“上海大宁“地王”101亿土地款受关注 或部分境外融资”

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经记者鲁塞扬·坦班强烈发出上海消息

今年1月28日，方兴地产以101亿元的总额获得上海闸北区大宁路街325街区地块。 大部分人都不敢相信，这笔账面上的资金只有140亿元以上的现金，还有大量企业需要偿还短期债务，有能力拍摄总额如此昂贵的地块。

4月24日，新闻网地产进行了大宁土地支付超时的报道，方兴地产明确了上述土地资金来源。

昨天( 4月28日，方兴地产上海企业相关人士就上述消息向《每日经济信息》记者透露，上述土地的实际支付期限至少要等到今年6月。 而该人物无意中透露，企业用于该“地王”土地出让金，必须通过商务部备案审查，才能最终支付。

业内人士表示，只有境外购买土地的资金必须向商务部备案，房地产实例表明，房企拥有境外融资渠道的重要性。 中房信研究总监薛建雄表示，未来将类似于大宁路325街区高总额的“地王”，或者也属于拥有海外融资渠道的大型房企。

资金必须经商务部批准

今年1月28日，方兴地产以101亿元的总额夺取上海市闸北区大宁路街325个街区，溢价率达到111.59%，折合地面面积为4.8万元/平方米，刷新了上海宅基地的总额记录。

这个地块的性质是普通的商品住宅，在竞争场景空之前。 共有144家房企收到拍卖申请书，其中15家参加现场拍卖，还有万科-宝矿联合体、远洋地产、绿城、九龙仓等大公司。 在154次竞价之后，方兴地产最终以高价取胜。

当时，业内人士质疑购买这些地块的资金来源。 时隔3个月的4月27日，方兴地产方面向《每日经济信息》记者透露了高价获得土地的背后“财技”。

按照规定，方兴地产必须在与国土局签订正式合同的90个工作日内清偿土地价款。 实际上，算上法定假日，土地结算结束时间是6月中旬。 方兴地产作为香港上市公司，根据流程，在国内的投资要向商务部备案，流程时间约为3个月。

中国指数研究院上海研究总监督陈延斌告诉记者，如果企业资金需要商务部批准，证明开发项目将用于国外资金，企业在内地调用资金是不需要得到批准的。 在目前的情况下，方兴地产至少要缴纳20%的保证金，目前正在审批的资金被用于其余部分。

薛建雄表示，可以看到，方兴地产通过从海外注资支付大宁地块出让金，以百亿美元的总额击败众多同行业竞争对手的理由，也就是融资价格低于同行业竞争对手。

迄今为止，一位好事家比较了在香港上市的内地央企地产商的平均融资价格和万科等内地上市公司的平均融资价格，发现上述在香港上市的央企地产商融资价格多为万科等房地产商的一半左右，央企地产商在开发周期、经营价格方面有很多特点

地块被回收的可能性很低

事实上，尽管去年以来在香港上市的地产股大部分需要比净资产大幅折价上市，但许多内房公司还是排队在香港上市。 绿地、万达、金地、万科等大型房地产企业也在香港借壳上市，其背后的目的是通过企业在海外募集资金的渠道。

旭辉董事长林中告诉《每日经济信息》记者，旭辉在香港获得的银行贷款利率只有4%左右，比内地的融资价格要便宜得多。

除银行贷款外，房企还可以在香港通过优先票据、配股、持续债务、与海外私募基金合作的方式融资。

最近，为无锡项目引进海外基金合作伙伴的香港房地产上市企业品牌经理告诉《每日经济信息》记者，在香港寻找投资方向的海外私募基金很多，对他们来说，内地房地产项目的收益率远远高于他们的心理预期。 因为这家房企在香港找资金其实很容易。

约翰智库上市房地产研究中心副主任张化东告诉记者，海外募股的不利因素是，在香港筹集资金用于内地市场，需要一定的手续费用。 另外，如果资金审批管理严格、流程长、资金量大，审批时间可能长达半年。

回到大宁“地王”地块，虽然审核需要时间，但是方兴地产的土地价款结算时间即将到来。 张化东认为，考虑到该地块的现实情况，土地价款结算时间有可能放宽，“地王”被收回的可能性较低。

张化东说，考虑到去年的业绩和资金状况，支付“地王”的土地价款，维持企业运营完全没有问题。 另一方面，请注意今年土地市场行情的变化。 土地出售率开始下降。 以前在一线、二线城市达到50%的溢价率今年并不多见，但有些地方的土地出售率只有10%左右。 在这样的行情下，包括方兴房地产在内的房地产公司的持有地可能会变得慎重。