“华侨城“后任克雷时代”：现金回流或加速”

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经记者叶燕婷从深圳出发

春节后，去年8月卸任华侨城股份有限企业(华侨城a，000069，sz ) )会长的任克雷宣布离开华侨城集团，正式辞职。 这是今年在华侨城媒体答谢会上上任的克雷本人的明确信息。

掌舵二十年间，任克雷实现了华侨城集团原有覆盖30多个领域的脱繁忙精、资本市场对接、“旅游+房地产”调整。 对于接力棒的刘春平来说，如何完成华侨城全国新一轮旅游房地产业务布局，如何逆转这三年企业房地产销售排名的下跌，如何消化扩张中高企业的负债率，华侨城a股8年融资空

新的产品线和资金回流缓慢/

1993年，任克雷离开深圳市委秘书长兼办公厅主任职务，弃政从商加入华侨城。 上任头三年，他将企业的30多个领域精简为三个利润相对较高的主要行业:旅游、房地产和电子。 最终，华侨城以“旅游+房地产”的独特模式迅速成长，开发了东部华侨城、欢乐谷等多种模式的标志项目，实现了全国性的复制扩展。 此外，华侨城在任职期间逐渐与资本市场对接，1997年首次上市，2009年最终实现集团主要业务整体上市。

去年8月，任克雷宣布卸任上市公司董事长，留任集团总经理。 两天后，刘春平在第六届董事会获得全票通过，正式成为任克雷的巴特勒。

此时，从刘春平收到的华侨城总资产近900亿元，根据华侨城最新业绩快报，华侨城包括房地产、旅游和造纸在内的总营业收入为282.08亿元，比去年同期增长26.58%。 净利润42亿8700万元，比去年同期增长11.36%。

但是，华侨城的房地产增长速度并不比同规模的住宅企业明朗。 在克比瑞房企业销售额排行榜上，华侨城以162.5亿元的房地产业务销售额排名第41位，大幅落后于两年前的第20位左右。 详细看这几年华侨城的房地产业务收入，一年70.32亿元，一年102.31亿元，一年112.56亿元，一年约162.5亿元，比较而言，曾经同属一步的佳兆业、新城控股的同期均在百亿元至220亿元之间。

年报显示，华侨城房地产业务毛利率长期维持在60%左右，远远高于行业内。 例如，万科的年毛利率为27.4%，碧桂园为36.6%，利润丰厚的中海地产为38%。 高毛利率来自与华侨城的旅游+房地产的运营方式，往往华侨城会与政府协商获得低价土地，然后通过旅游项目提高区域质量，从房地产项目中获得溢价。

房地产业内人士认为，景区+景区的方法毛利很有吸引力，但这种方法前期旅游产品投资大，旅游项目资金回收速度慢，其中的房地产收购区溢价周期也比目前高周转开发方法的房地产项目长，景区运营折旧

但是，这种现象正在改变。 企业产品线从最初的锦绣中华、世界之窗等静态观赏型陆续发展出互动体验的欢乐谷项目、生态休闲旅游的东部华侨城项目，以及最新的城市娱乐欢乐海岸项目。

申银万国拆师韩思怡表示，华侨城最新一代欢乐海岸以城市中心地块为中心，可以缩小住宅和公寓持有的建房限制，突破了此前东部华侨城土地依山涉水、高端住宅资金回流缓慢的限制，项目副本

融资平台即将开通/

但是，新产品线对华侨城资金周转速度的提高有限。

对于旅游和房地产这样典型的重资产投资，资金已成为制约华侨城快速发展的重要因素，在不断扩大的情况下，华侨城的负债率继续居高不下。

2009~年，华侨城a收入、利润翻番，总资产3年增长1.3倍，与此相对应，企业负债率也在上升。 企业年报显示，2007~年第三季度，华侨城a资产负债率从61.49%上升到70.26%，年末达到71.17%，超过行业70%的警戒线。

另外，在亲交所上市的华侨城a也已有8年未能向公众融资。 刘春平多次在公开场合表示，华侨城愿意在华侨城a平台向股东融资。 他说，由于资本市场融资受阻，华侨城失去了协助股东资本扩大和增长的机会，华侨城只能依靠自身滚动的快速发展开发重资产、慢回报的旅游综合项目。 这也带来了负债率在整个过程中较快增长的现象。

华侨城证券事务代表李玮晖表示，目前华侨城的资金主要依靠银行贷款和大股东的支持。

据悉，华侨城约有500亿元银行授信额度，~年度企业拟向华侨城集团申请以目前委托贷款额134.8亿元的规模，追加80亿元以下的委托贷款额。

业内分析人士认为，华侨城近两年将旅游文化产业视为快速发展的重点，不能简单地按房企的性质定义华侨城，但其在旅游产业的投资额很快就超过10亿，存在折旧、运营能力等诸多风险，运营收益率缓慢

年，华侨城旅游业务收入104.6亿元，最新布局，福州、宁波、顺德、重庆四城总投资额达到400亿元。 虽然对旅游项目的投资额巨大，但刘春平强调，与房地产收入中包含较多价格不同，旅游项目是一次不重复投入后分40年逐步回收的，是以折旧的方式回收的。 比如，买世界之窗的门票170元，不是卖世界之窗，而是卖今天的服务。 他说:“华侨城未来的核心是旅游文化，同时企业投文化、投旅游产品，不是获取土地的手段，而是要作为我们长期经营的产品来进行，并持续经营。”