“房价冲高初露疲态：新盘主动降价 大佬预期悲观”

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新盘自主降价的大佬期待着悲观的房价暴涨才会疲软

最近，香港房地产项目降价的消息备受瞩目。 在低价和优惠的双重作用下，新鸿基旗下某项目的降价幅度一度达到40%。 而且，从内地传来恒大地产也将开始大范围降价的消息，王石也认为年楼市“非常不好”。 有一次楼市陷入悲观情绪，受此影响，13日a股房地产市场下跌。

业内人士表示，近期，大陆部分城市楼宇库存严重过剩的报道频繁，三四线城市风险不断加剧。 地价和房价双双上涨，习性难定以“投资转化率”为衡量标准的外资。 业界预计楼市分化态势今年将加剧。 其中，一线城市和热点二线城市楼市暂时难以降温，但部分三、四线城市房价可能暴跌。 从整体上看，年楼市不容乐观，房价涨幅有可能大幅下降。

两个楼盘“联合袂”降价

2月10日，新鸿基地发售新界元朗住宅大厦“尔峪”货尾大厦，价格为每平方英尺9268港元，比去年下降近35%。 如果包括项目提供的支付折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高可达40%。 此前，李嘉诚的长江实业在香港上市的新盘也降价25%销售。

新鸿基地产联合主席郭炳江的见解非常有趣。 此前，他表示，从联邦储备系统理事会减少购房债务的规模来看，近期利率略有上升，但低利率环境将维持两三年。 他认为香港的整体楼价不会大跌，但个别地产商推盘时有可能为了加速出货而减价促销。

事实上，从去年开始，香港的房价预计会略有下跌。 进入今年以来，美国没有加息的迹象，但香港楼市已经有资本外流的迹象，也有机构表示未来会更加明朗。

无独有偶，最近内地也出现了降价风潮。 据一家媒体报道，恒大地产在全国142个城市实行折扣优惠，并通过恒大内部员工介绍可享受97折优惠。 其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目中已经出现了不同程度的优惠。 恒大开始“全线”降价已经不是第一次了。 早就恒大启动了同样的战略，引起了市场的关注和一些项目的效仿。

根据克比瑞新闻集团的监测，近期内地楼宇降价现象明显。 其中，武汉和桂林在春节前就开始了项目，采取了9.6折到9.9折的优惠和会员降价等措施。 有些项目为了获得返乡的运营商旅客，提出为买家报销往返机票等交通费。

香港和内地部分城市楼市出现降价现象，这在以前很少见。 分解表明，前者与国际资本流动有关，后者是供求关系变化所致。 最近，内陆楼市供给超过需求，“鬼城”的频繁报道屡见不鲜，凸显了供给压力和市场风险。

值得注意的是，大陆一线城市尚未出现明显的降价迹象。 国家统计局数据显示，去年12月，京沪广深4个一线城市新建商品住宅(不含保障房)的价格比去年同期上涨超过20%，这已经是连续第四个月出现。 而且，高价持续诞生。

今年的楼市“非常糟糕”

除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表现也非常引人注目。 接受媒体采访时，王石表示“非常糟糕”，并表示今年对房地产市场的看法“不会改变我的看法”。

王石“不变”是基于去年9月的态度。 去年9月4日，融创集团以21亿元获得北京农展馆地块，大楼地价达7.3万元/平方米，为历史单价“地王”。 迄今为止，香港首富李嘉诚抛售了内地410亿港元的资产。 对此，王石在微博上表示:“精明的李嘉诚在卖北京、上海的房地产。 这是信号。 请小心！ ”。

从2007年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业和和记黄埔相继宣布或出售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心办公大楼、广州西城都荟广场和停车场，相关金额约410亿港币。 而且，李嘉诚的“长和系”一直在欧洲扩大收购业务。 仅去年上半年就完成了4起海外收购，共计花费了248.7亿港元。

有分析认为，大陆土地市场选择以最火爆的势头撤出，证明李嘉诚认为大陆楼市有过热风险。 这是王石发出警告的第一个原因。

据悉，外资机构对国内房地产市场的评价一般基于“投资转化率”的指标，即“租金比率”。 据多家机构统计，目前一线城市市场平均租金比例已经超过200:1，远远高于国际警戒线，部分地区接近500:1的水平。 国际知名投资者巴菲特和索罗斯认为，中国楼市存在风险。

另一个值得注意的原因是，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预计，年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加大。

内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤出内地楼市已是不争的事实。 随之，房地产投资的增长率也下降了。 一位专家认为，房地产投资告别了高增长时代，持续近十年的房地产投资热潮将逐渐冷却。

一家外资机构还认为，李嘉诚的资金流动不仅仅是个案，也意味着资金撤出内地楼市后，没有注入香港，而是面临资金撤出到其他地区，即大中华地区的局面。 这对内地和香港楼市来说不是好消息。

大企业撤出小城市

关于外资看空中国楼市的观点，国内很多拆迁户不太赞同。 中国房地产新闻集团联合执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的快速发展比较乐观，特别是依然看好住房市场。 但是他强调说，一线城市的一些高价项目可能有消化风险。

国内机构认为，由于占据大量城市资源，受益于城市化进程，许多二线城市楼市仍有很多潜在诉求，房价也容易上涨，难以下跌。 一位专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。

真正的风险来自三四线城市。 中原房地产首席拆房师张大伟经历了过去十年全国房地产市场粗放而快速的发展，目前一、二、三线城市分化特点明显。 他说，因为这个全国房地产市场已经不容易在同一周期内进行一概比较。 他表示，年3、4线城市将面临比年更大的风险，许多房企将退出3、4线城市。 在库存压力下，甚至可能出现崩溃的例子。

最近，一些三四线城市盲目进行新城建设，出现了“空”城、“鬼城”，部分地区还出现了公务员摊派房间出售的现象。 这些消息的披露，凸现了三四线城市的风险。 中金企业研究报告称，三四线城市房地产市场冷热不均，总体来说，未来两三年，供给过剩将成为最大问题。

值得注意的是，从去年开始，许多大开发商撤出了三四线城市，回到了一线城市。 专家认为，房地产投资资金撤出将加大这一风险，不仅会导致房地产价格下跌，一些城市也可能出现烂楼。 这种情况不仅与鄂尔多斯和温州相同，也与近期香港楼市降价的逻辑相同。

根据中国指数研究院的统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅的平均价格为10901元/平方米，比上个月上涨0.63%。 但是，其中37个城市的房价比上个月下跌，比去年12月增加了5个城市。 在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。

另外，看过很多楼市的华远地产董事长任志强日前也突然改口。 他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅下降。 “许多开发者认为今年可能和去年一样乐观。 我警告过他们。 我说你们太乐观了，太危险了，”任志强说。

原文链接:日本新闻/财富//- 02/14/c _ 126131745