“中国地产商：21世纪全球一流企业品牌？”

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经记者杨宠从上海强发

随着中国人更多走出国门，中国房地产公司“出海”的步伐也在加速。 特别是这几年，在持续调控之后，国内房地产市场开始下跌。 在严峻的形势下，更多的住宅企业将眼球投向海外。 万科在美国开发的房地产受到当地中国人欢迎的例子，被很多房企的决策者认为，出去会有另一天。

不同的市场空之间、不同的支出群体以及不同的政策环境考验着中国住房企业的适应能力。 其中既有机遇，也有未知风险，但无论如何，已经有这样的先行者，开辟了中国房企企业品牌全球化的道路，更广阔的市场和机会，向这些中国开发商敞开了大门。

“改革开放几十年来，房地产可能成为最接近全球化的第一个领域。 ’这些预言来自英国最大的地产商邦利集团驻中华区首席代表白西。 继碧桂园、绿地之后，更多的国内开发商开始走出国门，房地产迎来了前所未有的“出海热”。 白西认为，天时地利人和，在于中国开发商，国内开发商“出海热”才刚刚开始，他们面临的机遇前所未有。 抓住这个机遇，国内房企有机会成为世界一流的房地产企业品牌。

中国地产商在21世纪会成为世界一流的房地产企业品牌吗？ 接受《每日经济信息》记者采访的大部分国际开发商都认为这有可能最终成为现实。 但中国地产商成为世界一流企业品牌的道路是曲折的。 无论是产品还是管理，中国的开发者与国外同行相比都有明显的差距。 当然，中国房地产商在资金方面的特点有助于克服技术和管理上的劣势。

特点:资金和客户资源/

“世界房地产公司资金排名靠前的多是来自中国的房地产商。 ”白向《每日经济信息》记者表示，中国房地产商的资金实力保障了他们在全世界经常获得高质量的土地，令许多国家的开发商望而生畏。

国外一位中介向《每日经济信息》记者透露，2008年后，许多国家地产商纷纷倒闭，中国开发商在全球扩张并未遭遇当地公司的强烈抵制。

这样的说法并不新鲜，记者以前在马来西亚实地考察时，被当地业内人士说，马来西亚本土开发商的资金规模实力与中国开发商相比，就像小舢板和航空空母舰的区别一样。 据当时的记者介绍，马来西亚大部分开发商的资金规模为数千万元，中国开发商的资金规模可达数十亿至百亿元。

凭借雄厚的财力，中国房地产商经常在国外获得较高质量的项目。 不仅是资金，在国内房地产市场，国内开发商也比国外开发商更有特点。 知名房地产研究员蔡为民表示，由于海外房地产项目市场小，消化周期比时间长。 但是，国内开发商由于不断拥有客户资源，在竞争中很有特色，可以最快的卖掉房子。

在兰德咨询总裁宋延庆眼中，在东南亚等国家，中国开发商还有一个当地开发商没有的特点。 比较廉价、服从的施工队伍，不会放慢工程进度，工作效率高。

技术:与世界先进水平差距较大/

但是，雄厚的资金实力和国内巨大的客户群体，中国的开发者并未在世界上占据自己的地位。 白西认为，在全球房地产经纪公司的排名中，只要有项目管理和项目质量方面的排名，中国地产商都是垫底的。

据对比过中国和日本房地产项目的上海资深房地产商钱辉介绍，目前国内房地产开发项目在整体质量上与日本住宅有很大差异，这一差距最体现在施工的细节上。 以窗户为例，他说日本房子的窗户密封性非常好，而国内的房子不太容易达到那个水平。

据他介绍，日本的房子是高度工业化生产的成品房，房子的建材几乎都是事先制作好的，建筑工人只需要在现场组装就可以完成，而且室内装修也高度成品化。 中国顾客根据国内的生活习惯，要求日本开发商更换部分部位的装修材料，结果发现该部位的装修材料竟然是房子主体结构的一部分，装修材料根本不能更换。

钱辉说，从这个例子中，我们可以看到中国房地产开发与世界先进水平的差距，同时也很难在短时间内消除。 因为要实现优质、高精度的房地产工业化生产，就需要高度成熟的建材产业供应链。 在建材行业，中国和世界先进水平也有很大差距。

与中国台湾的开发者相比，大陆的开发者也有很大的差距。 曾在上海永庆房屋担任副总经理的台湾房地产行业人士陈史翎表示，与大陆的房地产项目相比，台湾的房屋更加精致。 例如，大陆的房子一期和二期的建筑外观一般都差不多，但在台湾，同一个小区的大楼在外形和建材的采用方面可能完全不同。 一个建筑物的不同部分一般会选择几个不同的设计师事务所。 例如大厅、公共设备、结构设计可以由三个不同的设计师事务所设计，以吸引顾客。 另外，为了提高产品的竞争力，台湾的房子确保了避震床、单层排气、小型电影院、图书馆、游泳池等设备，台湾房子的住房取得率一般只有55%~65%。

宋延庆表示，国内开发商与国外公司最大的差距在于细节的解决。

捷径:与当地公司合作/

“光是与中国顾客进行比较开发房地产项目，商业快速发展空是有局限性的。 ’白西表示，中国房地产公司要真正实现企业品牌全球化的目标，最终必须让更多的海外本地顾客接受中国开发商的产品。

要做到这一点，光靠从国内积累的房地产开发经验和技术是不够的。 房地产公司需要与越来越多的海外同行合作，加快本土化进程，化解意想不到的风险。

白西表示，由于海外房地产项目开发利润高于国内，目前出海的一小批房地产商选择自己一个人工作，不愿意与当地地产商合作。 结果，开发商在熟悉当地政策、法规、领域标准、顾客诉求方面遇到了种种困难。

他认为，国外开发商与国内公司相比，最大的特点是他们熟悉国内市场，能够按照当地国情、法律、领域标准，更顺利地开发符合当地市场诉求的住宅。 国内房企可以利用自身在资金方面的特点与这些当地公司合作，加快当地房地产开发工作的本土化进程。

宋延庆介绍说，目前大部分开发商都是首次“出海”，因此在海外的房地产开发业务多属于投行，很多公司一般都是与国际开发商合作开发、销售，自己只起到财务投资者的作用。 例如，万科在美国与铁狮门、rfrholding、hines等房地产公司的合作类似。

此前，绿地董事长张玉良也向《每日经济信息》记者介绍，绿地在海外的房地产开发，为了使产品符合当地的市场诉求，选择了与戴德梁行等国际五大行合作。 这种分工合作模式是公司快速适应海外市场的好方法。

布局:需要进入新兴市场/

截至目前，中国房地产经纪人的投资集中在澳大利亚、马来西亚、韩国、美国和欧洲。 宋延庆认为，开发商应该在世界市场上进行更广泛的布局，特别是有必要选择哪些新兴房地产市场进行布局。

“‘金砖’应该都是开发公司布局的‘主战场’。 ”宋延庆表示，新兴市场其实比已经成熟的市场更值得关注。 由于其增长潜力巨大，经济发展迅速，特别是东欧各国，现在正是投资机会。

事实上，鼓励住宅企业进入新兴市场已被房地产领域的专家提及。 中房协副会长朱中一去年提出，房地产公司应该向阿夫拉等快速发展中国家快速发展。

但是，对许多开发者来说，能否下决心开发这些国家的市场确实是个难题。 因为对很多房地产商来说，中国顾客仍然是最重要的目标。

宋延庆说，这是房地产商全球化的最大障碍，不摆脱对中国顾客的依赖，开发商就不能真正把生意带到世界，最终把中国房地产建成世界一流企业品牌。

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记者的注意

提供留学咨询服务的海外项目跨境吸引顾客

经记者卢曦从上海出发

在国外开发商看来，中国的客户资源是当地中国同行的竞争特征，但只有中国房企知道，获取这些买家资源并不容易。 在目前的情况下，开发者为了获得越来越多的资源，通过与专业移民、留学中介机构的跨境合作，获得了越来越多的资源。

在上海历届住宅展览会海外项目的展台上，大多会提供海外住宅经纪企业的资料。 购买者有时不用去美国，就能完成购买、租赁、缴纳各种费用等手续。 一些开发者还支持购买者预先“购买”sat、托福考试等事务的服务。 为移民服务的企业一般是中国企业，他们在长期的跨国联系中积累了经验和渠道。 另一方面，进军海外的企业在进入销售阶段后，一般会在当地寻找合适的经纪企业提供服务。

碧桂园上海国际公平中心的相关人士向《每日经济信息》记者解释了国际公平中心为何涵盖职业、投资、移民、留学等多方面的功能，未确定意向 因为如果后者最终在海外成功移民和留学，购买碧桂园海外项目的可能性就会变高。

无独有偶，绿地相关负责人也向《每日经济信息》记者表示，绿地可以作为洛杉矶项目的一部分进行投资移民。 绿地与当地的专业机构合作，开发商在面对顾客时，会对移民相关问题做一些介绍、说明和建议，但绿地并不直接提供移民服务，更深层次的服务交给专业机构。

除了为移民在国外购房外，中国买家的购房目的还在于投资。 与中国不同，西方国家的房价不高但持有价高，投资者购买住房后，如果想用于租赁，就必须面临许多复杂的手续。

以美国为例，由于美国各州法律不同，业主每年缴纳的物业税为房屋判断总额的0.5%~3%。 租赁时，必须支付租金的5 %~10 %作为管理费，购买的别墅类产品由于是木质结构，将面临各种修缮费用。