“交付周期长达三到四年“大马”房价涨幅难跑赢汇率”

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经记者尚希杨珏轩出生于马来西亚、广州

对在马来西亚投资的中国本土买家来说，林吉特货币中人民币贬值的长期概率之大，是决定投资收益的重要因素之一。 因为马来西亚的楼盘开发周期远远长于中国内地，一般从销售到最终正式竣工，开发商的施工周期长达3~4年，明显加剧了汇率变化带来的损失风险。 另外，《每日经济信息》记者在马来西亚当地的调查显示，在当地开发楼盘的中国内地公司需要向内地买家全额购买，这进一步加大了在马来西亚楼市投资的潜在风险。

开发周期长/

对适应高周转的中国开发公司来说，来马来西亚最先感受到的是“晚了”。

“比国内晚了近一年。 第一是施工时间。 建安周期会长一点。 》碧园控股(马来西亚)分企业区域总裁阮家声对《每日经济信息》记者说，带来漫长工期的原因第一是效率。

但是在马来西亚新山，碧桂园的速度非常快，从拿地到开始销售，基本上只需要7个月。 虽然完全沿袭了国内快速的做法，但是无法控制的部分依然有很多。

“这里的工人每天下午各喝一次茶。 每次需要30分钟。 而且工头带着大家也没办法。 ”卓达马来西亚企业首席执行官王斌武也同样对记者说。 在《每日经济信息》记者到访的新山市建筑工地现场，很少见到像国内热火朝天地工作的情景，劳动者也很少是当地人，“大部分是外国人劳动，当地人福利好，谁也不想干”。 王斌武说。

对许多中国开发者来说，马来西亚是一个节奏缓慢的国家，不能轻易改变，只能适应。

“原材料的市场供应能力也不能和中国相比。 ”王斌武告诉记者，以最常用的混凝土为例，在马来西亚是商品化管理，自己不能在工地搅拌混凝土，来不及供应的时候只能等待。

“另外，国内的工程设计在建筑、结构、供水排水的所有环节都是一起处理的，但在马来西亚各个环节都是分别设计的，基本上必须在实际工程中“碰撞”之后再处理。 这会影响周期。 ”王斌武坦率地说。

根据马来西亚当地相关法律，高层建筑的施工周期通常为36个月，超高层为48个月，即使个别项目后期的装修工程多而杂，也可以向政府申请延长工期。 王斌武对《每日经济信息》记者表示，卓达位于新山伊斯干达特区马德尼的项目是装修交际室，但装修货源的诉求在新山并不满足，“我们许多企业品牌包括印度尼西亚等其他国家都需要配合吉隆坡。”

据《每日经济信息》记者介绍，在马来西亚的房地产项目中，通常可以获得开发批准和销售许可证。 也就是说，还没开工就可以出售。 这个阶段叫做“楼花”，这个时候购买者购买的话需要支付总住宅费用的10%。 根据马来西亚的预售制度，根据工程进度分阶段发放住房贷款。 银行贷款的话，首付比例最低也就1成左右，全额支付的话，通常在工期的3~4年内根据工程进度分阶段支付。

目前，在新山中国开发的项目通常建议向国内买家全额支付。 “分4年分期无息支付，用这样的方法还是很划算的。 贷款的话，我们的审查还是很麻烦的。 ”阮家的声音说。

王斌武表示，目前卓达在新山麦迪逊的项目中也只接受内地顾客全额购买。

投资者面临很多风险/

对于中国购房人来说，马来西亚的房价特点自不必说，资产上涨预期也非常强烈，对于长达99年或拥有永久产权的海外住房来说，购房人是否能稳定赚钱，有哪些方面需要观察？

《每日经济信息》记者随机与在场的小买家交谈，大多数买家的目的不是自住，而是坐等涨。 戴德梁行马来西亚企业董事总经理黄子光也证明，许多中国买家买房是为了投资诉求。

“现在，马国按照要点迅速发展该区域，也有税收上的优惠减免。 我想我们还有一点上升空之间。 ’在场的一位买家对记者说。

但是，对中国买家来说，购房后的租赁处理是个重要的问题。 据《每日经济信息》记者介绍，目前新山销售的项目包括售后服务，但不同项目的租赁年限不同，“我们约定租赁退租两年。 一年有5%的回报。 ”。 当地项目负责人告诉记者。

当地中介告诉《每日经济信息》记者，由于很多人通过贷款购买，以月租金收入来弥补还款额，但随着银行利率的上升，租金收益的下降，“以租养房”并不是没有风险的。

该工作人员进一步表示，对海外顾客来说，如果遇到租户拖欠租金、破坏房屋设置等麻烦，解决起来会更麻烦。

仲联行国际资本集团亚太地区总监alistairmeadows表示，即使上述问题得到解决，马来西亚人口少，但由于部分地区住房供应量大，当地投资房产的租金收益率也可能很低。 此外，马来西亚与泰国等东南亚国家相比政局稳定，但该国目前正面临选举期，政局有可能受到干预，该国也存在法规不健全等隐患。 这些不明确的因素明显增加了国内买家的投资风险。

汇率波动变量/

汇率是决定马来西亚住房投资前景的重要因素之一。 如果今后马来西亚货币林吉特货币出现人民币大幅贬值，即使房价保持每年5%的增长率，投资损失也是不可避免的。

根据中国人民银行的数据，全年人民币对林吉特中间价的涨幅接近11%，最近两个月，人民币对林吉特中间价的涨幅也达到了3.6%。

另外，业内预测，吉林特币在人民币中长时间贬值是一个大致的比率。

一家银行的外汇交易员杨先生表示，迄今为止人民币对林吉特的持续升值，除了人民币对美元被动升值的影响外，也有积极因素。 “东盟与中国相邻，还有很多中国人，对人民币的接受度很高，可以说是人民币国际化的第一站。 中国政府希望人民币对这些国家的货币适当升值，马来西亚是中国在东盟的最大贸易伙伴，人民币对林吉特当然会升值。 ”最近，我认为人民币对林吉特的大幅贬值，首要的是受人民币美元贬值的拖累，但长期以来，我认为“无论政治和经济原因如何，人民币对林吉特的升值都是粗略的率”。

最近发生的马航事件，为人民币对林吉特的走势增加了变量。 中海外汇投资研究院院长谭雅玲对《每日经济信息》记者表示，马航事件可能对马来西亚旅游业乃至整体经济产生重要影响。 这是因为目前还没有评估该人民币对林吉特的未来走势。

在这样汇率大幅波动的情况下，协纵国际合作的创始人黄立冲就这样被《每日经济信息》的记者拆散了。 “如果马来西亚货币(林吉特)对人民币贬值，中国开发商在马来西亚的投资在兑换后将减少人民币收益，从而导致利润减少和损失。 当然可能正好相反。 但是，不明确就意味着风险。 ”

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行业:马航事件影响中国买家的热情

经过记者顾家彦从广州出发

“目前，国内几家大型开发商进军马来西亚，必定会有马航事件带来的负面影响。 至少在短期内会影响国内买家的信心。 ”世联行总经理周敏对《每日经济信息》记者说。

盛资和众国际总裁黄立冲对记者表示，目前马航事件仍有许多不明朗因素，负面影响仍有可能扩大，短期内几乎不可能影响到中国人去马来西亚的旅行和职业生涯。 但从长远来看，提高服务质量，增强购买者权益的保障力，才是激发购买者信心的最有利途径。

黄立冲说:“对于很多在海外进行房地产投资的买家来说，必须抛弃过去在中国市场成功的经验。”他说，在更合理的市场环境下，国内投资者应该重视现金收益率而不是单纯的上升收益率。 如果不依赖良好的租金回报，只依赖房地产增值就比较晚了，中式炒房买了房子后，马上卖掉扣除相关税费后，就赚不了多少钱。

另外，由于马来西亚柔佛州最近发生了一连串的抢劫事件，很多希望在当地分娩和居住的新加坡人也撤退了。 佳海国际市场总监林通认为，如何提高安全水平也将成为国内房企的新考验。 另外，目前国内更多的旅行社暂停了与马来西亚航空空企业的合作，因此根据专家的建议，国内房企将加强与国内航空空企业的合作，为买家提供更方便的航班服务