“土地成交量上半年大增六成 资金收紧或致市场降温”

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经记者尚希从北京出发

“缺钱”袭来，会成为土地市场的分水岭吗？

根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，年1~6月全国306个城市共交易15493块土地，土地出让金达到11305亿元，比去年同期大幅增加60%。 其中，4~6月全国土地交易共计7564件，土地出让金5366亿元，比去年同期增长39%。

中原房地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，“下半年土地市场将难以继续大幅上涨，整体市场形势将出现变化。” 与6月前相比，资金方面出现了变化，“缺钱”虽然尚未直接影响实体领域，但对房地产市场的心理影响不小。 “资金紧缩后，房地产的涨幅一定会得到抑制”。

最初的地块成交后温度下降了

6月27日，福州泰禾房地产开发有限企业和北京华澜恒泰房地产开发有限企业联合以14.3亿元的价格获得石景山银河商务区c2商业金融用地，成交楼价13573元/平方米。 该地块成交，也是“钱荒”袭击后，北京土地市场上首次转让的经营类地块。

值得注意的是，今年4月9日，石景山区鲁谷路c2商业金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限企业以11亿6500万元竞争，楼价为2万1300万元/平方米，溢价率达到174%。

6月27日，上海绿地联合福建泰坤贸易有限企业耗资47亿元，获得青浦区徐泾镇会展中心3块地块，刷新上海(楼盘)总价地王，该地块地价8539元/平方米，溢价率6.74%。

6月27日当天，北京市共出让4块经营性地块，除泰禾竞逐的石景山地块外，绿地集团北京京永置业有限企业以4.24亿元竞逐北京市房山区长阳地块。 北京绿地京城置业有限企业和北京绿地京华置业有限企业联合体4.965亿元，保利(北京)房地产开发有限企业4.8亿元，获得北京市通州区运河核心区两块地块。

但相比之下，大部分地块的溢价率较之前有所下降。

“从6月份成交的4个经营区来看，溢价率和成交量都没有持续5月份的热度。 这种接近零溢价的土地出让结果5月份不会出现。 ”张大伟表示，预计在整体宏观面收紧的情况下，土地市场的疯狂出价现象不可能再继续下去。

但是，由于6月这些土地的位置和属性不是热门地块，7月份依然有很多热门地块被转让，他补充说:“整个市场有可能出现超高的溢价，但热度肯定会比以前有所下降。”

土地或欢迎拐点

一季度，房企成绩一片红火，房企资金状况正处于这几年最充裕的时机，各大房企在全国范围内获得土地的积极性也明显上升。

据统计，年1~6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆公司共获得土地108块，转让金747亿元，比去年同期增长135%，其中万科、龙湖、保利三家的土地成交额比去年同期翻了一番。 在北京，每年1~6月首次开设的万科、绿地、初创、中海等公司都有不同程度的切割。

从地区角度来说，一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性高，上半年土地交易地514笔，土地出让金1829亿元，比去年同期上涨315%，为去年同期的两倍。

在一线城市中，上半年北京的土地市场尤为引人注目。 根据伟业——我爱我家市场研究院的统计数据，年1~6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，比去年同期上涨357%。

土地交易量上升，土地交易价格溢价水平也位居前列。 年1~6月成交的15493件土地中，平均溢价率为14.8%，而去年上半年土地交易平均溢价率仅为5.1%。

但是，北京市土地整理储备中心消息称，7月入市热门地块众多，不仅有夏季路地块、孙河地块，还有台湖等郊区热点。 “从整个北京市场来看，目前商品房的价格很难上涨。 整个市场应该加速房价限制竞争地价土地的分拨。 ”张大伟表示，整个市场有可能出现超高溢价，但热度肯定会比以前有所下降。

对此，美联储房地产全国研究中心记者杜俊丹告诉《每日经济信息》记者，流动资金紧张将影响房企的土地拥有意愿，“土地拥有率有望下降”。

“其次，如果提高房企融资价格，提高市场无风险利率，作为房企融资工具的银行贷款、债券、股票、信托等各金融产品的必要收益率将会上升。 例如，首都许多大型住房贷款的贷款利率取消优惠，按照基准利率执行，深圳一家银行的贷款利率也将上升30%。 ’杜俊丹说，银行内部的审查将更加严格。 贷款用途附加条件也增加，取款周期延长，额度变得更小，同时只有信用高的房企才能得到资金，小型信用状况差的房企风险增加。