“融创孙宏斌：我只关心一线房企阵营”

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经记者尚希从北京出发

顺驰宣布被路劲低价收购后的2666天，孙宏斌带领融和团队再次回到领域第一线。 现在的融和比当时的顺驰更强，更让同行竞争对手害怕。 即使有疑问，对方也必须承认孙宏斌已经成为年房地产领域的象征。

根据克比瑞公布的最新排名，融创年销售额排名在所有房企中位居第11位。 孙宏斌到底是用什么方法，让顺驰倒下2666天后，销售额最初只有30亿元的融创再次站在一线房企冲刺的位置上？ 他戏剧般的人生经历，是多亏了十年来中国房地产市场持续的井喷，还是顺理成章的跌倒给他带来了充分的教训？

追求速度控制的节奏/

“他小跑上楼梯，大步走，穿着运动服，走近我才认识。 我差点没时间和他打招呼。 ”融入中国普通员工话语的孙宏斌，与聚光灯下、录音笔前的他略有不同，但不知道的是他的速度。

孙宏斌自己解释说:“是的，是速度。” 每个领域对速度的要求都是一样的，“前面摔倒了，马上爬起来跑了。 我们只是跑得比别人快一点。 ”

83亿、192亿、356亿、508亿元，这是融和上市4年来跑出的成绩。 508亿元的合同额距离全国房企前十名只有一步之遥。 根据克比瑞的数据，全年仅有10家全国性开发商的销售规模超过500亿元，融创居第11位。

兰德咨询总裁宋延庆表示，融创是目前领域唯一实现“四高”的公司，“高周转、高杠杆、高溢价、高收益”。 ”。 宋延庆对《每日经济信息》记者说:“这几年业绩增长较快的公司几乎都是高周转的，同时也有合理的产品定位。”

这样，在1月8日的全国媒体见面会现场，孙宏斌报告全年销售业绩650亿元时，紧随其后的是“是否过于保守”的问题。 因为，一些拆迁师和领域人士预计今年将达到800亿元。

“目标设定得低的话，容易实现，也会有惊喜，看起来水平比很高！ ”孙宏斌毫不掩饰他的野心，“我们一定能赶超龙湖”。

“对融和来说，管理团队将其自律总结为‘一个集中’和‘两个要点’。 ”融和执行董事副总裁李绍忠这样说道。 所谓“一个集中”，就是项目能否获得的最终决定权在于集团，在确保现金流和负债率绝对安全的基础上，集团平衡资金和资源。 另一方面，“两个重点”是支持项目价值评估的定位和计划方案，以及确保集团整体现金流的安全性和可靠性的资金处理方案。

“集中注意力高，深耕城市”是孙宏斌的核心战术之一，“走错土地神救不了你”的信条是，拿地时极其谨慎，“不在乎负债率”。 我只关心现金流。 各公司、各领域、各项目对负债率的耐受性不同。 希望它快速成长，负债率低，所以不可能。 ”

因此，孙宏斌创造了销售债务率(销售债务率=销售额/短期债务)的概念，更准确地了解了融资快速发展的现状。 有多少现金，需要偿还多少短期债务？ 根据该年上半年的年报数据，融资的债务出售率为1.8。

300多个项目中的19个/

人们记得和睦相处地“肆虐”。 从北京亦庄到农展馆再到天津手表厂分区，融和的“地王”之战上演“连续剧”。 人们不知道的是，背负着顺驰惨痛教训的孙宏斌其实比谁都优秀。

“年融创在研究340多个项目的基础上，最终获得了19块土地。 比率小于6%。 北京的一些地块我们追踪了五六年，最终放弃了。 ”李绍忠表示，具体来说，各项目的研究判断，将由企业财务部门、研发部门参加。

年融化得到的所有土地，都是事先经过精心选择的，绝非偶尔为神执笔。

在看似高价的北京市场，融和土地平均地板价格为1.9万元/平方米，但售价可达4万元/平方米以上。 在上海市场，接近以1.4万元/平方米的地板价格获得的项目，但可以为融解带来7万元/平方米以上的销售单价。

由于预测的巨大利益，孙宏斌大胆出手重拳。

“我现在最困扰的是，我拥有的土地不高，却不说别人贵。 ’孙宏斌这样说。 据融创推算，全国各地略有不同，但基本上维持土地价格与售价之间在2万元空之间。

“因为大家不理解，所以可能无法让大家理解。 ”孙宏斌表示，即使评价有误，融和所需的风险也极为有限。

李绍忠披露了这样的细节，每年获得土地450亿元，土地净权益占近70%，但净投入额不超过150亿元。

正如许多人所怀疑的那样，一旦市场逆转，融创将步当时顺驰的后尘。 他们没想到孙宏斌其实早就留了手。 上述融资安排意味着，即使有一两个项目评估失误，也不容易危及呆板的生命线。

“1000亿已经不是我们的目标了。 我认为这是一起水到渠成的事件。 我在意的是一线房企的阵营，我们现在是二线或一线半。 ”孙宏斌说。

绿城合作伙伴/

李绍忠用心中有猛虎、细细嗅玫瑰这一文学模范诗句总结了融和的一年。 猛虎凶猛的一面是连续几年夺走的“地王”，玫瑰比喻着对产品的苛刻要求。

孙宏斌想晚的地方，苏州桃花源是一个。 这部偏安苏州江南小城的绝世作品出自宋卫平之手，也被孙宏斌直呼“这样的项目，一生只能做一次”。

桃花源的精彩凝聚了“融绿合作”的绝妙之处。 一个人将为此重生，一个人将为此涅槃。 这两位中年男性惋惜的背景有孙宏斌的战略。 是股权开放战术和各方面的合作，他们共同追求的是产品。 “我们都想把产品做好。 有英雄主义的故事。 宋先生追求完美，对他来说是一个目的。 ”孙宏斌说。

在他看来，融和过去十年最成功的是与绿城合作在上海迅速发展，“融和的迅速发展和产品质量的提高，这是我过去一直说的一生一次的机会。 ”。

孙宏斌的感慨来源于融绿过去一年的非凡业绩。 成立仅一年半，融绿就在上海销售112亿元，成为上海销售额前三的房企。 无锡的融绿继年后，年再次成为无锡市场的第一名。

事实上，绿色城市并不是唯一的伙伴。 世茂、九龙仓、保利、方兴……与融创合作的公司几乎都处于行业领先地位，而融创也通过与这些同行合作，获得了较高的收益。