“绿地冲击波：商业地产成挑战筹码”

本篇文章2156字，读完约5分钟

经记者沙菲出生于上海

根据克瑞日前公布的“中国房地产公司销售top50”排行榜，绿地仅以125亿元的差距紧随万科，排名第二。 之后的万达、保利等公司销售额为1200亿~1300亿元，暂时不会威胁绿地和万科。 绿地因此被克比瑞研究中心总监薛建雄称为“最有可能影响万科老大位置的一年”的房地产企业。

但是，绿地真的会成为中国房地产领域的新领导者吗？ 这在一定程度上取决于商业房地产行业绿地的开发前景，也与a股和H股构建的融资平台的融资能力有很大关系。

提前战术部署带来特点

有报告称，克瑞发布上述排名后，绿地能赶上万科，甚至有超越之势，在于商业地产对绿地业绩的贡献。

绿地董事长张玉良曾表示，全年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。 数据显示，绿地集团全年土地储备规划800亿元左右，正在建设的商业地产超过2000万平方米。

其中，最能代表绿地商业地产的无疑是超高层地标性建筑。 据统计，绿地目前已建成17幢绿地中心超高层，目前全国300米以上地标性建筑的50%由绿地集团投资建造； 世界10大高楼中，绿地集团旗下有3座，将来每年将有2~3座绿地中心竣工。

兰德咨询总裁宋延庆表示，绿地商业地产主要有两条产品线，一条是在城市中心位置开发的绿地中心，另一条是在郊区开发的商务大厦。 这两条产品线现在的销售情况很好。 与其他住宅企业不同，在绿地开发的商业不动产，大部分都被出售，只有很小一部分选择了自己所有。

这种商业地产开发战略在绿地面临商业地产可能存在的供给过剩风险时，能够从容地表现出来。

“绿地在商业地产运营中，无论是销售还是保有都已有十几年的经验，有很多可以避免商业地产调整的做法。 ”薛建雄告诉《每日经济信息》记者，超高层的盈利模式之一是全部持有、长时间经营，按照目前的经营状况，大致需要15~16年的回收期。 但是绿地的模型只有最好的部分，剩下的都要卖掉。

《每日经济信息》记者了解到，绿地是上海奉贤地区的办公楼项目，价格1.2万元/平方米，年销售额将达到1000套以上。 相比之下，其他房地产开发商开发产品的单价和总额较高，因此往往不容易实现良好的收益率。

绿地在商业地产行业的特点是战术调整领先于领域。 宋延庆表示，绿地很早就提出了“超高层战术”、“智慧城市”、“产城一体化”等一系列战术概念，通过开发新产品，他们进入了许多城市快速发展的新行业，获得了较为廉价、高质量的土地资源。 现在，涉及绿地的房地产开发行业不仅有商业房地产，也有产业房地产等行业。 相比之下，万科进入商业房地产开发有点晚。

此外，绿地比较灵活的组织架构也将成为未来与万科对决的筹码。 据绿地集团官网介绍，绿地目前在许多地区的房地产开发中实施事业部制，赋予事业部很大的权力，可以根据市场变动比较自由灵活地进行战略调整。 相比之下，现在大部分地产商都是区域企业或城市企业制，在管理灵活性上明显不如事业部制。

年绿地在海外市场的销售额超过100亿美元，根据此前绿地公布的数据，我们希望每年在海外市场实现130亿元的销售额。 如果这个目标顺利实现，一定会给绿地带来越来越多的特征。

跨国融资渠道支持高周转

此外，融资能力对房地产企业也很重要。 一位房地产经纪人表示，开通a+h渠道对绿地后续业绩非常有帮助，特别是在拿新项目时，新的融资平台可以提供很大的支持。

《每日经济信息》记者表示，绿地收购的金丰投资(a股)和盛高地)H股)两个壳牌企业都无法在短期内注入绿地庞大的资产，但这两个平台仍将为绿地的未来提供持续的融资渠道，

年5月，绿地租用壳子盖得很高，之后被称为绿地香港( 00337，hk )，逐渐将新取得的土地注入上市公司，港股上市公司的融资平台，为土地项目的后续开发起到了很大的便利。

年12月11日，绿地香港以59.5亿元(约76.49亿港币)获得上海黄浦五里桥街道商业用地，折合楼价为24231元/平方米，这是上海全年总额第二高的经营用地。 此外，绿地香港年在上海、杭州、昆明、南宁等地小规模购买土地，累计土地消费达83亿元。 香港方面进一步表示，全年的销售目标是确保100亿元，达到150亿元。

他介绍说，在土地投资资金来源方面，绿地香港除依靠自身现金储备和销售回流资金外，企业还将通过合作开发的形式整合资源，分散风险，发挥H股资本平台的特点积极寻求多样化的融资渠道。 迄今为止，绿地香港已经得到母公司4亿美元的注资，并于去年10月发行了7亿美元的债券。

不仅香港股市开始发力，绿地何时在整个a股上市也备受关注。 年12月19日，上海联合产权交易所发布新闻，绿地集团21亿股(对应股数为20.2468% )增资项目完成投资者偏好选择，平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投等5家pe机构。

这意味着，绿地集团近年来开展的内部诸多杂项所有权结构清理工作，终于有了进一步的进展。 业界普遍认为，绿地集团有望利用这一点进行包括新的内部管理、股权在内的改造，为其整体上市铺平道路。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，金丰在绿地的投资能否成功，也取决于证券监督管理委员会对房地产再融资的态度。 这些房地产商表示，相信政策一旦被突破，绿地将很快开始资产注入和再融资计划，这对之后的规模扩大有实质性的帮助。