“福建中小房企生存样本：龙岩长汀商会会长高息借贷后失联”

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经记者贾斯汀出生于福建

在5月23日融资收购绿城的新闻发布会上，绿城中国董事长宋卫平表示，与房地产行业前30大公司相比，中小地产商的处境更为艰难，无法获得银行贷款。 浙江省房地产商会最资深的副会长宋卫平对这些公司的情况很了解。 《每日经济信息》记者以福建省为样本，调查了一些地方中小房企已经出现业主因借款到期而无力偿还的“退路”。

前几天，福建闽西地区的龙岩市爆发了一场小型开发商“缠绕机”的跑腿现象。 据债权人律师不完全统计，该开发商民间借款超过8亿元，涉及贷款互联网的人数达“数百数千人”。 线索人说，这个开发商没有筹集到足够的资金来撬动当地一体量的巨大的积分项目就逃跑了。

根据福建省统计局的数据，该省的住宅销售面积自年4月以来与去年同期相比持续减少，截至今年前4月首次比去年同期下降，与此相比，年4月比去年同期增长了142.1%。

不仅是小型住宅企业，房地产排名第50位的福建上市住宅企业也必须面对转让股权融资的现实。

例1

:民间融资为数亿/

这一个月，龙岩巷的当地开发商黄水木在道路上行驶成为了话题。 作为当地标志性工程——世纪天成商业广场工程的开发商和龙岩新罗区公园物业“巨筑”的操纵者，天成房地产企业董事长黄水木的“跑腿”出乎意料，同时也带有警告的意味。

龙岩市是福建省内近两年房地产市场发展迅速的城市。 据统计，年龙岩中心城市房地产开发投资尚未突破50亿元，为47.24亿元，年突破百亿元。 另外，开发公司累计的土地购买费也从7.59亿元上升到每年40亿元左右。

《每日经济信息》记者调查显示，龙岩房地产开发投资大幅上升的背景是中小开发商用大量高额民间贷款支撑的虚假“景气”。 市场上成交量大幅下跌，曾经的投资火热，很快就成了“空”的中楼阁。

兼任龙岩长汀商会会长一职的黄水木，在当地地产界小有名气。 旗下龙岩天成房地产企业(以下简称龙岩天成)开发运营的龙岩世纪天成广场可以说是地标性的商业综合体工程，被认为“运营相当成功”。

根据某投行提供的信托计划，截至去年11月底，龙岩天成的资产质量还算“健康”。 资料显示，资产总额19.31亿元，负债总额6.65亿元，资产负债率34.46%。 在债务结构方面，流动负债3.72亿元，占债务的比例为55.92%，其中应付账款1.50亿元，占流动负债的比例为40.35%； 其他应付款1.95亿元，占流动负债的比例为52.36%； 非流动负债2.93亿元，均为企业长期贷款。

根据上述“健康”财务数据，该企业计划以“世纪天成广场的租金收益”募集4亿1600万元，用于世纪天成广场建设的最终支付、装修及环境改造。

但是，在看似“健康”的财务背后，龙岩天成有惊人的民间贷款。

“他利用商会会长的身份，以需要支付澳大利亚风情园地的货款为理由，用民间贷款融资。 ”介入前期调查的债权人律师向《每日经济信息》记者表示，龙岩长汀商会成员中有不少人借了上千单位的资金，另外黄水木动用了整个企业的力量，从上到下建立了巨大的贷款互联网。

债权人律师对记者说，警方确认了黄水木的失联。 5月28日，《每日经济信息》记者在龙岩世纪天成广场看到，政府已经组织设立债权人登记中心。

一位债权人告诉《每日经济信息》记者，许多债权人表示黄水木以开发澳大利亚风情园项目为名借款，黄水木动员了整个天成企业的员工到外面借钱。 部分借款月利达到8分，最近也有借款期短至1~2个月的。 根据债权人律师的不完全统计，这些企业的民间借贷总额超过8亿元，但根据经济注意网以前的报道，这些民间借贷的规模达到了10亿元以上。

统计数据显示，福建房地产公司开发公司筹资情况下国内贷款部分总量占全部资金的比重仅为14%，低于全国的21%。 另一方面，福建与全国其他地区相比，民间融资的运用更加发达，证明了其意味着更高的融资风险。

例2

:股权融资的转让/

禹洲房地产董事局主席林龙安曾在年度业绩会议上介绍福建房地产业务，称银行开发贷款向主要开发商倾斜，只有中央企业、国企、上市公司才能获得银行资金。

事实上，禹洲地产目前也处于困境。

禹洲股东会之后，管理层在媒体采访中表示，截至5月中旬，禹洲地产实现了年销售目标的30%，禹洲地产今年设定的销售目标为132亿元。 去年同期，禹洲地产实现了当年70%的销售目标。

禹洲地产公告称，年前4个月，禹洲地产累计销售额实际为29.10亿元，比去年同期减少34%。 累计销售面积为246731平方米，平均售价为11796元/平方米。 的未合同额约为11亿3200万元。

根据年推盘的详细情况，禹洲中央海岸三期项目计划上半年发售住宅50454平方米，全年136943平方米。 据机构统计，在这个项目开始的那天去的只有2~3成，被认为“没卖完”。 业内人士认为，首要原因是项目定价过高，性价比不足。

禹洲另一个云厦门岛内项目云顶国际在4月启用时，售价也达到了38000元/平方米，远远超过了最近启用的岛内刚需求项目31000元/平方米的售价。

为了处理开发资金所需，禹洲地产于4月通过两次出让出资比例获得了11.1亿元的资金。

4月16日，禹洲地产公告称，全资附属企业和孙企业福建盈丰与福建大世界华夏与合肥募旗大陆和合肥募旗禹洲签署增资协议。 根据增资协议，福建大世界华夏注册资本将从5亿元增加到11.1亿元，而合肥募旗大陆和合肥募旗禹洲分别向福建大世界华夏注入3.05亿元，各持有27.5%的股权，福建大世界华夏将不再是禹洲房地产的附属企业。 据禹洲地产称，这笔增资始于对福州禹洲·东方威尼斯项目快速发展资金的诉求。

随后，禹洲房地产4月17日宣布，与全资附属厦门禹洲集团房地产、全资附属厦门贵丰、厦门禹洲海景城房地产及中信信诚理财签署增资协议。 中信诚同意投资海景城房地产5亿元，增资完成后，中信信诚变薄20%，禹洲地产股从100%变薄80%。 投资快速发展禹洲中央海岸三期用于厦门禹洲海景城房地产。

例3

以2.2折的价格借“壳”资产借款/

由于无法通过正常渠道获得贷款，福建许多中小房企借壳借款——通过非房地产企业的高质量项目向银行贷款，实际抵押物为该房地产企业的资产包。

据福建某地实业企业(非房地产业务)全年财务数据显示，利润达20亿元，是银行系统的高质量客户。 这个企业现在的“业务”所占的很大一部分是借“壳”贷款。

该企业相关负责人聂东(化名)向《每日经济信息》记者介绍说，最近一年至少有20家以上的公司借款。 这些“壳”借款的企业基本上都从事房地产开发，好处是规模小，最近两年新进入房地产领域，前期在做实业方面积累了一定的资金，但随着实体经济的发展，房地产很难被投资

根据聂东提供的资料，福建三明某房地产开发商富源(化名)房地产，原从事建材生意，于2010年正式进入房地产市场。 但是，富源也遭遇了融资困境。

资料显示，富源全年开发的房地产项目总投资3.2亿元，其中自有开发资金约1亿元，拟通过银行贷款2.2亿元。 其中用于取得土地的资金为6000万元。 据富源测算，该项目规划建筑的可销售部分包括39%的住宅和22%的商业部分，其余拥有包括酒店和商业在内的房地产。 富源计划于年4月开始销售。 但是在开始销售之前，富源面临问题，计划在银行融资的部分没有实现。 除了在中小企业筹集了5000万元和其他借款1750万元外，富源未能融出越来越多的资金，财务价格也超出了预期，总支出增加了3000万元。 虽然离获得预售还有几个月，但富源必须获得融资才能继续工程开发。

“目前房地产领域低迷，三四线城市领域的风险更加凸显，借钱的人不多。 ’聂东表示，最后双方协商后，富源将整个资产包以2.2折的价格抵押借款。 “通常领域的建设工程会优惠4.5~6折。 ”聂东表示，稍高质量的项目可能会获得更好的折扣，但以2.2折的价格进行抵押融资确实少见。

约翰智库上市房地产研究中心副主任张化东表示，这些公司经常以贸易等企业的名义借款，如果房地产领域缩小，银行的借款有可能到期而无法偿还，从而孕育着金融风险。

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域的注意事项

福建房地产开发投资增速下降

与潜在的金融风险相比，福建省中小房企投资增长、新增开工、销售数据等指标已经下跌。

根据福建统计局的官方数据，年前4月，房地产开发投资比去年同期增长22.8%，达到1223.79亿元，其中住房投资828.08亿元，比去年同期增长24.6%。 但是，这些增长率是过去12个月以来的最低，此前大部分月份，福建省房企开发投资保持了30%以上的增长，但3、4月以后的增长率明显下降，3月为23.7%，4月为12个月以来的增长率最低。

前4月住宅新开工面积为1334.35，比去年同期减少13.2%； 商品房销售面积1283.73万平方米，减少15.1%，其中住宅销售面积比减少22.2%。 商品房销售额比去年同期减少6.9%，为1218亿8200万元，住房销售额比去年同期减少11.4%； 在这里，商品房待售面积比去年同期上升14.4%，为1061.2万平方米，住房比去年同期上升10%。

福建知名房地产评论家“江南客”认为，目前福建部分市场确实出现了风险苗头。 虽然一些库存持有率高、人口迁移率不足的地区已经发生了风险，但热门城市的个别项目和开发公司却遇到了一点问题。

他认为，目前福建房地产开发公司在一定程度上面临融资难。

对上市住房企业来说，首要依靠信托。 今年以来，由于公司拿地时机不太好，价格高，存在容易拿到股票的风险，个别房企计划大量运用民间融资冲刺上市。 如果ipo冲刺失败，债务风险可能会爆发。任何规模较小的房地产企业都无法通过银行获得开发贷款，因此必须大量运用“过桥”贷款等短期贷款，风险比前两类房地产企业稍大。

他认为，福建省中小住宅企业目前爆发的债务风险，还只是冰山一角。 林德的钢铁贸易、福清煤炭交易等行情低迷，给福建房地产市场的销售带来很大的压力。