“产品驱动开发的万华样本：地产界的“极客”思维与资本力量的对抗”

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“完美的产品、终极的产品会带来更好的销售。 》近日，特斯拉创始人马斯克在国内一个论坛上公开表示。

瞄准以前流传下来的汽车制造的特斯拉，在世界汽车业刮起了强风暴。 现在，特斯拉也和苹果被外界同列讨论。 谈到其成功经验，“产品至上”得到了马斯克的高度评价。

纵观房地产开发界，“将产品做到极致”的理念仍有不少追求者。 绿城、仁恒、中海的产品深受购房者和业内人士的欢迎，与擅长资本运营的一线房企们“脱颖而出”，成为公司对抗全球资本化运营快速发展的另类“标杆”。

在成都房地产界，万华旗下的项目已经成为吸引外地来蓉房企业“宾客”们的绝佳场所，首先是“麓山国际社区”，现在是“麓湖生态城”。 年，并未大力支持，“麓湖”仍获得23亿元合同销售额，位居前列。 在老行业人士看来，万华的成功哲学是地产界的“极客”思维和资本力量的对抗。

“房企不应迎合政策单纯强调利润率，而应更加关注产品本身。 磨大浪应该在房地产领域成熟后稳定专业。 ”。 成都万华投资集团的董事、总裁罗立平就像说明企业的开发理念一样。 他领导下的“麓湖”的构建经验是“不复制，通过改变思路确保了各产品为限量版”。

房地产开发模式辨析:资本与技术的对决

房地产业的“哥哥”——万科新领航员万科总裁郁亮，从马年初开始就去了海尔、小米参观。

“65岁的张瑞敏有一半的时间表现得像北京车库咖啡互联网创业的it极客，欺骗投资者。 》《万科周刊》描绘了与海尔交流的情景，但海尔也认为他们的网络转型还在路上。

“海尔作为优秀的以前的公司，用移动网络思维改造自己。 ”郁亮认为，阿里、腾讯等互联网公司最重要的思想是平台、生态系统。

作为国内手机领域的顶级跑者，小米给了郁亮哪些启发？ 在郁亮看来，小米用互联网的方法做出了至今无法想象的高性价比产品。 同样的性能以前传下来的制造业卖得很贵，但小米除了核心研发、客户维护等功能外，生产环节还通过整合资源外包，销售环节也通过网络直接供应。

在外部分解中，万科之所以成为家电公司、网络公司的徒弟，与房地产领域的快速发展状况密切相关。 现在，持续多年的领域高速增长开始进入修正阶段，在囤盘的时间里空之间进行交换，赚取暴利的模式已经成为过去。 未来房地产领域的毛利率、净利率水平将稳步统一为社会平均利润率。

追溯房地产领域快速发展背后的开发模式的变化，包括了驱动因素或四种。 一是资源上的推进。 因为房地产领域典型的是土地，所以有关系，可以得到便宜的土地，可以从土地本身的上升中得到更多的利益。

其次是技术型驱动，公司在建筑质量、产品、企业品牌上出现了明显的差异化。 业内认为，绿城、仁恒、中海等在产品上胜出。

另外，在管理型驱动下，如果公司的转速、战术评价能力、运营能力都很高，那么快速发展、抗风险能力就会得到相当大的加强。

最后是资本主导。 这个模式也被认为是房地产快速发展的大方向。 “海外资本说这样的话，要说在中国哪个领域排在第50位，还是有百亿人的。 已经没有了。 只有房地产领域。 房地产是资金密集型的，不管资金多还是规模大，都还是需要钱的。 房地产领域正在加速向资本化的迅速发展。 》中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克比瑞新闻集团公司战术部社长陈啸天去年这样表示。

资本导向和现在行业有追求者一样，包括产品的技术导向在内，被更多的公司所认知和推荐。 soho中国在2009年谋求转型，soho中国董事长潘石屹也强调:“soho中国转型的核心是搞好产品。”

业内专家表示，在全球资本化事业快速发展的背景下，特斯拉、苹果等全球企业都将充分利用产品作为自己快速发展的道路。 “这样的公司是不可复制的，也是当今全球资本化事业迅速发展的公司想法的替代和对抗者”。 这样的对决在原本被认为是资金密集型的房地产开发界也存在，将来也会持续吧。

罗立平也是产品驱动理念的追随者。 “苹果的ipod、iphone不断向客户提供不同的产品。 奢侈品的lv等是与特别的顾客层进行比较提供服务的，不是靠量取胜的。 ”罗立平想。

极客”思维的运用:万华押注“富裕时代”开发

把最大限度地提高产品作为自己快速发展的道路，这符合现在最受欢迎的“极客”的想法。

“极客”来自美国俗语“geek”的音译。 “在去未来之前，改变现在的生活”是geek的精神含义。

目前，国内房地产行业不乏以不复制产品拉动市场的开发商。 例如浙江绿色城市等。

成都万华的开发历史体现了“极客”理念在房地产界的运用。 这样的理念被应用到了实际的房地产开发中，万华旗下的“麓山”和“麓湖”项目诞生了。

据罗立平介绍，麓山虽然具备丰富的服务，但却是社区一级的项目，“当初麓山成功地拖累了近郊住宅逐渐成为主流的这种生活习惯”，但现在“麓湖已经露出了城市的功能”

“你每次都做开拓者。 我并不是在复印或复印。 我觉得比别人走路累，比别人辛苦。 但是，我认为在商业模式上不是这样，而是更长远的想法。 ’罗立平似乎在解释自己的开发理念。

成都万华也用这样的公司构想决定了公司整体思维模式的一些变化。 以万华为例，从人员结构上看，企业全体高管、设计师、工程师出身的比例超过80%，公司自身拥有一整套产品开发、产品设计、产品落地队伍，其专业实力足以与3个国家甲级设计院相抗衡。

而且，万华不吝投资设计价格，50多个海外设计机构、100多个国际知名设计师是万华长久以来的合作伙伴，这个数量持续增加。

目前，万华已经在全国布局，企业在海南的两个项目分别以养老房地产和度假房地产为主。

不追求复制以往的房地产开发模式，选择了部分“替代”的快速发展路径，罗立平将其总结为打造面向“富裕时代”的产品。 “其实我们现在在小康时代制造富裕时代的产品，但实际上我们富裕的时代还没有到来。 说真心话。 ”罗立平说。

罗立平有非常浓厚的产品主义情节。 他经常在各种场合表达他的意见:我们不要建立上海和北京这样的社区。 我们也并不只是想和美国的某个城市一致，或者成为伟大建筑家的试验场。 “我们麓湖就是我们自己。 在中国城市快速发展的环境中，要成为自己，麓湖必须找到自己的个性。 ”

万华成功之路:产品决不复制全部为限量版

“完美的产品、终极的产品会带来更好的销售。 ”谈到其成功的经验，最近，马斯克在国内的一个论坛上公开了。

“产品至上”受到特斯拉创始人马斯克的高度评价。 这也正是麓湖产品的理念。

每栋别墅的总价很快就上千万，“麓湖”为什么感动了身份高、眼光非常挑剔的高端买家们？ 产品是其核心。

据成都万华相关人士介绍，企业60%~70%的销售客户通过客户口碑而来，老客户向新客户介绍，形成了“麓山”、“麓湖”最坚实的客户群。

“从公司的立场来说，量产化和工业化不能制造出好的产品。 万华把所有重点都放在麓湖项目上，不复制，用变更的思路确保了各产品是限量版的。 》成都万华相关负责人总结了自己对产品的追求规律。

在《麓湖》中，5000万/套的“黑珍珠”是参观过这个项目的人一定会提到的。 但总体来说，黑珍珠并不代表麓湖。

原来，麓湖的住宅产品涵盖了从百万级电梯高层到千万级城市低密度院落的高端住宅的所有形态。 光从表面上看，很难想象在出现复制热潮的现在的市场环境中，有这样崇尚“创新”和“不复制”的产品精神的公司。

专家分析认为，麓湖的创意是将高端产品回归建筑本质，研究人的行为诉求与建筑的关系，预先判断和诱惑居住者在未来的家庭生活中需要获得的东西，真正了解顾客生活中需要的是什么。 “这些不仅是影响建筑空之间功能的设计，也重视集体诉求进行城市布局、社区规划、建筑设计”。

“如果把麓湖理解为居住项目，就不全面。 麓湖基于新兴产业和生态环境，这也是基于我们对城市未来快速发展的细致研究判断。 ”关于目前和未来房地产市场的快速发展道路，罗立平认为，市场是一个不断细分的过程，呈现出更加多元化的快速发展。 “房地产领域的所有细分市场都有机会，关键是房企能否在细分市场内将产品极限化。 ”

在罗平领率下的“麓湖”的经验是“不复制，用变化的思路确保了各产品是限量版的”。

但是，这种理念也有风险。 一位资深业内人士表示，通过赛马场式的扩张，可以确保公司的长期快速发展。 “对万华的极客思维来说，产品自身不断的创新力才是公司最安全的法宝。 这个市场是多元化的，要感谢大企业的资本化扩张对市场的拉动，但有一类公司不希望这种垄断性的竞争，他们想靠智慧获得稳定的市场。 ”该相关人士作了如下评价。