“地产私募面临“成长的烦恼”高收益承诺难兑现”

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经记者卢曦从上海出发

去年年底，星浩资本的一些投资者提出，企业担心未兑现承诺的收益率，在行业中引起不小的震荡。 纵观所有领域，房地产私募利率周围的现金化情况如何？

对中国房地产公司来说，“缺钱”是常态。 行业内目前规模较大、比较成熟的筹资模式是房地产信托。 房地产私募模式起步时间晚，进入中国的美国私募发展迅速，但收益率低，规模小。 中国本土的房地产私募经历了几年前的热门之后，随着市场的降温，收益率没有兑现承诺，或者违约。 对此，业内人士认为，房地产私募仍要回归本源，修炼内功，发现好项目，提高运营水平，这是根本的快速发展之路。

星浩被曝光，无法期待收益

星浩资本无疑是房地产私募行业近年来最受关注的公司之一，但盈利无望的现象也很明显。

资料显示，星浩资本旗下基金的投资者包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家知名民营企业。 星浩资本在市场化运营下也被誉为中国最大规模的房地产私募基金之一。

其中，星浩资本“星光模基金ⅰ期”募集规模达到37亿元，杠杆融资后可投资金额超过70亿元，用户市场为二线城市和长江三角洲三线城市，将于年3月关闭，年8月完成全部投资。 投资组合包括大连cbd、哈尔滨cbd、南通cbd三大综合体。

I期和ii期分别募集37亿元和19亿元后，全年星浩推出星光耀房地产开发基金iii期。 根据计划，ⅲ期将于年12月31日完成关闭，总募资规模达到49亿元，包括3种产品。 基金融资总量中22%的股票类产品、33%的三明治、44%的债权、1%的基金托管人( gp )出资。

事实上，星光基金前两期是当年募集，那一年关闭，但第三期基金募集时间超过一年。 募集期间的延长让人联想到星光模型发行的基金收益不如预期。

去年年底，星浩资本的部分有限合伙人提出，星浩首次募集路演时，承诺5年3倍，年化利润35%。 但是，随着时间的推移，年末突然提出将预期收益率减半，让有限的合伙人感到不满。

针对投资者担心的收益率下降问题，《每日经济信息》记者致电星浩资本相关负责人表示，“星光模基金I期”周期为“5+1”模式，也就是5年后开始退出。 年末提出的16.3%的收益率，只是企业根据目前的市场行情估算的，退出期远远没有到，所以不能认为基金的收益率有问题。

星浩资本面临的状况是领域的缩影，在中国快速发展历史还很短的房地产私有模式中面临着许多增长烦恼。

高增益“卫星发射”

房地产私募基金被认为是接手大型商业房地产项目的最理想路径之一。 记者了解到，在房地产行情下跌的情况下，房地产开发的风险有可能上升，但基金企业能够提出的投资回报率并没有随着风险的增加而上升，这可能是影响基金募集的最大因素。

此前，《每日经济信息》记者也报道称，凯银投资有限企业为德信地产杭州项目——德信北海公馆募集的股权投资基金，最终收益率无望。

这些私募股权基金收益达不到的理由有很多，其中之一是约定的收益率放置了“卫星”。

汉斯地产企业中国区高级副总裁jimmorrison表示，目前部分国内私募基金的高收益化并不容易。 当然，没有排除使用更高的投资杠杆实现承诺收益率的基金会，但能够实现这种收益率的私募基金数量非常少。

对上述高收益率的私募股权基金来说，承诺对外难以实现的收益率，与目前的资金录用价格高有关。 在利率市场化的影响下，募集金额越来越高，部分固定收益率的债权基金可以达到13%以上。 在这种情况下，任何私募股权基金如果不通过高预期收益筹集资金，就不容易达到预期的资金规模。

克瑞研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，目前国内许多房地产私募基金面临着无法实现当初收益率承诺的问题。 原因最重要的是，这类私募的掌舵人大多来自市场营销，熟悉房地产的某些方面，但无法全面考虑，在约定的时候就会“信口开河”。 再加上房地产市场波动大，利润下降后，收益率下降是必然的结果。 对于投资者来说，要更加慎重地选择，仔细考察基金的团队是职业经理人，还是有独立开发成功经验的公司的房子。

一家香港知名开发公司的市场经理告诉记者，去年已经在业内听到了一些违约的例子，另一个逾期不退出投资者的问题浮现出来。 从规模来看，房地产私募仍然很小，远远落后于房地产信托。

私人运营是关键

薛建雄告诉《每日经济信息》记者，汉斯、周琦等企业在美国已经有很长的经验，在中国，由于他们的基数还很低，约定的收益率也不高，所以快速发展比较平稳。 他们在中国首要募集人民币基金，投资者全部来自中国国内。

除了星浩等曝光度高的公司外，国内还有规模更小的房地产基金。 他们的投资者来自“微信朋友圈”，由稍微认识一点的公司的房子各自出资组成基金，然后收购卖出获利。 他们的收益率一年可以达到20%到30%，随着房地产领域的成熟，房地产价格上涨放缓，收益率降至现在的15%。

“归根结底，水平是通过练习来掌握的。 ”薛建雄表示，只有在房地产领域尽心尽力，拥有成功经验的私募股权才能保证高收益率。

一家房地产咨询企业的负责人向《每日经济信息》记者表示，自己的企业为国内房地产私募基金提供过服务。 他认为房地产私募要想提高收益率，就需要确认他们从事的重点不是基金募集，而是运营。 不要沉迷于金融杠杆等技术手段，而要想办法使收购的项目更加独特。

专业性提高后，私人可以更好地识别项目，从根本上保证高收益。 对投资者来说，必须认识到在目前的行情下，15%以上的收益率已经不错了。 投资时机的选择需要注意周期，基金的项目是拿地阶段，还是接近收房阶段，对收益率有很大的影响。