“北京：高端住宅进入“十万元时代”功能定制加速物业升值”

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经记者尚希从北京出发

近两年来，对于更多的高资产人士来说，高端住宅的采用功能不仅是居住，还兼有资产配置和商务接待等多种功能。

高端住宅功能的演变也凸显了北京高端住宅市场的快速发展轨迹。 2008年北京奥运会的举办，刺激了北京房地产市场的迅速升温，加速了首都高端住宅市场的“国际化”。

盘古大观是北京高级住宅的标杆项目，其价格走势犹如首都高级房地产市场的背书。 而且，在价值上升的背景下，高端住宅市场的地域性、功能性、资产保值性门槛同时上升。

地区决策潜力

据第一太平戴维斯统计数据，从今年到明年，北京市将有近10个单价超过10万元的高端住宅项目入市。 其中今年拟入市的高端项目目前预计售价将达到15万元/平方米。

年来，北京土地市场持续火热，“地王”频繁出现，夏季胡同、孙河、亦庄等多块高溢价土地相继成交，地区楼价不断创新走高。 高质量宅基地的稀缺性提高了土地价格，进一步刺激了现有高端住宅的销售。

地价的高与开发商的合理利润空之间相互叠加，自然导致“地王”地块制作的产品售价水涨船高，为高端住宅设定了房价上涨下限的尺度。

据《每日经济信息》记者介绍，按每月300套除化速度计算，目前北京四环以内剩下的7000多套住房存量只能销售两年。 如果减去一些项目与开发者惜售的部分，这个周期会更短。

从目前北京顶级高端住宅项目来看，平均价格基本超过10万元/平方米，一套价格从数千万美元到亿美元不等。 有数据显示，2009年以3600万元购买盘古大观，年上涨至7100万元。

棋盘外观的迅速上升与其周边地区建设投资的逐渐完善有着密切的关系。 据统计，北京奥运会前，政府投入2800亿元建设城市基础设施和改善交通环境，除建设竞技场馆外，还建设了国家奥林匹克森林公园等一系列娱乐休闲设施、文化设施和商业设施。

除了盘古大观，北京四环以内的其他核心高级住宅项目也具有非常完整的地域因素和配套条件。 北京高级住宅市场的一位权威人士告诉记者，在北京中心城区高级住宅供给匮乏、诉求旺盛的作用下，目前销售项目的价格预计将强劲上涨。 三年内，北京中心城区将出现几所单价超过20万元、总额超过亿的高端住宅。

高端住宅进入了定制化的时代

对更多的高资产者来说，高端项目拥有的不仅是居住功能，对资产分配和与当地社会的交流也起着非常大的作用。

根据亚豪机构的统计数据，今年以来，北京高端住宅市场成交不旺盛。 3月，北京57套售价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目成交135套，比去年同期下降7成，创下今年2月以外的第二低。 年一季度，北京公寓高端住宅市场仅成交399套，比上年同期分别下跌68%、100%。

从目前的成交情况可以看出，高端住宅的购买者并不追求超大型的尺度和奢华的华丽，而是看重产品能否提供越来越实用的功能属性，如高端社会的交流、个人的兴趣爱好、对个性生活的诉求等。

一位在高端住宅市场卖淫多年的业内人士对《每日经济信息》记者表示，目前这些高端业主希望在城市中心拥有房产，接待顾客、款待朋友、小聚会等社会交流平台

在最近的访问中发现，北京部分中心地区的高端项目力求在功能方面进行多方面的解释。 位于cbd中心地区的鸿坤花语墅项目，大部分户型的地下室，不仅仅是作为普通的酒窖、影音室，还可以作为展览室，书画、玉器等的收藏也可以陈列在这里。

亚机构副总经理任启鑫认为，目前北京高端住宅悄然出现了居住型和会所型两种分化趋势。

业内人士表示，目前的高端住宅已经转向“定制化”，“定制化”将成为未来市场的重要趋势。