“房企国外融资风潮再起 资金价钱或水涨船高”

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经记者区彦王杰出生于广州、北京

在预计内地资金紧张的情况下，进入年后，包括富力房地产、佳兆业在内的多家内地经营并在香港上市的房地产企业(以下简称内房股)将公布境外发债计划。

中原地产市场总监张大伟向《每日经济信息》记者表示，多个内房股1月份选择大规模融资，首要原因是目前内地资金紧张，预计一季度将有大量房企选择海外融资。

在这几年房地产市场持续调控的背景下，房企难以在内地金融和资本市场进行融资，许多房企纷纷转向海外市场融资，与内地市场信托等融资形式相比，海外融资的价格也相对较低。 但从长远来看，随着美国量化宽松政策的退出，融资价格和汇率风险增加，未来房企海外融资难度将大幅上升。

多家房企公布海外融资计划/

年1月7日，富力地产( 02777，hk )宣布，发行人万亿运有限企业发行2019年到期的10亿美元( 8.5 )优先票据，扣除分组贴现、佣金和其他费用后，票据发行净所得约为9.82亿美元。 据富力地产称，募集的资金将用于再融资和其他常规企业用途。

穆迪副总裁和高级分析师曾启贤表示，拟在富力地产发行票据的资金有助于改善企业财务灵活性，延长债务期限，但发行票据对企业主要信用指标的影响有限。 因为募集的资金大部分将用于偿还短期债务。

同日，佳兆业( 01638，hk )宣布，将追加发行年末年初发行的2亿5000万美元8.875厘优先票据。 另外，合景泰富( 01813，hk )也宣布，拟国际发售担保美元利率优先票据。 据了解，两家企业发行的净额将用于现有债务项目的再融资以及企业现有和新项目的投资。

对此，盛富资本和协调国际总裁黄立冲面对《每日经济信息》记者表示，另一方面，由于年市场的预期，内地资金面临紧张态势。 另一方面，目前香港市场流动性充裕，存在融资窗口。 因为这多家内房股希望利用短窗口期实现融资。

张大伟表示，从目前情况看，内地房企销售较为乐观，但市场预计一线城市土地竞争将加剧，因此各公司比往年更关注资金安全。 为此，许多公司公布了海外融资计划。

一位上市房企代表在接受《每日经济信息》记者采访时表示，年初是房企发债的窗口，房企前一年的业绩将影响发债的成败和融资价格的高低。

这家上市房企的代表还表示，融资公司除了缓解资金压力外，还有越来越多的东西为今后的快速发展做准备，越来越多的东西是储备力量。

海外融资的难度或增大/

据连锁房地产市场研究部对40家上市住房企业的监测，去年11月，40家上市住房企业海外债券融资平均利率为7.65%，比去年下降1.35个百分点。

对于内地信托等融资渠道，较低的资金价格使得内地住房企业对境外融资的依赖程度越来越明显。 但是，张大伟指出，随着美国量化宽松政策逐渐退出，海外市场资金录用价格也逐渐上涨，房企融资价格和汇率风险大幅增加，内陆房企未来海外融资难度将大幅上升。

黄立冲进一步向《每日经济信息》记者表示，“目前，美国退出量化宽松政策的影响还不明朗，内地房企没有做好抓住机遇实现海外融资的准备。 预计最早到下半年，美国退出量化宽松政策的影响将逐渐显现，无论是海外还是内地，即使资金紧张，公司能否发债，融资能否成功也值得关注。 ”

高速旋转至主流开发模式/

值得观察的是，土地支出作为房地产项目开发最重要的价格，目前越来越高。 中原地产研究中心提供的数据显示，年全国主要40个城市，土地成交额达到14707亿元，比年10674亿元上涨45%。

上述上市房企代表表示，房地产是资金密集型领域，公司对资金诉求较大，随着土地价格的上涨，快速发展压力逐渐加大。 上市公司自然会考虑通过融资调整财务结构，使企业财务结构更加合理。

阳光100运营商集团常务副总经理范小冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，高周转是目前房地产公司的主流开发模式。 因为高周转可以节约资金价格，提高资金的采用率。 住宅企业通过高周转的模式，可以提高投资转化率。

根据克瑞年12月发布的报告，万科、保利等典型高周转公司，当年新增项目60%以上开盘，平均开盘时间均在10个月以内，年初新增土地储备也有相当一部分上市，平均开盘时间8个月左右，时间明显。

上海易居房地产研究院研究员认为，年房企业的战术路线已经确定。 也就是说“多占土地，多推光盘”。 年初瞄准海外融资市场，为公司获得比较廉价的资金。 高周转提高公司业绩，保障募集资金的投资转化率最大化。 但是，这些公司的土地持有方式也可能会发生“膨胀”。