“房地产政策不应着眼于短期刺激”

本篇文章1255字，读完约3分钟

本报记者张朝晖

最近，地方房地产调控政策放松的传言引起了市场的关注。 虽然不可避免地要深入改革房地产调控政策，但政策决不要着眼于短期刺激，而是要采取措施减少直接的行政干预，建立符合经济规律的长效机制，抑制诉求和价格上涨的动力，加大房地产市场的供给。

首先，要确定房地产市场调控政策向市场化方向转变，实施限购令、限贷令、住房贷款首付比例调整等非市场化手段。

过去十年，住房贷款首付比例、土地出让金首次缴纳比例、住房营业税免征期限、住房贷款利率等随着房价上涨而不断变化，相关部门对房地产调控的有形之手，助长了只有我国楼市上涨不下跌的单边预期。

未来，有关部门要确定土地政策、住房贷款政策、房地产税收政策等不随房价下跌调整，避免市场再次采取行政手段救市、委托市的政策预期，果断放开住房贷款利率调控，保持保障性住房开发力度

其次，要进一步鼓励自住型住房的费用，抑制投资投机性购房。 另一方面，继续实施投资投机性商品房差别化融资政策，加强对符合贷款条件的中低价、中低价普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设的融资支持，严格管理对高档商品房、豪华别墅、商业营业用住房的融资投入。

另一方面，有关部门要继续加大房地产市场的供给。 去年年底召开的全国住房城乡建设实务会议，鼓励地方从当地实际出发，积极创新住房供给模式，探索共享产权住房的快速发展。 共有产权住房有助于降低中低收入者的购房价格，也有助于抑制投机购房套期保值行为。 探索共有产权住房模式，可以根据定价标准和个人出资额，明确个人和政府持有住房产权的相应比例。

第三，加快推进房地产税立法，房地产税在解除限购的同时推进。 限购令与放松管制方向的改革相差甚远，上市之初就被投资者期待作为短期政策。 从目前的实践来看，限购的效果并不完全令人满意。

征收房地产税可以比较有效地解决土地财政体制下地方政府通过调整土地供应来推高地价和房价的冲动。 可以扩大地方政府的税收来源，并且向与公共密切相关的民生行业投入资金。

再次，尽快在全国范围内推出集体土地转移制度，不是根据一个土地的价格状况，而是根据住宅的诉求状况，逐批集中土地，打破地方政府在土地市场上的垄断。 在土地财政体制下，地方政府有提高土地价格的强烈意愿。 因此，必须尽快出台集体土地转移制度，扩大土地供应量，建立土地二级市场转移制度，打破地方政府在土地市场土地供应垄断的格局，使市场力量在土地市场中发挥主导作用。

最后，中央政府要制定鼓励房地产健康快速发展的长效机制，并及时出台，但要确定房地产市场化调控应是循序渐进的过程。 从短期来看，与不同地区的市场现状相比，有必要采用差异化思路，一线城市的限购仍需多次。

从目前流传的一些地方政策措施来看，大幅放宽限购、贷款限制，诱惑投资诉求转向房地产市场，此次政策调控力度远远超出预期。 如果其他地区形成示范效应，房地产市场将形成新的政策刺激。 因此，中央政府应防止地方政府在房地产市场量化紧缩价格停滞的情况下，将实行房地产调控的市场化机制变为地方版刺激楼市的短期工具。