“万科地产成都企业总经理张晋元：网络精神就是顾客精神”

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经记者杜冉乐从成都来

今年以来，成都万科改变了过去低调的做法，开始频繁地在营销战略上施展力量，仅去年上半年就超过了25亿元，重新回归成都楼市三巨头，继续写《王者归来》已不是传说。

作为深耕成都楼市的粤派企业品牌房企之一，万科地产入驻蓉15年来，给成都楼市带来了那些新的惊喜？ 现在随着楼市进入深度调整期，成都万科如何调整战术布局，如何实现楼市逆袭？ 你觉得成都楼市的新趋势怎么样？ 面对这些疑问，《每日经济信息》记者近日采访了万科地产成都企业总经理张晋元。

“提供比市场更好的装修”

nbd :在你看来，万科进入成都15年给成都楼市带来了那些新东西？

晋元:一言以蔽之，就是为顾客带来了更好的产品和服务。 不断满足顾客的各种诉求。 经过10多年的本地化研发和实践，万科可以做出更高质量、更低价格的产品。

从质量来说，我们通过自己的努力，利用工业化的技术，在成都将建筑主体的结构误差缩小到毫米级，但市场上厘米级误差即使是好房子，这也是万科给成都顾客带来的别人无法提供的。

在服务方面，不仅关注售前，还关注售后销售。 包括住在社区的心情和体验。 不仅是不动产，成套设备也有很多动向。 例如，在海悦汇城项目中，万科自有品牌的第五食堂，基本上以价格为业主提供一日三餐的服务。 在城市花园项目中，万科的老年人专业中心也开业了，为社区内的老年人提供护理服务。

nbd :你认为万科的装修和成都多元化采购的诉求之间有冲突吗？ 你怎么处理这个问题？

张晋元:装修战略是万科一贯坚持的。 除极个别别墅项目外，万科在成都基本上是100%装修交付的。 买房自己装修的客人都知道装修是头痛的问题。 自己和装修企业打交道很痛苦，需要很多时间、精力和额外的钱。 因为装修有很多入口。 另外，装修的质量也很难控制。

以对用户负责的态度，提供比市场更好的装修服务。 万科的装修价格很有特点，质量也有保证。 它们和个性化在某种程度上是取舍的，选择了万科装饰室，就有可能放弃个性化的部分要求。

但是，经过多年的顾客研究和实践积累，我们现在的装修标准能够满足大部分顾客的诉求。 而且，我们的装修标准不一定。 不同的项目有不同的装修风格，万科内部有不同类型的装修风格，对应的符合不同类型的项目。 另外，一个房间的配置更重要的是依靠软装，房子的个性化靠客户后期的配置，对装修没有那么大的影响。

第一个“万科采购中心”

nbd :进入今年以来，成都万科的市场营销活动如火如荼。 能解释一下这些活动背后的商业逻辑吗？

张晋元:万科今年看起来突然有很多能干的营销动作，其实这是这几年一直持续的动作。 但是，去年下半年，7个新项目入市开盘，今年正好到了结果的时候。 经过几年的耕作，成都万科终于出现了全产品线覆盖的情况。

我们现在销售的是13个项目，这是历史上第一次。 从最初的变更到高端； 从住宅到商业到办公楼从以前的主城区到高新技术产业开发区，新都适宜居住的地方，都有万科的项目。 所以，成都万科今年是有条件集中注意力，整合营销的事件。

营销战略很简单，一切以顾客为中心，一切以顾客为中心的诉求。 去年年底，郁亮总裁带队去互联网公司学习，我个人学到的是，互联网精神是“顾客精神”，如何通过创新满足顾客的诉求。

所以，成都万科今年开展的所有营销活动都以这些事情为中心。 例如，春节之所以“春节期间市里不关门”，是因为看到很多探亲的客人回成都，一年只在成都呆一周，呆十几天。 如果我们不做的话，就会失去为顾客服务的机会。

成都万科将于7月底推出“万科采购中心”。 在一个实体的地方，专业的顾客顾问提供一站式服务，满足顾客的真实诉求，来到这个地方，可以了解万科在成都的所有项目。 这是成都万科整合营销的新手段，也是万科全国首个一站式采购中心。

“万科从来不说计划”

nbd :营销活动这么大，你能弄清楚今年的预期业绩吗？

张晋元:万科从来不说销售计划和销售目标。 我们也不是根据销售计划、目标进行审查的。 这是万科独特的公司文化，关注如何更好地为用户提供产品和服务，关注经营上如何快速周转。

成都万科今年没有确定的销售目标，但是应该说今年的销售会比去年增加。

nbd :成都万科今年在土地市场会不会有大动作？

张晋元:万科不管市场如何，都会继续投资，但投资大体上是谨慎的投资，不会高价地块，也不会成为当地国王。 成都也一样。 如果有合适的机会，我们会继续拥有土地。 我们将关注主城区和部分二轮市场。

成都的房价没有泡沫

nbd :成都楼市去年供应量和成交量在千万平方米以上，市场竞争尤为激烈。 你对未来成都楼市的快速发展趋势怎么看？

张晋元:在全国大城市中，成都的住房市场比较健康。 这个市场的诉求很大，有1400万人口，每年更有30万人进入其中。 根据我们自己的成交数据，10%到20%是外国顾客，这是一个可以吸收人口入侵的城市。

成都的土地出让方法也很合理，很多城市的土地供应量没有出现很大的情况。 因为这个商品的住宅供求相对平衡。 另外，在业内人士看来，成都的房价很低。 无论是房价的房租比还是房价的地价比，无论成都的房价比其他核心城市，成都的房价怎么看都显得很低。 从价格和供求关系来看，成都商品住宅市场没有泡沫，这个市场很健康。

但是，无论在多么健康的市场、领域，出现变动都是很正常的。 特别是房地产是周期性的比较领域。 到目前为止，我认为市场是正常波动的。

物流不动产更重视精细化管理[/s2/]

nbd :据报道，北京万科已经进军物流房地产，配合城市配套服务商的最新定位，成都万科在这方面有考虑吗？

张晋元:成都万科一直在寻找这样的机会。 万科以前需要为老百姓服务，为居住服务，但是随着我们实力、能力的增加，越来越多的事件服务可以提供给这个城市。

物流是我们在提出“城市配套服务商”概念的基础上看到的好机会，中国物流用地的人均面积与发达国家大不相同，还不到美国的1/14。

成都都是西部的中心，从交通、人口、经济来看，都有条件和诉求来打造物流房地产。

nbd :对于住宅区，你觉得两者的区别怎么样？

张晋元:物流不动产和住宅是完全不同的生意。 就是卖房子，物流不动产就是收租金，就是持有不动产。 从经营上来说，与住宅相比，更注重如何精细地管理运营，控制价格。 拿到物流区划，如何尽快做好它，收取租金是很重要的。 另外，物流物业服务的对象不同，是住宅服务的个人顾客、物流服务公司。

物流的上下游产业链很广，最上游其实是基金。 要发展物流地产，光靠自己是不够的，必须有符合这种属性的资金进入。 目前，万科也在与黑石、kkr等国际知名基金进行相关信息表达。

其次，需要招商资源。 看看如果有物流园区，能不能找到进驻公司。 万科在中国有30年相应的积累，有国内外相关公司的资源。

与住宅相比，物流园区一侧的开发价格会低一些。 首先建筑结构不同其次，不需要装修。 不用很多零件材料。 一个是放行李的房子，一个是人住的房子，一定不同。