“银根紧缩风险高悬 2014楼市决战提前打响”

本篇文章5917字，读完约15分钟

根据克瑞数据，全国前50家房企的销售额已经占所有领域的四分之一强。 据《每日经济信息》报道，中国房地产公司的这场“盛宴”中，前50家房企中有20家在去年第四季度的冲刺中取得了这样的业绩。

但是，在年中很难发生同样的现象。 种种迹象表明，今年主要房企大部分销售目标的实现计划在上半年。 世茂集团副主席许世坛决定，由于供应峰会有望在年下半年出现，为了避免激烈竞争，世茂将在上半年集中供应市场。 旭辉地产也表明了同样的看法。

对“高周转”的房企来说，目前最大的风险在于信贷紧缩。 UBS研究部主管李智颖认为，流动性紧缩将成为房企的最大风险。 迄今为止，许多地方银行取消了对首次购买者的优惠利率贷款。 金融业人士表示，房贷利率已接近银行融资价格，房贷业务失去吸引力。

特别是，传言要加强影子银行监管的“107号文”，很可能会迫使原本就很谨慎的房企选择上半年上市这一安全措施。

市场供应

北京上海厦等少数城市新建住宅供给不足部分的城市库存消化需要2~3年

经过记者顾家彦从广州出发

根据克瑞公布的研究数据，年前11月，全国53个主要城市经营用地成交面积比去年同期增长21%，达到6亿5900万平方米。 这些土地经过7~8个月的开工、建设，将成为新住宅市场的供给主力。

但是，北京、上海、厦门、苏州等少数城市除了可能出现供给跟不上需求的现象外，大部分市场供给与诉求相同，常州、无锡、中山等城市也可以供给2~3年。

一方面是大量的新增供给集中，另一方面是资金方面的紧缩力度是否在增加，特别是随着关于“107号文”的传言的传播，影子对银行的依赖度面临着非常高的房地产公司和巨大的冲击。

二三线城市的库存压力增大

据克比瑞统计，年主流房企土地规模明显增加。 全国前50大房企通过拍照获得土地的建筑面积达到1亿8700万平方米，比去年同期增长17%。 投入金额共计5875亿元，比去年同期增长57%。 随着大型房企大型企业“仓储补货”，市场供给明显提高，带来新的库存压力。

在全年房价上涨最剧烈的一线城市，克比瑞预测全年整体供应趋势将稳定增长。 其中，上海供应总量稳定，深圳和北京比去年同期上涨两成和四成，市场供应稳步上升，但由于诉求较高，从绝对值来看，新增供应量仅为正常水平。

另一方面，克瑞研究中心的杨朝青分解师认为，由于一线城市土地不足，房价已经位居前列的市场仍存在较大的涨价空之间。 这是因为短期诉求不足，在长时间溢价空之间被期待的情况下，开发商在一线城市的供给面自然也会变得谨慎，销售意愿会变强。

与此相对，二线城市的供给量迎来了各方面的扩大，市场也出现了分化。 克瑞跟踪的11个主要二线城市中，8成城市的新建住房供给较去年同期有所上升，宁波、南京、成都三市比去年同期超过20%，其中宁波达到48%。

杨朝青表示，主要二线城市中，除成都、厦门、苏州全年预计供给无法覆盖当前年度成交量外，其余主要二线城市供给均充足，像宁波这样供给量大幅增长的部分城市已经出现了阶段性供给过剩的迹象，未来房价上涨的动力将减弱。

常州、无锡、东莞、中山等二三线城市的情况更令人担忧，杨晨青表示，由于前几年开发过剩，这类城市库存仍处于高位，未来2~3年内消化库存压力较大，市场将进入阶段性盘整状态

全联房地产商会创会会长聂梅生对《每日经济信息》记者表示，预计全年房地产市场仍将持续分化势头，一线城市房价仍将惯性上涨，但涨幅较上年回落，二三四线城市将面临库存消化压力。

资金方面的变量的保存

与库存压力增大相比，资金紧张是一个更大的变量。

直接受影响的是住房贷款市场，随后发布规范影子银行的国家经营“107号文”的新闻进一步拉升了市场的风评。 据《每日经济信息》日前报道，市场信息显示，国务院办公厅近日印发了国家事务办公厅第107号文《关于加强影银领域业务若干问题的通知》(以下简称《第107号文》)，涉及影子银行的概念、监管范畴、监管范畴

财富资本总裁黄立冲对《每日经济信息》记者表示，影子银行大部分通过资金池业务支持房地产融资，因此《107号文》实际执行后，房企通过信托和理财产品融资支持开发业务将大幅困难，资金面将进一步恶化

“对于销售规模在50亿元以下的中小非上市房企来说，信托是其重要的融资渠道之一，影子银行大幅收紧后，这类房企将受到更大的影响，不得不降价出售回笼资金的压力也将更大。 ’杨朝青想。

实际上，一些未雨绸缪的上市住房企业先在国外发债融资。 根据中原地产研究部的统计数据，仅去年1月上半叶，富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企就公布了海外融资计划，合计总融资额超过300亿元。

美国量化宽松政策逐渐退出带来的影响也不容忽视。 黄立冲对《每日经济信息》记者表示，最早到下半年，美国退出量化宽松政策的影响将逐渐显现，即使上市房企能够在海外发债，预计资金价格也将上涨不少。 另外，热钱也加速从国内流出，对国内资产价格形成下行压力。

“对于融资渠道丰富的大型房地产公司，以及远洋房地产等土地资金链比较丰富的上市房地产公司来说，市场波动后，年内可能会获得很多收购机会。 ”杨朝青说。

开发模式

“高周转”模式仍有9成以上的主流房企实行标准化开发

经记者尚希从北京出发

楼市大决战能否提前到上半年，在一定程度上取决于项目的施工速度。 大部分企业品牌的房企实施产品标准化开发后，速度已经不是问题了。 只要土地出让，许多项目可以在8个月内进入市场，有些项目只需要6个月就可以上市。

但是，对房企来说，高周转的道路面临着哪些机遇和挑战？

“高转速”路线还在继续

年以来，“高周转”成为房地产领域的关键词，“每日经济信息”记者采访了众多开发商，得知年内越来越多的房企将转向高周转路线。

按照常规房地产开发的步伐，取得项目后，首先进行产品定位和策划，然后委托设计部门绘制方案和施工图。 在此期间，将进行多次讨论和审查。 这样的话，从取得土地到开工，最短也要8个月，最长也要1年。

但是，放眼万科、恒大、龙湖等标杆企业，一般只需要三四个月，到第八九个月就可以开盘销售，但其他常规公司大多还没有开工。 以万科内部奉行的“5986”为具体例子，取地5个月开工，9个月销售，第一个月销售8成，产品的6成必须是住宅。

在开发价格越来越高的时代，“快”成了制胜法宝。 “假设项目取得费用为10亿元，按照11%领域的平均负债利率计算，每天资金价格为30万元，150天为4500万元。 在所谓优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润悄然蒸发。 ”咨询总裁宋延庆对《每日经济信息》记者说。

“所以我现在不能等了。 就像以前去等着土地涨价一样，每年花费的巨额资金的价格是难以想象的。 只能努力尽快开发了。 ’北京一家房企的人对《每日经济信息》记者说。

诚然，地价的居高不下正在侵蚀房地产领域的盈利状况。 根据《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》，随着市场竞争加剧，房地产领域的平均利润率也将越来越低，“年均净利润率将下降1个百分点”的趋势将会持续。 据预计，全年房地产领域平均净利润率将触及“10%警戒线”。 另外，不同房地产公司之间的盈利能力也有进一步分化的趋势。

标准化以提高净利润率为目的

“预计未来5~10年内，快速周转模式仍将是主流，首要原因是公司欲获得市场份额。 ”宋延庆向《每日经济信息》记者指出。

宋延庆补充说，这表明如果能实现高周转，利润率和杠杆率也能提高。 “年4月期是推盘高峰期，从年市场来看，整体也会加速。 通常，房企建议上半年完成整体销售的60%~70%。 ”

据《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》统计，目前100家房企中92%的公司正在推进产品系列化和产品标准化开发，各公司平均拥有3.7条产品线。

兰德咨询估算结果表明，在同规模项目中，开发周期每增加一个月，资金价格、管理费用等就会增加，因此项目投资转化率每下降0.8个百分点左右，相反，开发周期每缩短一个月，项目的成本就会增加。

“其实高周转的第一是缩短项目开发前期的定位策划和计划设计时间，进而实现快速开工、快速套现、快速现金流的平衡。 ”宋延庆在与《每日经济信息》记者的采访中指出，高周转不仅缩短了施工周期，也很有可能延长施工周期。

宋延庆给记者记了帐。 如果一家房企在三五年内开始建立一两条标准化产品线，标准化率的目标可以设定在40%左右，那么净利润率至少可以提到5%。 10年内，以形成3~5条产品线为目标，当产品标准化率达到70%左右时，即使未来领域的平均利润率降至10%左右，公司自身的净利润率仍可达到15%

政策的风向

长期管制机制或不同城市分化加剧

经过记者王杰从北京出发

许多房企希望在年上半年完成第一个销售任务，但计划能否最终实现要看房地产调控政策的方向。 《每日经济信息》记者整理认为，多年宏观调控政策上半年出台较多，上半年政策风向将受到重视。

首都经济贸易大学土地资源不动产管理学部长赵秀池告诉《每日经济信息》记者，为在2010年保持不动产政策的连续性，应该再出台一些调控政策。 “过去的政策方向是正确的。 也就是说，增加供给，减少诉求。 特别是增加中小户型商品房、保障性住房的供给，抑制投资性和投机性的诉求。 ”

但是，年管制政策是否会像这几年一样，给市场带来短三个月、长一年的市场展望，还不清楚。 中国房地产学会副会长陈国强认为，调控政策将在不同的城市分化。

定向控制:不同城市政策的分化

赵秀池表示，一线城市、热点城市仍将实行限购、限贷。 各城市应根据自身城市规模和户籍制度改革、未来社会经济快速发展规划实行差别化政策，财税、信贷、行政、土地调控等手段继续运用。

陈国强认为，新时期政府上任以来，淡化房地产、悄然解决的特色十分突出，没有刻意强调中央政府在规制中的主导作用，而是强调地方政府在规制中的主体作用。 因此，未来的规制越来越调动地方积极性，以地方为主是政策趋势的分类管理、化整为零的提法是指地方承担控制的主体责任，中央不再统一发布命令，而是一刀切，未来的地方政府在规制中表现得更加积极/ /

上海易居研究院研究员飞跃解体，实际上国家楼市监管部门一直重视政策差异化，但年来这种趋势将加强。 因为，随着不动产登记制度等基础性事业的推进，楼市的差异化控制不再像过去那样停留在口号上，而是逐渐成为现实。

根据克瑞公布的“房地产经理信心指数”，年第四季度rmi指数( realestatemanagersindex，房地产经理信心指数)为60.02，环比下降0.84点，为年来第三高。 在经历了第三季度的大幅走势后，开发公司经理对去年四季度的信心下降。

陈国强认为，未来的控制仍然会影响开发者的开发速度，但影响的大小取决于企业自身的整体战略和项目定位，公司间的分化将更加明显。

成交的影响:市场不会比去年好

严跃进表示，目前许多房企正在增加政策学习。 虽然此前公司有点高估了自己的实力，但“限购”等政策持续太久，暂时看不到退出的时间表。 这样，住宅企业必须调整相应的战术。 这种战术调整包括产品线重构、地域识别成为公司关注的对象、模式需要创新等关键点。 如果政策网扩大，住宅企业没有创新，就很难超过正常的利润获取。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，监管政策可能不会大幅加号，房地产税立法、货币直接融资、保障房比例增大等长期监管机制可能越来越强。

陈晟预测年市场比较平坦，不会比年好，最乐观的估计和年市场一样。 这个观点被很多机构认可。 第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简也认为，年上半年住房市场成交量将保持稳定或略有下降，全年住房成交价格涨幅仅为5%。

信用预测

开发商出货难题:贷款难以持续

经过记者万敏从北京出发

“我听很多朋友说，现在银行贷款的时间没有谱，我不敢买房子了。 ”北京老康两年成为“留守族”，年他终于看中了北京东奥运会外的楼盘，但询问银行，商业贷款审核的日子“不好说清楚”。 据周围朋友介绍，如果超过规定期限无法获得住房贷款，有些开发商会要求支付违约金。

货币政策稳定的情况下，今年下半年以来尤为明显。

年1月已经过去了一半，《每日经济信息》记者采访了北京地区多家商业银行，获悉上半年住房贷款额度依然不宽松。

短期内住房贷款额度还很紧张

“现在额头很紧。 ”一位国有大型北京地区分行工作人员对《每日经济信息》记者表示，根据往年的经验，刚开始工作不久的额度比较宽松，但年与以往不同，“年12月申请至今尚未得到批准，具体什么时候可以放宽，我们也不知道每月写信

另外，包括工业银行、建设银行、交通银行等在内的大型商业银行也表示住房贷款周期将比往年长。

在贷款利率方面，只有上述大客户经理说首套房实行基准利率，条件高质量的客户最低可享受9折优惠。 高质量顾客的首要标准是指在该银行的存款额能否满足要求。 另一位大信贷部门人士表示，首套房的利率优惠幅度仍在等待行内通知，预计最高将优惠0.5%。

商业银行每年年初的放贷意愿其实很高，据媒体报道，截至1月12日，4大银行1月份新增融资投入达3200亿元，高于去年同期，但其中房贷比例不详。

“贷款的利率不高，一件手续也不容易办。 银行把同样的额度放在公司的经营性贷款上。 资金流动快，利率高，当然收益高的部门优先。 ”一位股份制商业银行人士表示，这种情况在年四季度银行额度特别紧张的时期尤为突出。

“过春节可能会好一点。 届时，各银行的贷款额度安排将得到确定，与房地产商合作项目的住房贷款审核可能会加快，但从全年来看，住房贷款额度肯定不及上年。 ”上述股份有限公司的相关人士做了如下陈述。

马年春节和1月月末效应重叠，银行再次迎来流动性紧张的窗口。 拆船者表示，年仍有可能爆发流动性紧张，最近一轮可能是春节前。

贷款困难或持续一年

年，我国将继续实施稳健的货币政策，平稳适度增长货币贷款和社会融资规模。 ”这是年人民银行实务会议对货币政策的基本调整，从其表现看与年持平，维持“紧密平衡”仍然是央行的首要目标。

随着年利率市场化改革继续推进，预计存款利率上限上调将推高银行资金价格，加上金融脱媒过程发展分流存款规模，许多银行仍将把宝贵的信贷资源用于刀刃上。

渣打银行经济师李炜也对《每日经济信息》记者表示，年会保持流动性合理供给，但利率中轴处于上行通道，融资价格将持续上涨。

目前，市场上许多机构对全年信贷投放量的预期一般在8.5万亿~9万亿元之间，这与全年信贷新增规模基本相同，由于经济总量持续扩大，实体经济所需资金也相应增加，但信贷供给不多，相对而言，“