“4个月最高涨5倍 上海自贸区写字楼租金直逼市中心”

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经记者沙菲出生于上海

上海自贸区成立以来，当地寸土寸金的现象越来越明显。 根据世邦魏理市研究部的最新统计数据，年7、8月，外高桥办公楼平均租金价格为1天2元/平方米，但截至年底，租金价格已提高到1天9元/平方米，空安装率也从此前的30%下降到8%

事实上，自年9月以来，自贸区办公楼租金开始上涨，特别是9月底贸易区挂牌前后和“11”以后，还出现了两次房租大幅上涨、月内租金翻倍的现象。 截至目前，自贸区部分办公楼租金涨幅已超过500%。

“原本自由贸易区内的一些办公楼因租赁情况不好而改为酒店，但现在有些酒店再次改为办公楼对外租赁。 》昨天( 1月6日)，国际物业服务机构戴德梁行商业物业租赁负责人向《每日经济信息》记者介绍说，物业用途的变化，代表了当地物业市场前景的巨大变化，写字楼无疑成为自由贸易区受益最多的物业。

租金水平超过市中心

靠近海岸线的上海自由贸易区办公楼的租金价格与上海市中心商务区的价格相差无几。 数据显示，截至2009年3季度，上海自贸区办公楼租金刚刚超过漕河泾开发区。到了第4季度，向后面甩出了四川北路这样高质量的板块，逼近虹桥商务区。

高力国际昨日公布的数据显示，截至年底，上海核心商务区甲级写字楼平均租金为每天8.9元/平方米。

据世邦魏理市研究部统计，外高桥保税区内目前最高的写字楼、汤臣国际贸易大厦的报价，从成立前(年8月)的每天3元/平方米，上升到每天9元/平方米，4个月涨幅达到200%，租金价格直逼市中心 该地区另一幢办公楼外高桥大厦全年8月至年底的租金涨幅更是惊人，其租金报价从每天1.3元/平方米达到每天8元/平方米，涨幅达515%。

德融地产分解师钱宁罗告诉《每日经济信息》记者，由于受自贸区概念的影响，区域内写字楼供应严重不足，外高桥地区整体写字楼租金价格暴涨，“当地写字楼不仅供应量少，而且是老房子”。

据世邦魏理市研究部统计数据显示，目前外高桥保税区内质量达到乙级或相近的商业办公楼总库存约40万平方米。 其中，建成年数在10年以上的办公楼占整体的56%，几乎没有建成年数在5年以内的办公楼。

世邦魏理市表示，现阶段咨询写字楼房源的客户数量成倍增加，因此自贸区个别写字楼业主停止了中介服务，自行接待宝钢浦东国贸大厦、汤臣国际贸易大厦、三联大厦等上门咨询的客户。 有些已经停止了对外报价。

世邦魏理市世界研究部理事谢晨认为，上海自由贸易区的设立，迅速重新定义了区内办公楼的价值。 但是，目前提高办公楼租金和售价的指控大多来自抢手的中小型民营公司。 这些公司往往具有诉求面积小(仅用于公司注册)、注册在区内、业务在区外的特点，且不存在短期内向区内派遣大批人员直接开展业务的实际办公室诉求。

变成办公用地不足的土地种植

记者了解到，上海自贸区挂牌以来，已有多家公司上传。 截至年12月31日，自贸区内新设内资公司共有3405户(含分公司21户)，注册资本)金)总额为685.86亿元。 新建外商投资公司228家(含分公司5家)，投资总额13.38亿美元，注册资本总额9.8亿美元。

一位机构人士认为，随着大部分分支机构上传到上海自贸区，办公用地将成为最紧缺的土地种类，但对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区来说，土地性质的转换不可缺少。

一位不愿指名道姓的人士表示，集中在自贸区办公楼的外高桥，有望成为自贸区内土地转移性的第一个试点区域，该区域部分工业用地有望转化为商业事务性质。

事实上，外高桥在去年8月30日发表的定增方案中，展示了土地性质转变的边缘。 根据外高桥定增预案，上海自贸区一期五大平台30个子项目规划，跨国公司地区总部平台中4个项目应用于企业总部办公，外高桥为该4个项目安排的地址为卡尔·蔡斯

一位业内人士分析说:“将仓库改造成办公大楼是可能的，但住宅和商业不动产不能成为区内重要的照顾对象。” 政府非常谨慎，临港现在也不随意接受投资，只有定制的项目得到认可。 ”