“有的卖项目 有的借高息债 部分房企面临“保命还是保本”抉择”

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经记者卢曦从上海出发

对比2002年的上海房地产50家公司和现在的上海房地产大公司，可以看到当时的大部分公司现在都消失了。 即使是在新天地、瑞虹新城、翠湖天地等品牌项目上叱咤风云的瑞安房地产，现在也必须发行高息手形归还债务。

同样排在前列的华丽家族和上海新梅等房地产企业，现在领域渐渐消失，但开发了半岛电视台酒店这一著名地标性房地产的盛高地，去年将整个企业出售给了绿地。

中小企业处境艰难，大企业的市场份额日益增加。 克瑞研究总监薛建雄表示，上海房地产市场整体市场份额越来越集中，大企业的特征将比未来更加明显。

销售项目成为一些住宅企业的出路/

6月3日，瑞安房地产有限公司宣布，全资关联企业shuiondevelopment计划发行5000亿美元的优先股，年息9.625%将于2019年到期。 这个贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的3年总额25亿元的优先股，后者的年息仅为6.875%。

据悉，所得款项净额将用于偿还短期内到期的现有债务，剩余款项将用于支付集团房地产和设备的资本支出。 瑞房方面进一步表示，发行票据的目的是偿还集团现有的债务项目，以补充该集团作为扩张和增长计划的资金。

此外，根据瑞安房地产此前的公布，截至去年4月，瑞安房地产共银行贷款和其他借款51.55亿元，新增银行借款48.45亿元。

不可否认，瑞安房地产自去年年底以来一直处于“瘦身”状态。

5月30日，瑞安房地产企业宣布，杭州西湖天地项目全部抛售，收购方为金稻投资有限企业。 针对这笔交易，瑞安房地产董事总经理兼财务总裁印第安纳波利斯表示，企业的战略是通过出售非核心商业资产来提高资产周转率和投资回报率。

去年12月，瑞安房地产宣布全资子公司与中国人寿信托签订买卖协议，向中国人寿信托出售正在建设中的上海商业房地产，相关金额约为33.23亿元。 去年11月底，瑞安房地产与买方阳光保险集团签署框架协议，出售重庆渝中区重庆天地公司天地2号办公房产和停车位，总成本24.12亿元。

西湖天地抛售后，瑞安方面对《每日经济信息》记者表示:“今年全年商业房地产销售目标为人民币50亿元，将继续为扩大收益基础和增加商业资产的资产流动寻求适当的市场机会。”

对此，业内人士评论说，瑞安出售项目是正确的决定，对其他小房地产公司来说，不出售项目而扩大现金流是“等死”的。 根据以往的规律，每次发生危机，都会发生房地产企业卖项目的现象。 一些住宅企业直接出售以前高价获得但未能开发的地块。 就像制造公司卖原料一样，“方便快捷”。

瑞安房地产仍然如此，销售规模小于瑞安房地产的中小住宅企业的处境更加困难。

卫民房地产智库营销总监蔡卫民注意到，许多中小房企今年年初开始选择退出，逐渐剥离房地产业务，重点关注其他产业。

2008年以来，华丽家族相继抛售旗下房地产资产，其中包括上海福地投资管理有限企业等4家子公司股票。 年上半年，华丽家族宣布调整快速发展战术，退出房地产领域，进入其他行业。

上海新梅的情况与之类似，年末，企业计划剥离房地产资产，转向文化媒体行业，但该计划于年3月宣告失败，企业前景不明朗。

上海楼市“冻结警报”

让房地产公司感到生存压力的是目前低迷的市场环境。

根据德佑地产市场研究部的监测数据，去年5月，上海商品住宅交易量继续下跌，共59.6万平方米，环比下跌21.8%，比去年同期下跌34.9%。 当月全市商品住宅新增供应85.3万平方米，环比上涨15.5%，比去年同期下跌36.6%。

从成交面积来看，一手商品住宅成交量降至年来同期最低水平，是年以来除春节月外成交量最低的月份。

据德佑地产市场拆船师赵萱根介绍，5月全市商品住宅交易量已经跌破60万平方米，通常如果楼市月成交不足50万平方米，可以视为冰河期。 因为，今年5月楼市已经进入“冻结预警”阶段。 接下来的6月，开发商为了冲刺上半年的业绩，将面临更加严峻的去化压力，6月份新上市的楼盘将与以往的去化不良项目一起陷入更加激烈的竞争，目前上海首次的规模降价潮将在广度和深度上都有所提高

“现在很多中小住宅企业的想法，不再收缩就来不及了。 ”。 上海国资背景下的房地产公司高管告诉《每日经济信息》记者，这几年很多开发商盲目拿地，没有准确的估算，房价上涨时问题被掩盖，随着房地产市场降温，压力开始逼近。

据介绍，目前在上海这样的一线城市，中小房企情况还不差，绍兴、萧山等民营经济发达地区，由于纺织等领域出口形势不佳，企业广告主没有额外资金投资房地产，房地产供应过剩，成交低迷的情况更是如此。

蔡为民告诉记者，许多中小房企去年盲目乐观，获得大量土地，他们希望以房屋销售收入偿还土地出让金，但销售低迷使该计划难以顺利执行。

雪上加霜的是，资本市场极其敏感。 这些房企的高管告诉记者，目前房企几乎不可能从银行贷款中开发，但与购房者的房贷相比仍然比较困难。 另据记者介绍，过去房地产公司的供应商可以通过保证与开发商的合作合同从银行获得贷款，但最近这种融资也中止了。

贷款搜索平台融360最新报告显示，在调查的21个城市中，首次房贷利率上浮至基准利率的1.1~1.2倍已是普遍现象，超过40%的银行将利率上浮至10%，部分上浮至20%，明显低于4月水平。

一些房企偿还债务的风险/

中小房企痛苦不堪，一方面给有意收购的房地产基金带来了机会，另一方面也给向这些房企提供贷款的金融机构带来了经营风险。

“基金企业永远不会在你最困难的时候出手，在雪中送炭。 如果一家企业在濒临破产前买下项目，对他们来说最成功。 ”上述房企高管表示。

瑞安房地产尚未透露近期出售的西湖天地交易价格，但据推测，目前的行情价格并不高。

蔡为民表示，目前国内许多房企处于资金短缺的状态，市场上转让了许多项目，这几个月房地产项目转让非常频繁。 另外，许多信托企业对房地产企业的要求越来越严格，除了要求20%以上的高收益率外，还要求房企在一二线城市开展项目。

“中国前100大住宅企业中有不少人为钱发愁。 可以说除了央企、国企以外，其他企业都很缺钱。 ”蔡卫民说。

蔡为民预言，今年下半年房地产领域可能出现房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让、房地产中介企业破产4种现象。 对基金来说，房地产行情还没有见底。 到了下半年，上海等一线城市价格下跌10%~15%时，基金有可能大规模出手。

在项目和股票的交易过程中，目前买方的议价能力更强。 由于该开发商面临“保命、保本”的选择，存在失误，抗风险的中小房企将被洗牌。

对于向住房企业提供贷款的金融机构来说，上述洗牌很可能会产生一定的金融风险。 事实上，去年记者报道称，上海新江湾城、松江等地区的房地产项目因债务到期无法偿还，给信托借款机构带来了负面影响。 今年，这样的中小房企到期无法还债的风险可能会持续下去，甚至可能会比去年更严重。

住宅企业积极布局新行业/

面对日益严峻的市场环境，中小住宅企业的出路在哪里？ 由于房地产市场的不景气，一些房企通过各种途径逐渐退出房地产，但有一些特点，暂时存在困难的房企，行业内开始了转型。

融和为绿城的收购提供了一个思路。 宋卫平在出售绿城后，转向新的“青城”，不再从事风险高、资金庞大的全产业链房地产开发，而是专注于擅长的代建业务，特色合作同业。 另外，上海的仓储物流房地产没有受到住宅市场气候的影响，反而出现了机遇。

根据世邦魏理市的数据，年来，国内主要城市高质量仓库整体收购交易额约44亿元，其中上海独占9成。 平均投资转化率达到6.7%。 最近，工业用地新政出台，将对上海的工业土地和房地产市场产生重大影响。

世邦魏理市中国区工业物流服务部主管高级董事罗瑾认为，新政之所以出台，是因为上海建设用地指标接近上限，土地采用性能亟待优化，万科等大型房企开始积极布局该行业。

住宅企业正在努力提供服务深化资源利用创造更大的价值降低投资风险 其中，由于大数据的运用，房企在拿地前得到了更准确的评价，在项目开发的设计和配套方面让客户满意。 无论如何，住宅企业的精细化、升级的变革都是不可缺少的。