“轻资产变革远景：ROE平均值将超20%”

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经记者杨宠从上海强发

严格来说，万科并不是第一家使用轻资产模式迅速发展的房地产公司。 早期，绿城希望通过代建模式大幅提高市场份额，提高净资产收益率( roe )。 随后，滨江地产、朗诗地产等企业品牌开发商纷纷开始代理业务。

世联地产华东地区总经理袁鸿昌表示，房地产公司轻资产经营的根本目标是提高企业的净资产收益率。 任何选择轻资产经营的开发者，roe都不到20%。 周亚门不到资本投资的5%，可以获得项目收益的40%。 高收益率显然让开发商们垂涎欲滴。

向“轻资产”模式的转换

兰德咨询总裁宋延庆表示，迄今为止开发商一直在尝试重资产的快速发展，但房地产企业很少成功。 在这样的背景下，开发商选择轻资产的方向进行驾驶几乎是理所当然的。

宋延庆表示，2009年，许多开发商向香港开发商学习，试图采用重资产的房地产持有方法，以确保住房开发业务缩小后也能通过投资房地产获得宝贵的现金流。 但是，除了卢旺达、世茂等少数地产商外，许多开发商的重资产化并不成功。 宋延庆曾计算过持有包括恒隆不动产在内的商业不动产的“重资产”企业的投资不动产收益率，发现大部分没有超过3%。

因此，开发商向“轻资产”方向迅速发展几乎成为必然。

迄今为止，许多开发商采用高周转的方法来提高资金利用率，从而实现净资产的年化高收益。 但是，高周转模式的一大缺点是，公司要想持续快速发展，就必须持续销售，持续拥有土地，由于规模不断扩大，对资金的依赖度也越来越高。 银行融资环境发生变化，开发商有“断供”的风险。

与此同时，房地产领域的开发效益不断下降。 由于土地价格上涨，房价受到管制，这几年房地产领域的平均利润率持续下降。 据宋延庆统计，房地产领域的净利润率平均每年以1个百分点的速度下降。

这样一来，房地产大企业的净资产收益率现在一般不高，只有10%的企业的年平均roe值可以达到20%。

涡轮增压短信管理咨询有限企业董事总经理薛迥文表示，在当前环境下，转型为“轻资产”模式，开发商将能够获得实际收益。

两种模式的比较

要说光资源模式的迅速发展，业界最广为人知的无疑是绿色城市的建设模式。 但是，对绿城来说，无论是代建业务还是电商业务，目前占集团总收入的比重都不高。

相比之下，业内人士更看好万科“小股操盘手”的盈利前景。 袁鸿昌告诉《每日经济信息》记者，万科“小股操盘手”模式的盈利点远远多于代建。 万科不仅可以参与项目管理费，还可以参与项目利润分割获得投资回报，净资产收益率远远超过代建模式，有机会通过房价上涨获得超额利润。

“如果房价上涨，‘小股操盘手’的收益会变高。 房价下跌时，代建制模式的收益更为稳定。 ”在对比代建与“小股操盘手”的收益差异时，袁鸿昌是这样认为的。

但是，“小股操盘手”在业内的宣传可能不及代工模式。 宋延庆表示，“小股操盘手”对内部控制的要求远远高于代建。 因此，其他住宅企业很难效仿万科的“小股操盘手”。

另一方面，很多住宅企业与万科合作，打造“小股操盘手”的目的，就是想向万科学习。 但是，万科对核心的技术、管理流程和技术严格保密，同行不容易从万科学到太多的能力。 这极大地影响了中小房企与万科合作的意愿，也影响了万科这种开发模式的宣传速度。

不仅如此，万科的“小股操盘手”，合作伙伴也需要采用万科的供应链。 绿城的代建和电商对此没有强制要求。

变革将成为领域的风潮

“小股操盘手”、“代建”、“建材电子商务商”等只是开发商轻资产化的方向。 今年2月，绿城董事长宋卫平提出升级为“生活服务业”，但在此之前，世茂的“云平台”、花形年的“彩生活”等社区服务工作已经悄然实践。

另外，理财业务从去年开始就屡屡被提及，无论是龙湖的“金苹果计划”，还是嘉凯城的体验式费用型城市商业理财，都成为开发商为业主服务的新平台。 除此之外，开发商还涉足房地产基金的设计和管理等金融业业务。

宋延庆表示，理论上这些业务可以视为开发商轻资产转型的一部分，但从领域转型的角度看，“轻资产化”只是房地产开发“产业革命”的一部分。

类似的变革还有很多。 模式变革、业务变革、技术变革……这些不同行业的变革，构筑了房地产“工业革命”的全貌。