“房地产也能玩“穿越”到国外复制黄金十年”

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经记者顾家彦、卢曦从广州、上海

据《每日经济信息》记者不完全统计，年1月1日~6月22日，绿地、万达、碧桂园、雅居乐、本联、复旧集团和开源控股等7家房企将获得或超过600亿元(人民币，以下 今年一季度，中国房企海外市场总投资额近千亿元，已超过去年全年总投资额，高力国际预计今年中国房企海外投资总额有可能超过300亿美元。

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，目前国外许多快速发展中国家城市化的空区间仍然很大，开发商希望复制“黄金十年”。

此外，许多成功进军海外的房企高层也向《每日经济信息》记者证明，海外项目利润率远远高于国内。 粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，海外开发房地产的税收支出远远低于国内，这也保障了公司能获得良好的投资回报。 住宅企业在内陆开发需要支付高额的土地增值税，但由于海外没有其税种，开发商可以享受海外土地开发带来的收益，许多国家规定可以从银行贷款购买土地的土地价款，因此开发商可以举债

此外，拓展海外市场对提高国内房企运营能力有积极意义。 房企头万科在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业进行国际化工作尝试的目的是通过合作学习海外优秀同行的专业能力和管理水平。

企业样本/

◎碧桂园

十年内海外市场占据了一半的江山

在这场中国房企潮中，碧桂园无疑是领头羊。 作为碧桂园在海外市场的试水作品，位于马来西亚柔佛州新山市的金湾项目于去年8月正式开业，仅2个月金湾就销售了6000多所房子，实现了约100亿元的销售额，不到一年就成为马来西亚最大的地产商。

马来西亚项目的背后，是碧桂园将国内模式复制到海外的结果。 金湾项目从拿地到出售只花了约8个月的时间，碧桂园迅速完成了中建五局5000多人的劳务签，“空”下降到马来西亚。 为了深入挖掘老业主的资源，督促马来西亚购买住房，碧桂园向每一位老业主发放2000元补贴，乘坐飞机到马来西亚体验金湾项目，将原本分4个阶段发售的近1万套单位，一次性

桂园总裁莫斌此前在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业希望在未来十年内实现海外市场和国内市场“两点天下”的目标。 为了实现这个目标，碧桂园不仅将海外版图扩大到澳大利亚，位于悉尼的碧桂园雷德花园也将于近期正式上市，此前担任国内营销团队总负责人的执行董事杨永潮将进军海外市场。

◎万科

意思是“偷”国际级的公司

虽然海外扩张势头不及碧桂园和绿地，但作为住宅企业龙头的万科也悄然布局了海外市场。 今年2月，万科与美国知名房地产企业“铁狮门”合作，共同开发位于旧金山的两座连续高层公寓，共包括655家单位，万科拥有合资企业70%的股权。 4月16日，万科通过全资子公司出资1.355亿元(约6.78亿元人民币)现金，收购了吉宝置业在新加坡公寓项目中30%的权益。

万科董事局主席王石表示，在经历金融海啸萎靡后，美国楼市逐渐回暖，海外华人和内地富人对美元资产的诉求加大。 这正是万科被安排在海外，特别是经济发达国家的机会，企业将来也会为美国纽约、波士顿、加拿大等物色合适的项目吧。

与此同时，万科在海外市场并不急于跑马场。 万科总裁郁亮坦言，万科绝对不可能在20世纪80年代的日本模仿，海外市场比重最多不过万科总量的20%。 万科希望利用海外拓展机会学习世界级优秀公司的成功经验，进一步提高企业的管理和运营能力，成为真正的国际级优秀公司。

◎富力:

借助海外市场冲刺千亿美元

过去三年，销售额徘徊在300亿~400亿元水平的富力地产，今年破例提出了700亿元的激进销售目标，其中，海外市场有望成为企业销售额大幅提高的首要动力。

去年12月，富力地产全资子公司以85亿元收购位于马来西亚柔佛州新山地区的4个空置永久业权地块和2个永久业权填埋地块，总面积约116英亩，项目名称为“富力公主湾”，高层住宅单位、低密度住宅 关于其首批海外项目，富力地产董事长李思廉表示:“上述地块地价仅为2000元/平方米，但区域售价高达16000元/平方米，利润远远高于国内开发项目，项目地理位置优越。

辉立证券拆船师陈耕对《每日经济信息》记者表示，对于瞄准年千亿美元销售规模的富裕房地产来说，总商品价格达到600亿元的马来西亚项目将成为能否进入一线房企的重要因素之一。

◎金地:

商业地产“开放”海外市场

与许多房企用住宅开拓海外市场不同，金地集团选择开放商业房地产作为海外市场。 4月24日，金地集团发布公告，企业与美国知名开发商林肯房地产成立合资企业，收购位于美国加州旧金山市cbd核心区的两块商业地块。 两块地块的建筑面积共49348平方米，分别计划建造19层和5层办公楼。

金地集团表示，有地块的城市属于美国西部主要经济圈——海湾地区的中心城市。 旧金山在海湾地区的专业服务领域以前就传到了凝聚区，金融等服务领域随着经济复苏而迅速增长。 据市场中介机构统计，年第四季度以来，旧金山写字楼市场诉求旺盛，空搁置率持续下降，未来4年内竣工的大部分在写字楼建设中处于租赁状态，写字楼市场租赁水平稳步上升

在商业地产平台金地商置的带动下，金地集团在商业地产上频繁运作。 另外，随着寿险和安邦保险成为企业大股东，保险资金的进入有望大幅提高企业的资金实力。

◎中海:

海外扩张稳步稳定

和万科一样，中海地产在海外扩张中也多次制定稳定战略。 年，中海地产投资2亿英镑购买英国伦敦办公楼，项目已为企业带来租金收入。 但截至目前，中海地产的海外业务仅限于伦敦中心的两个商业项目。

中国海外集团副理事长孔庆平表示，由于潜在风险比较大，除中国港澳地区外，中海地产将密切关注其他海外市场的投资。 “2008年的全球金融危机确实给了欧美资产价格相对较低的机会，但收购也有所节制。 中海目前只收购现成的项目。 以此为一个重点，希望逐渐组建团队，通过这个团队了解市场，熟悉市场，寻找开发机会。 ”

事实上，中海地产在20世纪90年代已经在中国香港和澳门两个特别行政区迅速发展房地产业务，是国际化发展最快的房企之一，加之企业拥有强大的融资渠道，一旦找到合适的快速发展机会，轻视中海在海外市场的后劲将是

◎绿地:

专业机构全球化的扩大

绿地独立出海是从去年开始的，到现在为止合作项目很多。 一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出了海外房地产销售200亿元的目标。 年4月30日，绿地位于韩国济州岛的健康观光城市住宅项目开始交付第一批产品，是绿地独资的第一个海外项目，这也是近年来第一个接房的“中国制造”海外住宅。 绿地按照在海外运营的惯例，从总公司派遣5到8名社长、副社长以及各部门的主要负责人，在地方设立事业部或企业，剩下的员工在当地招聘。 从战略上看，绿地最佳选择海外地价合理、价格可控的项目，并与中国海外投资者进行比较开发，获得较高收益。

济州岛项目后，绿地投资了澳大利亚、美国、英国、马来西亚等多个项目。

截至年底，绿地累计海外项目投资总额达到近200亿元。 此前，绿地借壳升值，实现港股上市，进军国际资本市场。 张玉良说，国际化是绿地的最终目的。 绿地已经具备了企业品牌的基础、自身条件和合适的团队，需要不断提高以适应国际化的需要。