“内地房企大举入港 业界预警“淘金”风险”

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经过记者顾家彦从广州出发

曾经被内地房企视为学习典范的港资地产商发现，现在抢在自己家门前生意的学生越来越多。

《每日经济信息》记者了解到，近年来，内地开发商掀起“进军香港”热潮，万科、保利置业、中海、越秀地产等房企纷纷进军香港市场。

香港历来被誉为“寸金尺土”，根据市场研究机构demographia最近发表的年度国际房价承受能力报告，香港连续4年位居房价最难承担城市之首。 另外，香港楼市因高度垄断而闻名，以新鸿基地产、长江实业为首的少数财团掌握着大多数市场份额。 内地房企以“初生的狐子不怕虎”的态度进军香港，背后隐藏着什么风险？

内地房企的动向让港资开发商警惕/

据路透社报道，内地房企老大万科日前通过全资子公司万科运营商( 01036，hk )以8.60亿港元收购位于海湾仔联发街12-24号的旧楼项目。 据悉，该项目原属于香港本土上市地产商金朝阳( 00878，hk )，该企业已将建筑图和权利协议转让给万科置业，后者承担应税印花税。

这并非万科首次进入香港市场。 去年1月，万科置业与香港富豪郑裕彤旗下新世界快速发展合作，拿下香港西铁荃湾西站6区项目，成交额27.48亿元(人民币，下同) )，楼宇地价超过50000元/平方米，万科置业占该项目的20%。

香港联合房地产首席拆房师刘嘉辉对《每日经济信息》记者表示，近2~3年，内地房企进入香港市场的趋势加大，引起香港当地开发商的关注。

其中，赴香港快速发展的中国境外不仅在香港成功开发了歌赋岭、牛津道1号、赤柱滩道6号等系列豪宅项目，去年6月还以约36亿元的价格获得了2个香港启德快速发展区“香港人港地”。 项目正式命名为“启德1号”，将于年第四季度上市。

广州老牌国有企业越秀地产在香港也分别拥有新界屯门青泰路16号豪宅项目、九龙太子道西279号豪宅项目和鲤鱼门地块，前两者分别于年下半年和年完成，预计将在适当时候上市。

保利置业也于今年2月通过招标办法获得香港启德快速发展区的限定住宅用地。 项目总地价约31.2亿元，折合楼宇地价为70288元/平方米，地块用途为私人住宅，项目预计最早将于年内销售。 雅乐也于年3月以7亿港币的价格获得香港新界西贡区银线湾豪宅地块，该地块的楼宇地价创下当时新界区地价的新高。

与此不同，《每日经济信息》记者表示，复星国际日前成功进入香港电视广播有限企业拥有的西贡清水湾地块，项目预计将开发成全港最大的综合快速发展项目之一。

此外，合景泰富、世茂房地产也参加过对香港启德快速发展区地块的竞争，合景泰富董事长孔健岷在此前举行的年报发布会上表示，企业将继续在香港物色合适的地块。

内地房企的动向，引起了香港房地产商的警惕。 在今年3月3日举行的新鸿基房地产中期业绩发布会上，新鸿基联合主席郭炳联坦率地表示，由于更多内地开发商在香港拥有土地发展迅速，香港土地市场竞争有望进一步加剧，企业当天向股东发放红利认股权证最多集资222亿港元，

特点)更熟悉大陆客户的购房诉求/

刘嘉辉表示，内地房企频繁进入香港市场，一方面是考虑到资产配置分散风险，另一方面是在内地购房者赴香港购房日渐高涨的大背景下，为内地房企提供了良好的机会。

据美国联合房地产研究报告称，在移民、资产增值等诉求下，近几年来，大陆买家赴香港购房的诉求不断高涨。 粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济信息》记者表示，由于香港实行了与美元联动的汇率制度，2008年联邦储备系统理事会发布量化宽松政策后，受全球低息环境的影响，香港的房贷利率一直维持在约2.2%的水平，内地的房贷利率为2.2% 这是因为投资转化率比内地房地产好。

刘嘉辉表示，在遏制外国买家的“双辛招商”政策出台前，香港一手楼市场的内地买家成交率曾一度达到30%~40%。 虽然这一比例在“双辛招商”的压力下明显下跌，但未来大陆买家赴香港置业的诉求仍在提高，这也为大陆房企提供了市场机会。

此外，黄立冲认为，由于在香港开发房地产的税收支出远远低于内地城市，这也将为公司带来良好的投资回报。 以公司所得税为例，香港税率为16.5%，远远低于内地公司25%的统一税率。 除此之外，房企要在内地开发，必须交纳高额的土地增值税，但香港没有该税种。

“值得一提的是，由于内地许多房企在香港上市，他们的资产原本以港元计价，与海外投资相比，汇率风险大幅降低。 除此之外，这些公司进行海外融资也是通过港资市场，在香港开发房地产，从而减少了海外资金出入带来的麻烦。 ”黄立冲想。

风险:退出qe3将增加香港楼价下跌的可能性/

与海外市场扩张相比，内地房企进入香港具有许多天然特点，但其面临的风险也不容忽视。

首先，在有政策风险的时候，辉立证券房地产拆房师陈耕告诉记者，香港的政策更严格，对购房者的保障程度和对公司的惩罚力度更大，内地房企不容易适应这些严格的制度。 例如，房企在销售中作虚假陈述、散布虚假或误导性资料的行为被定为犯罪，违反相关条文的最高罚款为500万港币，最长有期徒刑7年。

另外，香港买家认同长江实业、新鸿基、新世界等当地鳄鱼，除了早年在香港从事建筑业务的中国境外，香港人对内地房企品牌的认可度很低，如何吸引当地买家是一个挑战。

但更令人担忧的是，香港房地产市场因大幅波动而闻名，2004年以来，监测香港楼价的中原城市领先指数( ccl )显示，该指数自2003年末以来大幅上涨至约30点至120点，上涨了3倍。 然而，进入新年后，长江实业、包括新鸿基在内的港资生产商掀起大规模降价热潮，市场出现“拐点”迹象，内地房企如今进入香港市场同样面临巨大的市场风险。

黄立冲认为，从房地产价格的历史周期来看，香港楼市与内地楼市非常接近，目前香港房地产市场处于周期顶端，同时出现下跌迹象。 再加上由于与汇率制度的联系，香港房地产市场与内地房地产市场相比，脱离联邦储备系统理事会量化宽松政策的影响更大，随着美国经济的复苏，长期利率的上升，对香港房地产市场的影响远远高于内地市场。

“因此，我相信内地房企进入香港是平衡布局的考虑，投资力度不大，也不会对市场结构产生实质性影响。 ’陈耕想。