“中西部房地产投资地图：着眼城市群前景”

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当更多的企业品牌房企将观察力集中在一线城市时，新的“机遇路线图”就指向了中西部广阔的三四线城市。 年全国“两会”期间，李克强总理在政府实务报告中表示，“将吸引约1亿人进入中西部地区附近城市化”。 这是否意味着这些被小看的三四线城市楼市将迎来“家庭时间”？

消息一出，a股和H股地产股集体上涨，可见投资者对此非常期待。 但是，中西部大多为三四线城市，也是去年引发“鬼城”、“崩溃说”的根源，一家机构发布的风险报告显示，高风险城市最集中于这类地区。

上述目标出台后，这些三四线高风险城市楼市能否再次复苏？ 房地产企业在中西部城市有那些投资机会，还面临着那些风险？

经记者杜兹乐出生于成都

国务院总理李克强在年政府实务报告中表示，“吸引了约1亿人进入中西部地区邻近城市化”后，被视为资本市场对房地产公司的一大“蛋糕”。 公布当天，持续低迷的沪深a股房地产股价集体上涨。

《每日经济信息》记者综合克而瑞、世联地产和中原集团等机构的研究报告发现，中西部地区房地产市场确有不少可供投资的城市，其中武汉、成都、重庆、西安、郑州等省会城市均为投资性热点地区。

优先事项:省会和交通枢纽城市

来自中原集团研究中心的数据显示，在10个二线城市2009年前11个月的购房地销售比指标中，重庆、成都、武汉三个中西部核心城市备受瞩目。

《每日经济信息》记者了解到，重庆市2009年2009年购房地销售比指标均为114%~195%，去年前11个月上升至226%。 成都市2009年土地购买率为86%，此后三年内最高达190%，去年头11个月迅速降至66%。 武汉市2009年2009年土地购买率均超过300%，去年前11个月下降到134%。

就三四线城市的购买地销售比来说，南昌、合肥、长沙、昆明、贵阳、南宁、西安、洛阳、安庆、泸州和襄阳成为重要的关注区域。 除南昌、洛阳外，其他几个城市的购房比指标均在200%以下。

根据中原集团的区间划分，采购地的销售比在110%以下，供需平衡； 110%以上，为了供给多一点； 150%以上，既然为了供给而要求； 如果在200%以上，就会要求严重的供给。 据此，重庆、南昌、洛阳3个城市的土地购销比已经严重超过了需求。

事实上，从去年年初开始，国土资源部就要求各地政府增加房地产用地供应以稳定土地价格。 而且，很多企业品牌的住宅企业因“不缺钱”而发生了“抢仓库”的现象。

中国指数研究院在盘点年百城房价报告中指出，重庆、成都、武汉等多个二三线城市供需基本均衡，房价走势基本平稳，同比涨幅基本在10%以内。 理由是这样的城市经济发达，市场规模大，吸附周边人口的能力强，诉求比较旺盛。

“中西部地区哪个交通发展得快比较好？ 特别是每个省会城市都集中了特征。 因为比通常的地级市有绝对的资源特征，所以在开发者中很普遍。 》cric研究中心研究员马千里对《每日经济信息》记者表示，河南商丘、湖南株洲、陕西宝鸡、四川绵阳等位于交通枢纽的城市和第二产业快速发展的资源型城市，有后续快速发展的潜力。

世联地产和同济大学房地产研究所联合发布的《年城市房地产投资价值研究》显示，中西部地区城市住宅房地产投资价值分化现象严重，整个内陆地区只有合肥、西安、重庆、武汉、成都等少数投资价值领先型城市。

但他们还表示，从城市群快速发展水平的角度探讨地区房地产投资价值，可能比简单的中西部解体更有参考价值。 在中西部地区，川渝城市群属于房地产投资价值集聚区中原城市群、环鄱阳湖城市群、长株潭城市群、黔中城市群、关中城市群、武汉城市群、兰西城市群等10个城市群属于投资价值扩散区，房地产投资价值在城市群内分化现象比较严重； 呼鄂榆城市群和宁夏沿黄城市群属于投资风险集中区。

下一步:中西部中小城市

年下半年以来，贵阳因几千几万级鳟鱼超级大盘层出不穷，一度陷入“崩溃论”的口水战。 但是，经过一年的市场消化，贵阳楼市并未崩溃。 中行贵阳市场研究部高级项目主任刘永坤告诉《每日经济信息》记者，贵阳楼市出现结构性变化，改善性房地产大幅增加，给购房者带来了越来越多的选择空之间。

今年年初，贵阳市正式实施了一系列房地产新政策。 与此相对应，贵阳市开始重视产业园区的建设。 今年年初，贵安新区、西咸新区经国务院批准。 西部地区目前有4个国家级新区。

“目前，房地产开发热点是成都、重庆、西安等哪些公共资源较多的城市，中小城市产业空中心化，特别是县域经济难以快速发展。 》西南财经大学中国西部经济研究中心教授刘成玉对《每日经济信息》记者表示，下一步要推进公共资源均等化改革，吸引人口向中小城市转移，推动相关产业快速发展。

日前，据媒体报道，截至年底，四川省绵阳、南充、泸州3个城市建设区常住人口超过100万人，据当地解读，四川省实施的“多极多点支撑”快速发展战术格局正在逐步形成。

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企业样品

提前布局中西部碧桂园让恒大尝到了甜头

经过记者顾家彦从广州出发

在市场掀起回归一、二线城市浪潮之际，少数进入中西部城市的“开拓者”取得了意想不到的业绩。

碧园、恒大地产、河南建业等房企在中西部城市深入耕作，得到了初步回报。

在整个产业链上建立“新城”

作为河谷地带迅速发展的城市，兰州受地形限制，没有了希望之地。 兰州新城规划出来处理兰州用地矛盾。

年初，碧桂园宣布将与兰州市区和兰州新区合作，建设“兰州新城”和新区地标，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期的土地级开发整理开始，碧桂园一手抓沟埋、换土、引水、植树等所有步骤

因为担任碧桂园、一级土地开发商和二级房地产开发商，最终土地价格很低，产品也很有性价比。 根据克瑞研究资料，碧桂园兰州项目的楼宇地价基本在200元/平方米以下，项目一期产品洋房均价6280元/平方米，与被桥隔开的市区项目马上上万元的售价相比，价格特点明显。 当地业内人士开玩笑说:“碧桂园是来拉低兰州房价的。”

但是，作为方兴未艾的新城，为什么不成为“空城”是很重要的。 碧桂园兰州新城项目还配备了五星级酒店、商业中心、中英文学校、体育园区等配套设施，碧桂园出资7亿元建设雁白黄河大桥，与市区相通。

但是，3月13日，摩根大通发表了报告。 碧桂园去年增长速度很快，但已经疲累不堪。 如果不能处理现有的问题，集团短期内就无法获得新的增长动力。 如果集团提高售价，海外销售持续不佳，集团将无法恢复增长，预计最快将于今年内上市。

值得观察的是，摩根还指出，碧桂园去年毛利率为28.4%，逐年下跌4.6个百分点。 的主要原因不是加大低毛利率产品的销售比例，而是广东省以外的销售毛利率过低。 摩根大通还认为，碧桂园广东业务已经呈现饱和迹象。 由于这只能向外扩大，我相信集团未来2-3年的毛利率将缩小100-200个基点。

有些房企提前布局尝到了甜头

中原地产研究部统计数据显示，万科、保利等全国15家房地产企业土地持有总额今年1~2月达到784.8亿元。 其中，一二线城市为687.68亿元，达到88%。 中原地产市场总监张大伟认为，随着众多房企凝聚在一线城市狭小市场，土地价格持续暴涨，给市场带来了非常大的潜在风险。

对此，随着中西部城市化建设的推进，对开发商来说，今年可能是干预的最好机会。

事实上，一些房企尝到了布局中西部城市的甜头。 据《每日经济信息》记者统计，截至去年年底，碧桂园在中西部城市销售和开发的项目达30个。 年中期报告显示，恒大地产期间合同销售额的约55.7%来自中西部城市。 恒大地产董事局副主席、夏海钧总裁在接受媒体采访时表示，集团增加一线城市土地储备首先是为了弥补两年前的消费，达到平衡配置，随着新型城市化政策的出台，未来中国的主战场仍将在三线城市。

除了全国性布局的大型房企外，扎根中西部城市的房企同样取得了可喜的快速发展。 以深耕河南建筑业房地产为例，企业去年的合同销售总额达到140.03亿元，比去年同期增长35.3%，达到全年销售目标的111%。

此前，建业地产董事局主席胡葆森在接受《每日经济信息》记者采访时表示，未来20年，一二线城市城市化将不断提高质量，除了处理已进城人群的“人”城市化问题外，力度还将从大中城市扩展到中小城市，三四线城市据此

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中西部红利？ 多省市的gdp增长率超过了10%

经过记者胡健实习生的周程从北京出发

“工业化、城市化持续推进，区域快速发展有很大回旋余地”、“加大中西部地区新型城市化的支持”、“提高产业快速发展和人口集聚能力，促进农业人口转移就近工作”、“交通、水利、能源、市政基础设施建设” 加强中西部地区城市群和城市快速发展的后劲”——政府报告中间阶段出现了“中西部”一词，各界普遍认为中央政府对“中西部”的

根据国家统计局的数据，全年11个西部省区的gdp增长率超过10%，远远超过全国平均7.7%的gdp增长幅度。 另外，《每日经济信息》记者表示，东部沿海许多地区的城市化率已经超过60%，中西部地区还不到50%。 城市化率的差异意味着中西部地区房地产开发的空之间。

基础设施有望得到大量投资

全国人大代表朱国军对此进行了解读，称政府工作报告提出“让约1亿人在中西部地区附近城市化”，意味着中西部地区的农民大多不用背井离乡就可以在家门前过城市生活。 要实现这一目标，中西部地区要切实加强产业快速发展、基础设施、公共服务等方面的水平，依托当地实际搞好城市规划。

但是，从目前中西部的快速发展状况来看，中西部城市与东部城市快速发展水平差距较大，在公共服务和城市化建设方面往往还不够，要促进政府工作报告中提到的中西部城市公共服务均等化，国家必须尽快落实。

《每日经济信息》记者表示，长期存在的城乡二元结构，城乡、地区、人民之间的基本公共服务存在差异。 从城市化的覆盖率来看，东部沿海地区的城市化率已经超过60%，但中西部地区还不到50%，特别是西部地区，年刚超过40%的门槛。

中国社会科学院城市快速发展与环境研究所副所长魏后凯表示:“东南沿海地区城市化水平相对较高，中西部地区的未来将成为加快城市化建设的主战场。”

中西部培育城市群

针对中西部目前相对落后的现状，李克强总理在政府实务报告中指出，有必要加大对中西部地区新型城市化的支持，提高产业快速发展和人口集聚能力，就近促进农业人口迁移。 加快交通、水利、能源、市政等基础设施建设，增强中西部地区城市群和城市群快速发展的动力。

根据政府的实务报告，中央预算内的投资将增加到4576亿元，重点是保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等行业。

除了国家对中西部资金的支持和投入外，首相所说的加强中西部城市群快速发展后的力量也引起了许多关注。

盘古智库城市化首席研究员易鹏表示，新型城市化趋势是对北上广三大城市群进行战术设计，不会所有资源都集中在一个篮子里。 因为今后将在长江中游、成渝、关中、中原城市群这样的中西部地区培育城市群，实现当地城市化。

易鹏认为，面对中西部地区产业的快速发展，未来国家也将加强一定的支撑力度，在承接东部地区产业转移、加大经济总量方面的特点将得到凸显。

中西部地区的快速发展也随着产业转移而明显，例如，以富士康为首的电子科技产业从东部沿海地区向中西部转移，中西部外贸增速不断加快。 而且，中西部也成为吸引外商投资的主要区域。

根据国家统计局的数据，每年11个西部省区的gdp增长率超过了10%。 其中贵州最高，达到12.7%左右； 西藏、重庆、云南、甘肃的gdp增长率都超过了12%； 只有内蒙古以9%的增速垫底。

今年许多省份下调了经济增长，但湖北、陕西、宁夏、西藏、甘肃等省(自治区)下调，且增速仍维持两位数，明显高于东部沿海地区。

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风险分解

三线城市目前高库存压力国内中小住宅企业的风险更大

经记者尚希从北京出发

“新型城市化政策的出台将改变未来三四线城市的房地产市场、产业等的快速发展。 各种优惠政策的出现是不可避免的。 ”易居房地产研究院研究员严跃进在接受《每日经济信息》记者采访时指出，对房企来说，中西部部分城市的高库存将是最大的风险。

库存压力迫使住宅企业降价

业绩增长缓慢，是目前三、四线城市住房企业共同面临的问题。

根据中原地产研究部的统计数据，在前2月公布销售业绩的30家住宅企业中，2月的销售业绩共计665亿元，比上个月下降39%。 其中，立足于三、四线城市的房企销售业绩明显较去年同期下跌，最高跌幅近六成。

“进入年后，春节假期、价格、贷款、政策展望等各方面因素不同程度地影响了购房者的购房意愿，市场成交持续萎缩，并未出现明显的回暖迹象。 如果持续冷淡的市场表现，一些房企将采取优惠降价手段或改变定价策略来拉动成交。 在杭州和库存量稍大的三四线城市尤为明显。 ”。 连锁房地产市场研究部的张旭对《每日经济信息》记者说。

“今年的市场越来越有可能调整，特别是三四线城市很可能陷入整体低迷。 ”中原地产首席拆师张大伟说。

上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至2月底，1、2、3线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2768万、3089万、2376万平方米，比去年同期增长1.3%、18.0%、19.7%。

而且，2月20个三线城市的新建商品住宅的库存比率为15∶5。 比1月的14.9有所上升，“这证明在2月相对疲软的楼市环境下，3个城市的库存缩减效果受到了影响。 ”严跃进指出。

“立足于三四线城市的公司显然在淡季努力增加销售。 市场整体去化的难度在增大。 ’张大伟指出，如果这些市场的其他公司跟进促销，三四线市场目前的僵持可能会出现价格调整的变化。

毛利率水平上升或成为难题

“关于三四线城市，还是要优先考虑经济快速发展水平和市场潜力大的地区，并且在新型城市化的大框架下，需要考虑盈利模式的转变。 三四线城市土地价格比较低，但市场消化力不高，光靠低廉的土地价格盈利显然不行，需要深入了解当地的诉求，寻找新的机会。 ’一位住宅企业的人对《每日经济信息》记者说。

这样看来，随着三四线城市农业人口市民化的进程，城市郊区大型社区旧城改造与改善型房地产有一定的机会。

中西部地区房地产市场成交活跃，对房企当然是重大利好，但从整体来看，公司毛利率水平难以提高。 ”。 中投顾问房地产领域的研究员殷旭飞说。

殷旭飞进一步表示，受影响更大的是当地中小房企，对这些中小房企来说，存在销售业绩和资金方面的压力，“银行收紧房地产业务考核，中小房企难以获得融资，财务价格增加。 另一方面，部分三四线城市住房供给严重失衡，住房库存量居高不下，购房者观望情绪强烈，销售业绩和下跌，年内这些房企形势不太乐观。 ”