“最危险的楼市赌局：投资者为供应过剩“埋单””

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经记者杨宠从上海强发

“现在购买北京房子的所谓刚需，很多人都是以三代人的储蓄为首付，来偿还大部分的月收入。 ”网上流传的毛大庆内部谈话前6个月，一家全国性房企企业品牌负责人在与《每日经济信息》记者的聊天中，担心一线城市的地价和房价上涨过快。

不仅是北京、上海，许多城市的商品住宅库存远远超过了今年一季度以来的销售，因此引起了市场的担忧。 一季度，除少数城市外，许多一二三线城市成交量大幅下降，各地政府救助呼声不断。

但是，除万科外，许多房企对后市的估值依然很乐观。 多家房企的季度报告数据显示，用于购买商品和服务的资金比上年大幅增加。 根据来自克比瑞的统计，除4月外，一季度开发商在土地市场的活跃度好于去年同期。

一方面库存商品住宅远远超过诉求，另一方面公司仍在增加拿地支出，看似矛盾的现象背后存在合理的逻辑。 一位业内人士认为这是一个赌博场所。 很多开发商都知道房价持续上涨的概率非常低，但有万一赢了也会有很大收益的侥幸心理。 更不用说赌场的“植入者”了，绝对不是开发商的老板，而是向他们的购买地提供“弹药”的各种金融机构。

开发、土地购买的支出仍然在增加/

根据克比瑞等多家机构的数据，今年一季度，全国许多城市的房地产销售面积和销售金额大幅“双降”，但许多房地产开发商由于销售额和销售面积的下跌，没有减少土地购买和项目开发的资金支出。 以金地集团为例，企业一季度销售面积57.7万平方米，金额77.1亿元，比去年同期分别减少11.8%和10.8%。 其合并现金流量表显示，一季度购进商品，接受劳务支付的现金支出达到104.29亿元，去年同期企业上述支出为45.76亿元。

通常，房地产公司购买商品和接受劳务的支出多用于土地购买和工程施工等方面。 因此，现金流量表的上述数据是一般注意企业市场评价的重要参考指标。

事实上，在销售面积和销售金额下跌的情况下，金地并不是唯一增加经营支出的房地产公司。 同样一季度销售面积和销售金额下跌的保利地产，一季度购进商品、劳务现金支出项目也增加25亿元左右，企业一季度新开工面积再增加32.12%，新土地储备建筑面积比当期合同销售面积多150多万平方米。 另一家“招保万金”公司招商房地产，一季度购进商品，接受劳务支付的现金支出比去年同期增长了两倍多。

现金流量表的上述会计科目中，支出最多的不是去年扩张了最激进的泰富集团吗？ 企业今年一季度的支出增长了342.82%。

顶级公司中，只有万科的支出减少，去年同期上述会计科目的资金流失量达到320.88亿元，今年的数字只有249亿元。

克瑞新闻集团研究中心总经理孟音表示，事实上，今年一季度各房地产公司仍在土地市场巨额注资拿地，土地市场热情直到今年4月才正式开始消退。 据国家统计局消息，在商品住宅销售面积减少5.7%的情况下，房地产开发公司土地购买面积仅比去年同期减少2.3%。

赌博场所:房价依然会上涨/

在解释企业一季度高价获得土地的原因时，一家房地产公司的企业品牌经理引用该公司董事长在业绩发布会上的话，“如果今年国家的gdp增长率能达到7%、8%，北京的房价涨幅有望至少达到10%。” 很明显，这家企业对市场前景非常有信心。

泰禾集团总裁助理沈力男在解释企业一季度在北京大举取得土地的原因时表示，北京房地产市场的供给对市场的潜在诉求依然供给不足。 在这样的背景下，北京市场还有很好的机会。

孟音也认为，目前在北京、上海等城市，供应量并未远远超过诉求，目前高库存的首要原因是诉求萎缩。 控诉迅速萎缩的原因有两个。 一是住房贷款利率持续上升，一些购房诉求因利率上升而无法承受房价。 另一个原因是市场普遍在压低房价。 由于购买者信心不足，推迟入市。 孟音认为，第二个因素是第一季度销售低迷的首要原因。

在过去的十年中，多次楼市宏观调控导致市场在短时间内迅速低迷。 但是，随着时间的推移，市场的看法发生了变化，成交量迅速反弹。

开发者们显然观察到了这一现象。 《每日经济信息》记者发现，一季度房地产商普遍通过追加借款来提高企业的“御寒”能力。

涡轮增压管理咨询企业的合作伙伴薛迥文表示，由于包括保险资金、地下私募基金在内的大量资金流入房地产，开发商在销售不畅的情况下也能确保资金充裕。

投资者的风险:为失败者买单/

随着此前房价的上涨，开发商的风险不断增加。 “对于这些事情，开发者都很清楚。 他们之所以敢于这样做，是因为他们早就把赚来的东西从房地产业转移了。 最终承担风险的不是开发者的所有者。 ”薛文说。

如果不是开发商自己，谁会为了市场供应过剩和房价下跌而“埋单”？ 答案是非常确定的。 哪些金融资本持续为当地产业输送资金？

其中风险最高的可能是什么样的承诺被过度期待的房地产私募和信托借款。 除了发行价外，房地产私募、信托平均借款融资价格曾高达15%，越来越多。

高额的投资回报促使这些融资工具的习性在房地产领域的高风险行业寻找新的投资机会。 这些行业之所以能达到如此高的收益率，是因为银行等对风控要求更高的部门不愿意借钱给房企。

汉斯集团亚太地区高级执行董事詹姆斯·莫里森表示，目前一些国内私募基金的高收益化并不容易。 当然，也不排除有基金会使用更高的投资杠杆来实现承诺的回报。 但是，一般来说，这给投资者带来很大的风险。

在雪迥文眼里，追逐高收益房地产私募或信托高风险房地产开发投资行为的概率越来越高。 事实上，至今为止由于信托借款项目逾期违约，有不得不选择刚性兑付的信托。

但是，受到库存不足压力的房地产业仍然有很多机会。 正如万科总裁郁亮在公开致力于毛大庆时所说的，“房地产精细化才刚刚开始”。 无论是住宅客户，还是使用不动产、产业不动产的客户，诉求都和以前不同，现有库存的不动产很难满足他们的诉求，无论是拆解重建，还是进行功能改造，都会带来机会。 只是，顾客的诉求越来越精细化。 并不是面积越来越大这么简单。

能够把握这些机会的公司将成为领域的领导者，他们所掌握的经营特征仍然被认为是公司高度机密的。 《每日经济信息》记者通过价值房地产综合评价排名小组委员会提供的线索得知，行业领袖无需担心高库存的秘密。 在未来的2-3个月里，《每日经济信息》将逐渐公开这些秘密，帮助投资者在房地产产能过剩的大环境下，发现即使不降价也有良好销售业绩的明星公司。