“万科推动轻资产转型 地产业爆发“工业革命””

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作为中国房企龙头的万科企业，以“小股操盘手”、“互联网社区服务”等一系列轻资产的快速发展模式，取代原有的重资产开发模式，引起了革命性的关注。

事实上，从“重”转移到“轻”的，也有业界熟知的绿城建设模式。 在房地产领域利润率不断下降的今天，地产商为什么要推行轻资产化？ 轻资产化有那些方向？ 原始扩体量的快速发展模式已经接近尾声了吗？ 现在还很难下结论。 但近年来，开发商试图“突围”轻资产模式，实际上是整个房地产领域的大趋势，房地产的“工业革命”集中爆发。

经记者叶燕婷从深圳出发

在万科年报中，“小股操盘手”被授予“轻资产运营模式”的称号。 在这个模式操盘手项目中，万科的身份虽然已经不是控股公司，但项目依然由万科团队操作，采用万科企业的品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

万科管理层表示，在“小股操作”模式下，万科在单一项目中的权益比例不高，但各项目所需资金投入较少，因此企业操作的项目总数相应增加，可以以同等的资产规模支持更大的经营规模。

关于具体的收益分配，万科管理层介绍说，在这种合作模式下，双方可以事先约定。 企业认为这种模式最大的优点是提高了操盘方的资金使用效率。

告示牌一成的试水“小股操作盘”

郁亮在上周五的年度业绩会上表示，“小股操盘手”有助于上市公司提高roe。 他说:“我们将学会利用杠杆来做这个事件，以尽可能少的股东投资让股东获得越来越多的利益，”他说，从“大股操盘手”到“小股操盘手”，万科还有很长的路要走。

目前，万科合作开展的项目占半数以上，但在大部分合作项目中，万科拥有50%以上的项目所有权。 《每日经济信息》记者根据年报数据，截至年底，万科掌握开发项目398个，合作项目207个，占总开发项目的52%，而“小股操作”项目42个，占总开发项目的11%

另一方面，企业今年前2月新增的5个项目中，4个是合作项目，其中北京昌平和昆明项目中万科权益所占比例最低，均为50%，剩下的项目仍为“大股操盘手”。

国泰安拆师侯丽科表示，在“小股操作”模式下，操作方可以先提取管理费，另一方面，如果项目收益超过合作方合同约定水平，操作方可以获得额外奖励提成，即其利润分成比例为项目的 侯丽科表示，在区域市场经济衰退的情况下，小股操作模式更具灵活性。

与此不同，“操盘手”仍面临着项目质量和控制权的风险，有投资者质疑“操盘手”发展到贴吧，项目质量难以得到保障，最终是否会影响万科企业品牌？ 因此，郁亮在业绩会上多次强调该模式的要点在于“操盘手”，“万科是双手赚钱，不是其他。 “小股操盘手”是做越来越多的工作，赚越来越多的钱。 ”

并且长期从事房地产投资，接近万科的业内人士被《每日经济信息》记者拆解，“股小板”模式的关键是保证楼盘质量以万科的水平出口。 万科虽然具有强大的企业品牌和规模特点，但仍难以大范围推广，越来越多的是在双方企业品牌影响差异较大等情况下，手头有地、规模小、经验不足的小规模开发商，受到万科的小操盘手，

金融工具最完整的开发者/

在房地产开发模式的探索中，对于万科进军海外一事，郁亮确定，不是奔着在海外模仿，而是有三个理由。 是借鉴经验、进入设施、为中国投资者提供海外运营商渠道。 万科秘谭杰华曾经多次表示，《小股操盘手》是向万科海外合伙人之一的铁狮门( speyerproperties )学习的。 事实上，周伟门除了项目运营模式可以借鉴外，如何为房地产项目创造资本也是万科研究目标之一。

金融拆家，北京贝塔咨询中心的合伙人杜丽虹拆了。 周乔模式的风险在于，其激励模式偏向于高杠杆化的高资产收益，强调规模的扩大和总收益率。 周周的模式以股权资本投入，且采用大量贷款资金提高股权资金的投资转化率。 这种模式在房价下跌时难以为继。

杜丽虹解体，相对来说，新加坡凯德地的业绩提成承诺是“全年净房地产收入(经营收入-运营支出)”，消除了激励短期房地产价值在整个资产链上的泡沫化程度，

万科似乎更钟情于这种风险相对较低的模式。

兰德咨询机构总裁宋延庆将万科称为“采用金融工具最完整的开发者”。 包括供应链融资、房地产基金等多种金融工具在内，目前领域的房地产融资渠道涉及万科。

除了轻资产的调查外，万科在融资渠道上也在逐步变化。 万科年报显示，在企业“一年内到期的长期贷款”中，银行贷款的比例已经从90.1%锐减到29%。 从今年的“金额排在前5位的1年内到期的长期贷款”来看，信托占了全部定员，年银行4个席位，信托减少到1个席位，可以看出万科对银行的减少

值得观察的是，全年万科金额前五位的1年内到期的长期贷款中，信托利率在6.16%~10.6%之间，明显低于全年信托价格，中国房地产财税咨询网总经理任伟解体，国内信托基本不能低于12%，万科信托利率，

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追查原因

轻资产转型愿景: roe平均值超过20%

经记者杨宠从上海强发

严格来说，万科并不是第一家使用轻资产模式迅速发展的房地产公司。 早期，绿城希望通过代建模式大幅提高市场份额，提高净资产收益率( roe )。 随后，滨江地产、朗诗地产等企业品牌开发商纷纷开始代理业务。

世联地产华东地区总经理袁鸿昌表示，房地产公司轻资产经营的根本目标是提高企业的净资产收益率。 任何选择轻资产经营的开发者，roe都不到20%。 周亚门不到资本投资的5%，可以获得项目收益的40%。 高收益率显然让开发商们垂涎欲滴。

向“轻资产”模式的转换

兰德咨询总裁宋延庆表示，迄今为止开发商一直在尝试重资产的快速发展，但房地产企业很少成功。 在这样的背景下，开发商选择轻资产的方向进行驾驶几乎是理所当然的。

宋延庆表示，2009年，许多开发商向香港开发商学习，试图采用重资产的房地产持有方法，以确保住房开发业务缩小后也能通过投资房地产获得宝贵的现金流。 但是，除了卢旺达、世茂等少数地产商外，许多开发商的重资产化并不成功。 宋延庆曾计算过持有包括恒隆不动产在内的商业不动产的“重资产”企业的投资不动产收益率，发现大部分没有超过3%。

因此，开发商向“轻资产”方向迅速发展几乎成为必然。

迄今为止，许多开发商采用高周转的方法来提高资金利用率，从而实现净资产的年化高收益。 但是，高周转模式的一大缺点是，公司要想持续快速发展，就必须持续销售，持续拥有土地，由于规模不断扩大，对资金的依赖度也越来越高。 银行融资环境发生变化，开发商有“断供”的风险。

与此同时，房地产领域的开发效益不断下降。 由于土地价格上涨，房价受到管制，这几年房地产领域的平均利润率持续下降。 据宋延庆统计，房地产领域的净利润率平均每年以1个百分点的速度下降。

这样一来，房地产大企业的净资产收益率现在一般不高，只有10%的企业的年平均roe值可以达到20%。

涡轮增压短信管理咨询有限企业董事总经理薛迥文表示，在当前环境下，转型为“轻资产”模式，开发商将能够获得实际收益。

两种模式的比较

要说光资源模式的迅速发展，业界最广为人知的无疑是绿色城市的建设模式。 但是，对绿城来说，无论是代建业务还是电商业务，目前占集团总收入的比重都不高。

相比之下，业内人士更看好万科“小股操盘手”的盈利前景。 袁鸿昌告诉《每日经济信息》记者，万科“小股操盘手”模式的盈利点远远多于代建。 万科不仅可以参与项目管理费，还可以参与项目利润分割获得投资回报，净资产收益率远远超过代建模式，有机会通过房价上涨获得超额利润。

“如果房价上涨，‘小股操盘手’的收益会变高。 房价下跌时，代建制模式的收益更为稳定。 ”在对比代建与“小股操盘手”的收益差异时，袁鸿昌是这样认为的。

但是，“小股操盘手”在业内的宣传可能不及代工模式。 宋延庆表示，“小股操盘手”对内部控制的要求远远高于代建。 因此，其他住宅企业很难效仿万科的“小股操盘手”。

另一方面，很多住宅企业与万科合作，打造“小股操盘手”的目的，就是想向万科学习。 但是，万科对核心的技术、管理流程和技术严格保密，同行不容易从万科学到太多的能力。 这极大地影响了中小房企与万科合作的意愿，也影响了万科这种开发模式的宣传速度。

不仅如此，万科的“小股操盘手”，合作伙伴也需要采用万科的供应链。 绿城的代建和电商对此没有强制要求。

变革将成为领域的风潮

“小股操盘手”、“代建”、“建材电子商务商”等只是开发商轻资产化的方向。 今年2月，绿城董事长宋卫平提出升级为“生活服务业”，但在此之前，世茂的“云平台”、花形年的“彩生活”等社区服务工作已经悄然实践。

另外，理财业务从去年开始就屡屡被提及，无论是龙湖的“金苹果计划”，还是嘉凯城的体验式费用型城市商业理财，都成为开发商为业主服务的新平台。 除此之外，开发商还涉足房地产基金的设计和管理等金融业业务。

宋延庆表示，理论上这些业务可以视为开发商轻资产转型的一部分，但从领域转型的角度看，“轻资产化”只是房地产开发“产业革命”的一部分。

类似的变革还有很多。 模式变革、业务变革、技术变革……这些不同行业的变革，构筑了房地产“工业革命”的全貌。

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竞争对手

轻资产vs扩体量“小股操盘手”万科的“老大”地位难以保证

经记者沙菲出生于上海

年，万科以1709亿元的销售额再次坐上了国内房企“老大”的宝座。 以前排名第七的绿地集团，去年以1625亿元一跃成为亚军。 和“老板”万科只有84亿元的差距。 绿地理事长张玉良说:“也就是几个项目的差距。 ”

年，张玉良为绿地制定了2400亿元的销售额指标，已经有超过万科“老大”的趋势。 万科总裁郁亮公开表示不关心“老板”的地位，但指出企业不争规模，为了满足股东的诉求，重视上市公司提高roe。 但是，“股操盘手”模式无疑会为绿地与万科的“老大”之争增添新的悬念:“股操盘手”能保住万科老大的位置吗？

对此，兰德咨询总裁宋延庆认为，从目前万科制定的战术来看，今年绿地销售额领先全领域已经是板上钉钉，万科强调roe，需要面对利润率不断下降的现实。

“轻资产”被称为“扩大体量”

万科新发布的年报显示，全年企业开工面积2131万平方米、竣工面积1303万平方米，同比分别增长48.7%和33.1%，分别完成了年初计划的128.9%和101.0%。 但是，从去年下半年开始，企业开始回收现金流，将现金作为国王战略使用。 与上述策略配套的是万科发明的新运营模式，其年报显示，新获得的项目将进一步深化联合开发，探索“小股操盘手”轻资产运营模式。

3月7日，万科总裁郁亮出现在万科年度业绩发布会上，亲自说明了这种新模式是什么。

郁亮说，自己真的不关心“老板”的地位，不争规模，不提高利润率，重视上市公司的roe，认为“小股操作”的方法有助于提高企业的roe。

面对万科转型战略，绿地方面“转型升级”仍是绿地竞争扩大特征的核心动力，绿地将继续在转型升级中实现“增加体量、提高质量、增加能源”

房地产业利润率下降

虽然是轻资产却是扩张量，与绿地加速从单一开发到综合开发、从国内开发到国际开发、从单纯开发到开发运营并存的变革不同，万科通过小股操作崩溃了规模意识，这真的对roe的提高有实质性的影响吗

咨询总裁宋延庆在接受《每日经济信息》记者采访时表示，万科净资产投入减少，无疑有助于提高roe，但未必很快就会有效发挥作用。

郁亮认为，房地产利润率下降，符合调控时代对房地产领域的整体要求，从政府到老百姓都乐于看到房企利润率下降，但万科的净资产收益率自1993年以来持续上升，2103年为19.66%，满足股东的要求。

另一方面，近年来，绿地一直在走扩大的道路，但由于“高转速”、“走出去”等策略，其盈利能力一直受到外界的期待。 《东方早报》报道，绿地董事长张玉良年初透露，绿地目前的roe水平为20%左右，似乎无法与万科相提并论。