“房企国外开发瓶颈：高周转模式难宣传”

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经过记者顾家彦从广州出发

在更加严格的项目规划、预售金监控、劳动制度下，中国房企几乎不可能在海外市场发挥高周转的高速复制战术。

日前，碧桂园、卓达集团等公司内部人士对《每日经济信息》记者表示，马来西亚建筑周期长达3~4年，房款也按时支付，因此资金回收速度远远低于国内开发。 这意味着，对崇尚高周转的国内房企来说，一直以来擅长的“打法”在马来西亚市场未必行得通。

但有业内人士认为，较低的土地和资金价格为房企转型精品化路线提供了可能性，海外市场有望成为房企未来转型的试验田。

资金回收速度慢

在马来西亚新山，中国房地产开发商展示了向当地人迅速销售的能力。 桂园金湾项目从拥有土地到上市只花了7个月。 另外还得知，去年12月成功获得土地的富力地产新山项目最早将于今年5月上市。

但是，迅速开盘并不意味着可以迅速实现资金回收。 记者表示，马来西亚的房地产项目通常可以通过开发批准获得销售许可证，也就是说可以在未开工时销售。 购买者此时购买的话需要支付总房款的10%。 根据马来西亚的预售制度，随着工程进度的推进，将分阶段交付房款。 由于该国工人和原材料供应效率都远远低于国内，一个项目整体开发周期达到3~4年，房企资金回收速度大幅下降。

卡莉研究中心的朱一鸣解体师对《每日经济信息》记者表示，根据碧桂园的实际经验，海外拓展，特别是大盘表现需要防范“人才短缺风险”。 为了加快进度，房企往往需要将国内员工批量运往海外，但停留时间受签证期限限制，公司必须定期派遣员工回国，开发价格上涨，肯定会影响项目进度。

除此之外，资金被回收的风险也不容忽视。 朱一鸣认为，以碧桂园金湾项目为例，根据马来西亚的当地购房政策，首付全部是分阶段支付的。 合同签订、工程签订、交房时将分别支付相应的比例。 因为尽管这个项目很受欢迎，但资金回收率很低，认购销售额105亿元，实际回笼资金可能只有10亿元。

在日前举办的佳海国际澳大利亚房展上，佳海国际市场总教练林通记者表示，中国房企的高周转战术在许多海外国家难以实现。 以澳大利亚为例，新项目的规划需要向周边居民公示，经这些居民同意后才能开工。 而且，澳大利亚有强大的工会组织，当地工人的福利要求很高，但工作积极性与国内工人相差甚远。 另外，澳大利亚对预售款有严格的监管程序，购房者支付的首付必须存入政府信托账户，开发商必须交给大楼后才能拿到这笔钱，资金回收速度更慢。

产品的标准化战术难以宣传

对于国内房地产企业来说，既然海外市场的高周转战略行不通，那么走“精耕细作”路线，提高产品附加值显然是更好的选择。

据《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》统计，目前100家房企中92%的公司正在推进产品系列化和标准化开发，各公司平均拥有3.7条产品线。 大部分一线房企形成多个产品系列和多条产品线，在不同城市、不同项目进行标准化连锁、文案开发。 以碧桂园金湾为例，一位业内人士对记者说，金湾就像异域碧桂园的十里银滩或十里金滩。

保利地产董事会秘书黄海此前在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“房地产之所以与其他领域最不同，是因为地域特征强，市场诉求也大不相同，即使同为海外华侨，不同地区的中国人对产品的诉求也不一样，产品设计几乎没有可复制性。

粤海证券投资银行董事黄立冲表示，在国内地价高涨、资金价格高的企业环境下，如果不高周转，公司获得的利润还不足以在同一地区获得同样的土地。 因此，公司只能通过提高周转率来盈利，但海外市场不同。 像马来西亚一样土地价格和贷款价格很低，土地价款可以分期支付，对公司的现金流有限。 这是因为住宅企业越来越重视产品的设计

黄立冲表示，除产品设计外，国内房地产开发模式仍停留在占地-开发-售楼处，快速发展模式粗放。 但是，发达国家的开发商更讲究后续的服务运营，包括为业主提供丰富的理财和管家服务，这也是国内房企“出海”过程中可以学习到的。 ”。