“工业用地怪象：紧缺与闲置并存”

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本网上海4月24日电(记者叶锋)继续受到住宅房地产的管制，“工业房地产”成为资本投机炒作的另一行业，将对土地市场和实体经济产生负面影响。 上海近日出台土地新政策，实行工业用地弹性年期转让制。 北京、深圳、湖南等地也在探索同样的方法。 业内人士认为，弹性出让有助于降低工业用地价格不合理上涨预测，并对工业用地出让后的利用情况建立完善的监管，促进公司囤积土地、土地节约集约利用和实体经济转型升级

工业用地怪象:短缺与闲置并存

一方面土地指标不足，无法利用高质量的项目，另一方面大量土地被搁置或被低效利用，公司“押宝”的土地上升，没有心思转型升级更多的土地。 工业用地行业这种奇怪的印象在一点城市并不少见。

前几天，我在东部某地区采访时发现，由于市场形势的变化和经营价格的上涨，以前流传下来的加工制造业被迫“大排档”，厂房、仓库处于闲置或半采用状态。 但是，许多公司并不急于“变鸟”。 产业升级确实不容易。 其次，公司当时土地价格比较便宜，所以现在公司光依赖租赁工厂利润不高，土地上涨带来的长期利润有可能远远超过可见的实体经营利润。

根据戴德梁行提供的数据，2007年以来，热点城市工业用地价格快速上涨，一线城市工业用地价格年均超过20%。 专家分析认为，这是由于土地水闸收紧、工业用地土地指标紧张等因素，也与“工业房地产”的迅速兴起、投机资本的大量涌入有关。

但是，与住宅和商业用地相比，工业用地的价格依然很低。 在楼市调控中，许多开发商将目光投向了这里。 近一两年，富力、万通、招商、五矿等知名房企纷纷进入工业房地产，布局在二三线城市。

弹性年期会影响几何学吗？

日前，上海市全市实行工业用地弹性年期转让制，基本确定新增工业用地产业项目类转让年限不超过20年，转让价格按照与基准地价对应的最高年限进行年期修改。 对于国家和全市的重要产业项目，经认定后的最高年限可以放宽到50年。 此前，上海在浦东临港地区探索了类似的方法。

“实施工业用地弹性年期出让，更加接近工业项目的实际存续周期，也有利于规范土地节约集约利用的制度环境，防止土地低效采用甚至闲置。 ”上海市计划国土资源局相关负责人做了如下陈述。

弹性年期转让已经成为国内许多地区工业用地新政策的重要复制品。 深圳前海、北京市经济技术开发区、湖南省等都提出实行工业用地弹性年转让，打破单一的50年制，但新年限大致为20年或10-50年。

上海市土地学会副会长袁华宝表示，弹性年期降低公司土地价格，将促使公司把日益快速的发展目标和事业重点放在生产经营上，严重影响工业用地的市场价格，也将改变部分投资者囤积土地获利的预期。

戴梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，20或30年期工业用地出让价格明显低于50年，新兴公司准入门槛明显下降。 另外，如果公司不能实现合同中约定的税收和产出承诺，即使是很短的年限，也有助于政府在法律上早日收回土地，有助于提高土地利用效率。

必须从囤积防止源向包围地进行集体打击

专家认为，与开发商一次也不重复开发、销售住宅用地不同，工业用地的采用所涵盖的产业项目周期长，对其利用情况的监管也更为细化，需要集团打孔。

据悉，在新的土地管理中，为了推进工业用地的“其使用”，防止变相炒作，许多地方提出了多种“硬约束”。

今年2月下旬以来，上海已连发三文，对全市土地和工业用地利用采取新措施，除弹性年期出让外，还提出了地块全生命周期管理。 将项目建设投入、产出、节能、环保、就业等经济、社会、环境等各要素纳入合同管理。

记者在新版上海工业用地产业项目类采矿权转让合同中要求土地受让方根据开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金，确定固定资产投资、投资强度、税收强度等不低于约定标准等。

据了解，无锡、宁波等地也实行工业用地时间履约保证金制度，宁波规定以项目为单位整体上报开发的工业项目，其项目用地、地上建筑物不得分割转让的北京经济技术开发区，园区内的工业用地不符合约定的采用条件

业内人士指出，应进一步探讨以市场化手段推进工业用地的节约集约利用，促进工业用地市场的健康合理运营。 并且，对于已经出台的土地新政策，要加强落实和监管，严格打击非法囤积土地、粗放采用土地等现象。

原文链接: finance./ China/0424/110718908162.shtml