“中信海南别墅项目涉嫌撞红线 恐拖集团整体上市后腿”

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经记者叶书利从北京出发

中信地产旗下海南别墅项目“违章门”的事情继续发酵。

在采访中，一位业内人士指出，该别墅项目涉嫌至少踩到国土部门的三条政策红线。 通过就证券监管委员会和国土部就房企融资问题建立的相关信息表达联系机制，国土部可以就本项目的相关违规行为，对拟包括中信地产在内的中信集团整体上市计划提出黄牌警告，并以红牌否决。

龙潭岭项目涉嫌撞到三根红线/

中信地产旗下的海南别墅项目中信龙潭岭项目涉嫌至少撞到三条红线。 这件事的影响半径，不仅会影响这个项目本身，还可能进一步影响中信房地产和中信集团的上市大计。

琼海市规划建设局副局长王培宁目前对外表示中信龙潭岭项目未取得建设工程施工许可证，另外5月初，据总公司透露，中信地产海南投资有限企业总经理王丽也公开承认了这一点。

中信龙潭岭项目还涉嫌囤积违约。 据总公司报道，王丽介绍，中信地产2003年从其他企业获得中信龙潭岭项目所在的博鳌龙潭岭地块，但到了年开始建设。 也就是说，至少在中信地产，这个地块已经空了将近8年。

根据国土部公布的《闲置土地解决办法》第四条规定:“满两年未着手开发的，可以免费收回土地使用权； 但是，开工开发由于不可抗力或者政府、政府相关部门的行为或者开工开发所需的先行事业而延迟的情况除外。 ’换句话说，这个项目涉嫌违反囤积。

另外，中信龙潭岭项目还踏上了《禁墅令》的红线。 《每日经济信息》记者观察到，中信龙潭岭项目于年开始建设别墅。 早在2003年2月，国土部发布的《关于清理各种小区用地加强土地供应管制的紧急通知》，即《45号文》，首次确定了提出“停止别墅类用地土地供应”的《别墅禁令》。

王丽对此也自我评价说:“这是合理不合法的问题。”

一位业内人士对《每日经济信息》记者分析称，涉嫌违反中信龙潭岭项目三项，对期望单独上市的中信房地产和拟整体上市的中信集团都是重要关系。

前述业内人士具体解释称，2009年4月23日，中国证券监督管理委员会相关部门负责人表示，证券监督管理委员会已经就国土部和房企融资问题建立了相关信息表达联系机制，今后房企融资需征求国土部意见。 在分工上，国土部称证券监督管理委员会负责审查公司土地购买的合规性。 相关事项第一，检查公司是否存在非法取得土地、土地闲置、拖欠土地价款、调整土地用途和规划条件等问题，并据此提出是否支持融资的意见。 证券监督管理委员会负责结合国土部的审查意见，审查房地产公司融资是否有发行条件。

据该证券监督管理委员会相关部门负责人介绍，将创建两类公司纳入征求国土部意见的范围。 另一方面，为募集资金而投入房地产项目的股票类融资公司； 另一方面，不投资房地产项目进行募捐，但也包括单纯补充流动资金或返还银行贷款的复印件，原业务中也包括房地产经营的股票类融资公司。 这类公司有可能将募集资金间接用于房地产项目，因为“征求意见的范围以采取认识项目的不认识主体为根本，非房地产公司在房地产开发中使用融资时，也必须纳入征求意见的范围”。

上述业内人士分析，证券监督管理委员会和国土部的信息表达联系机制分析认为，监督管理对象为股类融资，上市地点没有差异。 “债权融资具有较高的融资价格，具备一定的市场约束机制，发行企业债务的房地产公司暂时不在范围内”。 在接受《每日经济信息》记者采访时，广东圣方律师事务所房地产律师颜宇丹也分解了这一规定，根据“依法不禁止”，大致上，该规定中没有提到上市地的具体要求。 因为这个规定，可以理解为广义的方法。 也就是说，这个规定面向的是所有的上市地点，没有上市地点的不同。

这些业内人士分析认为，中信龙潭岭项目以上3项违规嫌疑行为属于国土部审查范围。 这是因为无论中信房地产是作为房企单独上市还是作为中信集团整体上市，国土部都有可能根据该相关规定对其上市行为发出黄牌，或挂牌上市。

中信集团全体上市出航/

值得注意的是，目前中信集团的整体上市计划正处于敏感冲刺阶段。

根据中信集团官网发布的《企业要闻》，4月27日北京首都大厦在这里举行了中信集团整体改革后的首次股东大会——年度股东大会。 但是，这本《企业要闻》没有公布当天会议的具体议题和复印件。

《每日经济信息》记者于年12月28日在中信银行公告中表示，“中信集团重组改革方案已获中国财政部批准。 根据方案，中信集团将出资大部分现有经营性净资产(包括其持有的本公司股份)，与北京中信公司管理有限企业共同发起设立中国中信股份有限企业(以下简称中信股份)。 此外，将整个中信集团改制为国有独资企业，更名为“中国中信集团有限企业”，继承原中信集团的所有业务和资产。

根据该公告，中信股份结构为:中信集团持股99.90%，中企业管理持股0.10%。

中信集团改革成功，标志着中信集团整体上市计划又向前迈进了一步。

不愿命名中信地产的人士向《每日经济信息》记者透露，2008年，中信集团提出了集团整体上市的战术计划。 年，中信集团曾一度计划年底在h股市场实现ipo，融资规模最高达约118亿美元。

几乎在同一时期，中信集团旗下的中信房地产也不断传出单独ipo的相关信息，但2008年1月21日中信房地产股份有限企业挂牌将相关ipo的推测推向了更高的高潮。

上述中信地产相关人士对此表示，中信地产确实有单独上市的计划，但后来由于两个原因难以实现。 首先，2008年房地产调控导致市场暂时低迷，之后政府相关部门对房企上市融资政策收紧，给中信房地产单独上市带来变数。 其次，地产业作为中信集团非金融板块的主导实体产业，对中信集团在整体上市募集过程中的吸引力非常重要。 基于以上两个原因，目前中信房地产单独上市计划基本取消，中信房地产资产将注入中信集团整体上市框架。

在采访中，《每日经济信息》记者从上述中信房地产相关人士那里得到了中信信用评级有限责任企业发布的《中国中信集团企业年度跟踪评级报告》。 据报告，截至年底，中信集团总资产25391亿元，其中金融类资产20958亿元，非金融类资产4102亿元。 非金融类资产中房地产和基础设施业务资产1436亿元，仅占集团总资产的约5.66%，但占集团非金融类资产的近35%，年在房地产和基础设施业务集团的利润贡献率达14.47%，非金融

据了解，中信集团的房地产业务分为中信房地产、中信泰富、集团总部三大平台。 根据上述《评级报告》，年末，中信集团旗下房地产及基础设施板块资产为1436亿元，而中信房地产主页显示，全年中信房地产总资产约为800亿元。 综合起来，中信房地产资产在当时的房地产和基础设施板块资产中所占的比例约超过50%，其资产对中信集团的整体上市至关重要。

负债率高的未来将面临债务高峰/

从未来几年的偿债结构来看，中信集团也有上市融资的内在诉求。

根据《中国中信集团企业年度跟踪评级报告》，中信集团最重要的业务金融业中，由于中银领域业务的高负债运用优势，中信集团并购口径的资产负债率一直处于较高水平，2008~2008年资产负债率分别为88.26%、89.72%。

该报告显示，中信集团总部在高资产负债率的重压下，年、年、年、年、2023年等年为债务超额高峰年，每年有50亿元以上的债务到期。

还债高峰期也有可能是上市年。

但是，作为中信集团非金融板块支柱的房地产板块，整个中信集团在上市过程中可能会拖后腿。 除中信龙潭岭项目涉嫌关联违约外，在房地产调控下，中信集团房地产板块面临着巨大的快速发展压力。

前述《评级报告》也指出，房地产调控政策的实施，给中信集团房地产板块的业务增长带来了一定的压力。

另外，中信房地产内部人士指出，中信集团房地产板块各平台之间的整合，也直接影响中信集团房地产板块的效率，影响中信集团整体上市。

该集团房地产板块整合主要包括两个方面的复印件。 是中信房地产、中信泰富、中信集团总部3个房地产平台之间的整合，以及中信房地产内部中信华南、中信北京、中信深圳和中信国安部分房地产业务等4个平台之间的整合，改制后的中信房地产股份有限企业是这4个平台整合而成的。

值得观察的是，有时社会上出现了中信集团各房地产平台之间整合不协调的呼声。

记者就相关问题通过邮件采访了中信地产相关部门，但在发布消息之前，对方尚未做出回应。