“官方数据“打架”引悬疑 广州楼市争辩“真假摔””

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转眼间，6月也要结束了。 随之，各大企业将进行半年考试。 是高兴还是担心，答案很快就会明确。 前几天，两组“吵架”的广州房价数据引起了人们的关注和思考。 同样来自“政府”，为什么房价涨幅统计出现了巨大差异？ 我们不用深究这里面的原因，很多房企都开始忙碌了。 或者感受到房地产领域的分化正在加速，为了今后的生活能轻松一点，中小房企已经开始转让股票，借用股票交易所缓解资金压力。 6月20日在南京举行的土地拍卖，持续了一个月前的降温……综合一系列零散的新闻，让这个夏天充满了“凉意”。

经过记者顾家彦从广州出发

近日，政府部门公布的两个房价数据发生“争吵”，购房者对广州楼市的真相更加困惑。

国家统计局公布的数据显示，5月广州房价环比涨幅为零。 但是，根据广州市国土房屋管理局的统计数据，同月广州房价比上个月上涨2.1%，连续3个月创新高。

广州楼市到底是“假货涨价”还是“真的降价”？ 对此，不少业内人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，数据“吵架”主要是由于统计样本的不同，国家统计局的调查样本更接近市场实际情况，房管局的数据来源受“限价”的干扰因素较大 这是因为，无论一线城市还是进入实质性降价阶段，房价数据都呈现出“真正下跌和虚假上涨”的趋势。

房价数据“吵架”

《每日经济信息》记者整理广州市国土房管局每月发布的《房地产市场运行情况通报》显示，从今年2月开始，广州房价连续3个月环比上涨。 数据显示，今年3~5月，广州新建住宅上网本平均价格比上个月分别上涨10.4%、1.5%和2.1%。

根据国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据，今年3~4月广州新建住宅销售价格仅比上个月上涨0.4%和0.1%，5月广州房价比上个月上涨0.1%。

事实上，类似的数据“吵架”并不少见。 以去年12月为例，根据国家统计局的数据，本月广州新建住宅的销售价格比上个月上涨0.7%，比去年同期上涨20.4%。 但是，广州市房屋管理局报告称，本月新建住房上网本平均价格比上个月上涨0.4%，比去年同期下跌12.9%。

记者发现，其他一线城市也发生了类似情况。 以深圳为例，国家统计局数据显示，5月深圳新建住宅销售价格比上个月下跌0.2%，而深圳规划国土委员会网站数据显示，5月深圳新建住宅成交均价为23981元/平方米，比上个月上涨1.1%。

“吵架”或楼市政策/

中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于国家统计局和当地房管部门的调查样本不同，以及去年地方政府在房价调控目标的压力下意图从数据上抑制房价涨幅，两个官方数据出现了“争吵”。

“国家统计局编制的房价数据，以同一类型楼盘同一朝向的相近单位为样本提取，以楼盘实际售价为统计数据，可以更真实地反映市场情况。 但是，广州市房管局以网络合同成交数据为统计样本，去年广州出台严格的“限价”政策，导致许多楼盘因“双合同”而绕过管理部门的限价，许多高价盘被暂停网络合同，导致房价数据失真。 ”黄韬说。

去年4月，为了控制当时房价的暴涨势头，广州市房管局发出通知，规定预售楼面价过高未接受房管部门指导的，不发放预售许可证，超过申报价格销售的，暂停网上商品房买卖合同。

此后，许多开发者使用“双合同”。 也就是说，购房者买房时签订的合同中，一份是正式的“商品房买卖合同”，另一份是“装修合同”、“装修加价合同”，甚至是“装修基准价差和房屋增值包服务费的变更”等多种名目体现出来的。 两个合同加在一起的房款是房屋总额。

黄韬告诉记者，从去年11月开始，“限价”政策逐渐放宽。 随着今年市场压力的增大，从3月开始，“限价”政策的放宽向市场蔓延，因双合同现象而大幅减少。 另外，去年大量积压的高价盘在近两个月集中了上网本，导致楼盘上网本售价上涨，这是房管局房价数据明显上涨的首要原因。

一线房价“虚假上涨真的下跌了/

中原地产首席拆船师张大伟认为，在整体楼宇降温的情况下，一线城市下半年严格实施的限价政策已不符合当前市场形势，目前能够维持上涨的城市越来越少。 甚至业界都认为，一线城市出现明显降温，降价浪潮正在一线城市蔓延。

以广州为例，《每日经济信息》记者实际访问后发现，周边地区降价风越来越大，继位于番禺的万科欧泊三成降价销售后，该地区知名大盘雅居乐剑桥郡本月推出100套特价单位，存量销售。

“根据广州市房屋管理局公布的房价数据，价格有所上升，但这只不过反映了去年房价的实际涨幅。 从广州来看，目前周边地区新盘售价已出现15%的跌幅，个别项目为清理尾货又出现30%的跌幅，带动广州楼市进入实质性降价阶段。 ’黄玘表示。

根据克瑞研究报告，6月上半叶，一线、二线、三四线城市成交面积同比下跌22%、27%、35%，四个一线城市中，北京和深圳成交面积同比上涨51%、64%，广州和上海同比上涨7%、25%。

合辉首席市场分析师黎文江认为，由于一线城市本身具有较强的诉求，本轮下行越来越多的原因是银行收紧房贷的影响。 乐观地说，预计本轮楼价下跌调整期将于今年年底结束。

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住宅企业的动向

碧园再现了人事调动营销名人杨永潮“坐镇”海外

经过记者顾家彦从广州出发

今年4月，具有中海背景的吴建斌接任伍契琴出任首席财务官后，在去年新晋千亿俱乐部房企碧桂园再现了人事变动。

6月20日，碧桂园正式宣布，集团营销中心总经理杨永潮正式调任董事局主席特别助理，其执行董事职位不变，营销中心总经理职位由集团副总裁、粤闽地区总裁程光煜出任。

据《每日经济信息》记者介绍，杨永潮是碧桂园创始人杨国强侄子，担任碧桂园营销团队总负责人10多年，此次调职后，工作重点将转移到海外市场。

辉立证券拆迁师陈耕对记者表示，杨永潮作为碧桂园元老级重臣，其主导的营销模式是碧桂园从一个地区的小房企迅速发展成全国性龙头房企的关键。 随着此前企业提出海外市场在10年内占据一半江山的目标，这次调职意味着碧桂园的未来将加大海外市场的开拓力度。

市场营销中心的更新

关于此次高管变更，碧桂园方面向记者表示，杨永潮是集团执行董事、原营销中心总经理，首要负责碧桂园的产品营销工作。 此次集团决定任命他为董事局主席杨国强的特别助理，协助杨国强开展海外项目开展、土地投资、项目规划、产品定位、市场营销前期规划等相关业务。 杨永潮仍然担任董事会的执行董事。

杨永潮加入碧桂园销售团队近20年，从事一线销售业务。 2002年，杨永潮设立碧桂园“营销中心”，担任总负责人。 2007年碧桂园在香港上市后，杨永潮成为碧桂园执行董事之一，组成全国营销团队，碧桂园也从华南地区的企业品牌迅速发展为全国性的房地产企业品牌。

杨永潮调职后，程光煜将出任营销中心总经理。 资料显示，程光煜于2007年加入碧桂园，历任碧桂园集团董事局主席助理、总裁助理、项目总经理、运营中心总经理、粤闽地区总裁等职。

加快海外战术

随着精通市场营销的杨永潮将业务重心转移到海外市场，碧桂园的海外战术大幅加速。

年初正式进军马来西亚后，碧桂园已经投资了3个大型项目，其中碧桂园自主开发的第一个项目金湾于去年8月正式上市，不仅成为了企业去年的单独销售冠军，还让碧桂园成为了马来西亚最大的地产商

在这背后，“全民营销”战术在马来西亚项目中发挥着作用。 据悉，金湾去年开工时，项目以750令吉/平方英尺(约13761元/平方米)的价格上市，低于周边楼盘价格的近三成。 另外，碧桂园在国内展开营销攻势，向每位老业主发放2000元补贴，乘坐飞机带领人到马来西亚体验金湾项目。 对习惯于等待买家到访的马来西亚本土开发商来说，碧桂园的营销方式在当地造成了巨大的冲击。

记者了解到，碧桂园金湾项目剩余商品量将于今年下半年上市，位于马来西亚首都吉隆坡北侧的碧桂园钻石城也将于去年年底上市，位于吉隆坡的另一个新项目也将于今年下半年上市。 陈耕对记者说，随着海外市场成为集团快速发展的重点，久经沙场的杨永潮有助于增强碧桂园的海外开拓和营销能力。

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政策调整

“招挂复合”再现了上海新的三个规划盲点地块

经过记者卢曦从上海出发

6月19日，国土部宣布将比较有效地管理特大城市新的建设用地，进一步强调了此前出台的《土地节约集约利用规定》。

《每日经济信息》记者观察到，上海土地出让办法也出现了调整迹象。 6月18日，上海市规划和国土资源管理局发布了最近第三个“招考复合”地块。 宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块土地都位于政府重要规划区的“盲点”位置。 业界认为，该方法与国土部控制特大城市新增土地、利用库存用地的意图相一致。

6月19日，国土部宣布，通过规划、规划、用地标准、招商引资等手段，比较有效地控制特大城市新建用地规模，适度增加集约用地程度高、快速发展潜力大的地区和中小城市、县建设用地供给。

一个月前发布的《关于节约集约利用土地的规定》指出，要防止经济快速发展中一些地方快速盈利，单方面追求土地收益，进一步加强规划的科学性和规划的刚性管理，要整体控制用地规模，控制总量，减少库存。

6月18日，上海市规土局发布了近期第三个“招架复合”地块。 宝山区淞南镇、普陀区梅川社区、奉贤区南桥新城3块土地都位于政府重要规划区的“盲点”位置。

其中，宝山区淞南镇地块位于杨浦新江湾城国际社区周边未辐射区域； 普陀区梅川社区地块位于普陀真如城市副中心周边未辐射区域的奉贤区南桥新城地块处于奉贤区南桥新城规划的盲点。

21世纪房地产上海地区市场研究部副总导演黄河滔滔告诉记者，“招架复合”三块土地的环线位置、地区各不相同，但战术意义相似。 都在区县要点计划的空白区。

黄河还表示，上海近期的拍摄地趋势是以节约集约、合理利用土地为目的，但与土地招标模式不同，“招投标复合”是一种市场选择模式。

“挂挂复合”并不是今年才出现的新事物，浦东星河湾地块出让时就开始使用这种“比方案先比价格”的方法。

在该模式下，地块出让形式由较有效的申请人数决定，申请人数超过3人时，采用投标方法出让，申请人为投标人； 申请人数在3人以下的，用挂牌方法转让，申请人为竞争者。 政府如果有一定的空间隔，可以选择更接近城市整体计划的投标书。

上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军认为，上海市政府在土地出让问题上，始终把城市规划放在首位。 要发掘上海的城市空之间，未来的第一个来源是国有工业土地的变性。

目前，宝山区淞南镇地区通过竞争性招标募集拍摄地，但剩下两张拍摄方法不明确。 根据21世纪房地产上海地区市场研究部的历史统计数据，南桥新城年、年推出了5个类似奉贤区南桥新城区用途的商业地块，竞拍者人数均不到3人。 而且，由于此次地块没有价格特征，投标价格的可能性很高。

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土地市场

南京土地市场闲散，多个地块的底价持续成交

经过记者查道坤从南京出发了

时隔一个月，6月20日，南京再次出让土地，但这并未改变南京土地的冷清，出让10个地块只需要30分钟。 其中8块以底价成交。 此外，合肥6月20日也转让了11块地块，面积达1107亩，共吸金32亿元。

年来，南京土地市场非常冷清，5月14日土地出让，5分钟就结束拍卖，开发商延误了几分钟，也出现了错过土地拍卖的不自然局面。

6月20日的土地拍卖中，与以往的土拍相比，除了土地出让面积增加外，冷清的状况没有变化。 当天的土地拍卖，共有10块地块出让，面积达58万平方米，吸引了朗诗、保利、万科等房企。

据《每日经济信息》记者介绍，10块中，4块来自江宁滨江，3块来自浦口，其余3块来自玄武区仙鹤门二类居住用地、秦淮品牌楼路加油站用地和栖霞仙林中心商业用地。

其中，江宁滨江四块出让面积共18万平方米左右，除g27块为居住社区中心用地外，其他三块均为商住混合用地。 其中，g24、g25、g25是绿地和朗诗两家房企参加竞争，g27地块被绿地底价拿下。

关于当天的情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉发对记者表示:“虽然合理，但也有积极主导土地市场主旋律的地方。 合理性为最高溢价不超过10%，出价合理。 该主动拿地的公司照样拿，所有地块成交，有助于保证未来1~2年的住房供应。 ”。

同样，6月20日当天，合肥也进行了土地出让，共有12个地块参加竞争，出让面积达到1107亩，除1个地块流泻外，剩下11个地块顺利成交，收购32亿元。

其中，滨湖新区bh-02号地块竞争最为激烈，最终宝能集团以24.03亿元的总额取得成功，将滨湖宝能城项目用地扩展至超过1200亩。

“宝能城项目计划建设7栋超高地标建筑集群、五星级酒店、高级住宅等，其中1栋最高550米，居安徽第一位。 ’合肥本地房地产行业人士凌斌说。

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记者的注意

中小住宅企业频繁股权转让领域洗牌加快

经过记者王杰从北京出发

市场持续降温，房地产领域洗牌加速。 《每日经济信息》记者观察到，近一周( 6月13日( 19日)，北交所公司国有产权项目成交额3.76亿元，房地产业再次位居成交额前三位。

今年3月，机关曾发出警报。 评级机构标准普尔和惠誉指出，中国小型房地产企业有可能不履行债务，银行有可能向大型开发商倾斜，加速房地产市场的两极化。

由于上海易居研究院的研究员严重跃进，人们普遍认为，如果市场成交持续低迷，房地产领域的洗牌将会加大。

区域分化特征明显

据记者整理，本月前三周，北交所公司国有产权项目成交金额中，房地产业稳定在每周成交金额的前三位。

数据显示，上周( 6月13日~19日)，北交所公布了多项投资意向和境外项目。 其中，北京某房地产快速发展有限企业计划向京、津、冀及济南地区房地产业投资10000万元以上的项目，要求公共建设类项目建筑规模在5万平方米以上，住宅类在10万平方米以上。

另外，住宅企业的股票被收购的现象也很多。 例如朗诗绿色房地产收购万业置业的34%股权、宁波金翔收购万业置业的33%股权、信达房地产以22.57亿元收购嘉粤集团下属5家企业的100%股权等。

黄金湾投资集团董事长申威表示，大型房企融入中小房企更多，股前收购也有所增加，收购基金应运而生。

6月20日，上海干鹏置业有限企业在北交所平台进行100%股权转让。 转让资产主要为福都商厦，转让底价88896万元，货款支付方式为不一次性重复支付。

严跃进表示，从买卖的角度来看，有卖的就有买的。 在当前市场降温的情况下，通常有资金的大企业才能收购这样的资产，这也印证了领域分化的特点。

中小企业的风险增大

业界观点认为，从今年上半年众多资金问题突出的中小企业来看，融资价格和土地收购价格高已成为公司经营方面的大问题。

据策咨问研究部主管张宏伟介绍，浙江兴润、光耀集团等资金链危机也与融资价格和土地收购价格高密切相关，此前盲目取得土地或盲目多元化扩张，进一步加剧了资金面的状况。

据他介绍，继兴业银行停止放贷后，银行放贷转为紧缩。 银行等金融机构不会无限制地给住宅企业越来越多的“救济金”。 此外，目前金融机构为了控制投资风险开始“停止放贷”中小企业，这些因素成为浙江兴润置业等公司倒闭、资金链断裂的导火索。

张雄大表示，由于难以获得银行贷款，一些中小企业今年上半年或在资金方面面临着切断连锁的市场风险。

严跃进表示，中小房企市场空之间正在变窄，以前传出信贷市场和资本市场难以融资的消息时，借股票交易所缓解资金压力，是个好选择。 “没办法，但至少从现状来看，整个公司可以卖出很好的成本。 ”