住宅约9万平方米，年转让的土地住宅约165万平方米。 蓝皮书指出，综合存量土地和增量土地两种情况，全年新建住宅供应量达到120万平方米以上，存量压力进一步增加，以费用为特征的市场未必能及时消化这些供应量。 因此，新建商品住宅仍然面临着价格下降的压力。

温州楼市的泡沫被压扁了吗？

今年4月，温州市住建委住房登记中心发布的《年温州楼市白皮书》显示，去年温州新商品住房成交10287套，成交额265.25亿元，比去年同期增长73%、82%。 二手房成交14971套，比去年同期增长34%。

白皮书统计数据显示，去年温州市区新建商品住宅交易数、成交额较去年同期明显上涨，但房价比去年同期下降12%，11月降至2万元/平方米以内。

温州楼市在近三年的深度整治，有没有挤出泡沫？

今年全国“两会”期间，温州市市长陈金彪表示，温州房价已经回归理性，空期间没有怎么下降。 因为温州的诉求量摆在那里，而其他地方都是外国人购房、炒房，房价必然会下降。

“与温州不同，外国人很少去温州买房，基本上都是温州人自己购买的，这是刚性的诉求，价格不会降到任何地方。 ”陈彪说。

一位温州住房建设系统官员曾对媒体进行过记账。 温州市区每年平均增加2万人口，1万对适龄青年新婚。 另外，15 %-20 %的家庭需要改善住房条件，每年在市区实际需要投入1.6万~1.8万套住房，但在市区实际每年只能提供0.9万套住房，不到一半。

当地楼市的政策也因房价持续下跌而进行了修补。 从去年8月开始，温州恢复了国务院发布的限购令，允许当地户籍家庭在市区购买第二套住房。

陈彪希望国家能实施差异化楼市调控政策。 例如，在一线城市，房价已经很高了，但还在持续上涨，可以实施严格的调控和其他措施，在房价泡沫充分释放的城市，可以采取比较宽松的调控政策，这样符合各地房地产市场的现实

下行可能还没有真正结束

近一个月来，温州市场热点传言温州三江立体城德信地产在温州首次“三年无故回购120%”。

如果驱车在温州市区行驶，在市区出售的大楼其实只有10座左右，但热点楼盘的广告随时可见。 有人提出学区的概念，有人突出自己地区的交通特征。

浙江德信置业有限企业温州副总高国华对《每日经济信息》记者表示，目前温州楼市处于筑底回升阶段，温州缺乏的不是诉求量，而是实际缺乏的是信心。 据悉，温州人口近1000万人，城市化率还很低，会产生购房的巨大诉求，旧城改造的改善性诉求也将增加。 另外，温商资金回流也有很大的载体诉求，每年春节和清明都是温州楼市成交的高峰期。

如果不出意外，万通地产和新希望地产合作投资210亿元建设的温州最高楼立体城将于今年三季度启用，该项目位于温州永嘉县三江商务区三号地块，占地765亩，建筑面积180万平方米。 当地经纪人告诉《每日经济信息》记者，他们对在市区销售、即将上映的项目感到不安。 这个巨无霸项目几乎相当于10幢楼的鳟鱼，同时土地价格很低，离房地产标杆鹿城广场只有一江之遥。 6月底，瓯越大桥开通，大大增加了该项目的竞争力。 5月，有传言称该项目销售部门已经决定用超低价的钱卖房，一期开盘价为9000元/平方米，几乎是目前温州新盘平均价格的一半。 上述中介说，如果是这样的话，将会对温州楼市产生巨大的影响。 温州与北京等一线城市不同，选址没有太大差异，购房者选择范围较广，三江立体城市以超低价入市，温州楼市整体均价有可能进一步下跌。

记者在访问项目实体时发现，入市的温州超市大盘还处于平整土地和打桩阶段。 温州立体城总经理姜孟军对《每日经济信息》记者表示，该项目尚未开始，价格尚未最终明朗，预计交付时间为年，确实9000元/平方米的价格为传言。 他说，拿地确实便宜，但企业拿到的不是熟地而是面料，市政配套设施还完全没有，交通、水电等必须依靠企业建设。

作为去年进军温州的外来开发商，高国华和姜孟军涉嫌温州楼市被妖魔化，在这个城市楼市价格大跌后，“赚快钱”的小开发商几乎绝迹，温州房地产市场刚刚步入正轨，对于以房地产为主业的开发商来说，

姜孟军表示，项目一定要追求去化。 在当地的小开发商看来，即使不是“阳光”，实际上从其他成熟市场来看，刚开盘，脱化率达到7成到5成已经相当不错了。

从温州市场来看，根据上述白皮书，截至年底，温州市区共可销售商品住宅109万平方米、8301户，比上年增加26万平方米、1953户，比上年增加3成。

据前述经纪人介绍，温州当地收入水平和配套设施等加在一起，温州楼市均价15000元/平方米，较为合理，目前距离这个价格还有空之间，楼市筑底可能还没有真正结束。