“中国新城市融资价钱逐年升高 商业物业存货销售任务紧迫”

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经记者杨宠从上海强发

现在的商业地产销售难度有多大？ 最近在h股市场募集股票的中国新城市( 01321，hk )的财务报表也许能透露一点新闻。 截至今年4月30日，中国新城市各类竣工销售的商用房地产总面积达8.9万平方米，约占企业库存总量(包括开发中的房地产和土地)的1/4。

出售房产的销售速度在一定程度上影响了企业的资金流动性。 年报显示，截至今年4月，中国新城市流动资产与流动资产之间的缺口超过10亿元。 群益证券的研究报告表明，中国新城市最存在的风险因素是过分依赖长三角地区和浙江省的市场表现，即需要大量资本资源的土地收购和企业开发项目，不一定能够按照商业合理的条款获得资金或根本无法获得资金等。

上市前夕，中国新城市的一系列并购也表明，商业地产开发不是企业未来唯一的业务方向，养老地产与现代农业的结合才是新的利润增长点。

不动产收入所占比例上升/

年~年三年，年是中国新城市业绩最好的一年，营业收入8.76元，纯利3.96亿元，其中房地产销售收入7.87亿元，接近年的10倍。

值得注意的是，尽管销售额有所增长，但企业支出并未相应增加。 资料显示，企业销售流通价格反而从每年4434万元降至去年的3282万元。 其中，企业广告支出从每年2000余万元降至年底的1400余万元； 代销费从385万元降至58万元； 水电费也从年的608万元减少到了年的545万元。

对此，亿翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，通常销售费用总是随着销售收入的增加而增加，销售收入的增加并不多见，但销售费用反而会下降。

针对销售价格的波动，招股书解释说，房地产销售的广告和宣传费用及佣金一般如预期发生，房地产投资的广告和宣传费用一般在初期发生。 《每日经济信息》记者就此采访了中国新城市控股股东的房产，但在发布消息之前，对方一直没有回复。

从毛利率来看，年~年中国新城市销售的房地产毛利率分别为64.1%、64.9%、39.9%。 与此相对，企业认为，年毛利润高的来自售价低的零售公司和停车位的收入第一，年第一收入来自售价高的隐龙湾项目服务型住宅公司的收入，该项目的毛利率为39.7%，是否降低了整体的毛利率？

对公共房地产来说，商业房地产的销售收入事实上是企业目前的业绩增长来源。 年~年末，中国新城市房地产租赁和物业管理收入分别占企业总收入的33.4%、44.5%和9.1%，房地产销售收入占企业总收入的37.6%、22.7%和84.9%。 招股证明书显示，酒店经营收入在过去三年滑坡，从6128万元降至去年的5581万元。 不动产租赁及不动产管理费收入有所增加，但其中一点项目上空置率有所上升。 企业资料显示，投资房地产所占比例从年的86.8%降至62.7%。 企业主要商场杭州萧山恒隆广场整体租金率从去年的92.9%降至去年年底的不到90%，酒店客房租金率从去年的50.8%降至去年的49.8%。 商场出租率下降更为明显，从去年的98.8%降至年末的87.1%。

土地整理和现代农业作为新的业务/

在这种背景下，房地产的销售收入依赖于房地产销售板块。 但是，企业财务数据显示，目前待售房地产在企业中的流动资产比例一直很高，截至4月30日，待售房地产占流动资产的比例仍接近两成。 由于拟出售的房地产居高不下，企业的负债率和速动比率一直在提高。

负债率从年不到60%上升到去年的95.8%，纯负债率也从年不到50%上升到去年的87%，流动比率从0.6上升到0.8。

拟出售的房地产太多，不仅土地储备不足，也是企业未来经营的巨大风险。 根据企业提供的资料，未来开发的土地总建筑面积只有4万平方米。

事实上，中国新城市面临的一个重要问题是融资价格可能接近或高于房地产投资的收益率。

中国新城市招股书显示，企业银行贷款和其他借款实际利率逐年上升，全年1.95%~7.54%； 年为2.17~7.8%； 年上升到3.66%~12%，但各项目的租金收益率只有5%~6%之间。 由于租金收入仍需扣除相关价格和税费，因此这笔投资房产的租金收益能否覆盖融资价格仍是一大疑问。

事实上，企业目前把养老地产和现代农业以及土地整理作为新的业务，招股证书显示，众安地产最近与桐庐、台州等多家地方政府签署了协议，迅速发展了农业种植、养老地产以及土地前期整理等多项协议。 但是，目前来看，养老地产和现代农业都是无法马上产生高利润的领域。