“高风险的跨界：房地产深度渗透金融业”

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从2005年开始，房地产调控通过收紧住房贷款、开发贷款、停止房企ipo成为房地产市场的“锁定”资金。 初期，这些方法是迅速冷却楼市的“特效药”，但每次出台调控政策，马上就会出现降价、缩小的现象。 但是，随着时间的推移，房地产业渐渐有了金融的“耐性”。

信托、私募基金、供应链贷款、甚至各种有价证券……多样化的融资渠道逐渐削弱了之前流传下来的信贷限制政策的威力。 住宅企业通过各种渠道的“输血”，反而进入了高速扩张的时代。 在开发者享受金融创新带来的饕餮盛宴的同时，金融领域可能面临着无形的危机。 如果房地产泡沫破灭，风险几乎毫无疑问地转嫁到现有的金融系统上，那时候怎么办呢？

经记者杜兹乐出生于成都

一个月前，在四川蓝光集团对外公布的重组计划中，出现了第二大“平安创新资本”之谜股东。 这实际上是注册资本达40亿元的知名pe机构，也是平安信托全资子公司和实际控制人平安集团的另类投资平台。

现在是蓝光借壳上市的前夕，pe机构打算借机退出。 因为它浮出水面了。 现在，房地产公司借用金融资本、金融资本共享房地产红利似乎已成为常态。 据业内人士介绍，这是一个房地产和金融“混血”的时代。

此前，房地产知名买家任志强曾在公开场合表示“年房企业不差钱”，看来来自众多金融资本的“输血”很成功。 本来利用紧缩银行开发贷款、关闭a股市场等手段稳定房价的楼市调控效果不佳，但最近媒体接受了代理销售房地产信托等产品的第三方理财和银监会的窗口指导。

明股暗债的pe基金模型/

据清科研究中心统计，年前11个月，房地产基金异军突起，共新增房地产基金131只，公开金额130只，共计105.11亿美元，除9只( 34亿美元)为外资机构设立外，其他房地产基金均为内资机构设立

近日，在上海联交所曝光的绿地集团增资扩股新闻中，5家集资认购的pe机构再次浮出水面，备受投资市场瞩目。

据信息，这5家pe机构分别以平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海职业、上海国投合作迅速发展，共认购20亿8700万股，投资117亿2900万元。 其中，平安创新资本认购10.37亿股，出资58.30亿元。

据克而瑞研究中心总监薛建雄介绍，这些pe机构作为财务投资者，通常要等三到五年后才能退出红利。 pe提供的资金相当于资本，收到后，可以借到越来越多的债，今后要么在绿地回购，要么换成上市公司的股票在资本市场退出。

“目前，基金企业对房地产领域的认识越来越准确。 ”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在与《每日经济信息》记者的采访中指出:“他们当然看好绿地的主要业务，但房地产公司要进行大规模的投资需要融资支持，房地产融资1到2年就可以完成项目投资。”

事实上，陈宝存所说的情况常见于pe投资房地产项目企业。 年9月、10月，中城联盟旗下的上海中城永玺投资中心、上海中城永跃投资中心两个私募基金分别参与了中粮产地南京、成都两个项目。 其中，成都项目基本上是股债一体。

现在，房地产业的“pe+信托”模式很流行。 也就是说，pe利用信托机构销售的特点，信托机构利用pe投资管理的特点。

“在新型城市化进程中，房地产业的快速发展仍处于上行区间，在快速发展空之间巨大。 当前，我国房地产基金领域正迎来快速发展的黄金时期。 ”据清科研究中心房地产基金研究室介绍，目前，以开发商为背景的pe机构进入房地产投资行业，以基金为产业背景的这三类机构成为房地产基金的骨干。

《每日经济信息》记者从公开报道中获悉，平安创新资本2008年7月以3亿元的价格获得重庆金科集团约5.6%的股份。

但是，金科股份年报显示，平安创新资本持有的7865万多股解禁流通，还有一起上传的“君丰渝投资”，截至报告期末未退出。 截至年三季度末，平安创新资本尚未退出。 年9月，清科集团的研究报告指出，房地产基金投资于总企业层面，影响因素很多，存在额外的风险。

但是，有意直接取得企业股份的pe基金为数不多，目前大部分pe基金投资最多的是具体的房地产项目，多以股票形式投资，但属于“明股暗债”，要求在一定期限内偿还贷款 在这个模式中，开发商的债务杠杆率进一步扩大，许多企业可以实现高额的资金回报。

住宅企业频繁参加银行/

年12月初，贵州上市房企中天城投宣布入股贵州银行。 公告复印件显示，该企业拟出资约亿元，参与贵州银行年度增资扩股计划，董秘谭忠游在此前接受采访时表示，愿借此加强和加强银企合作关系。

“地产商进入银行不仅仅是为了处理融资困难。 》卓创投资管理(成都)有限企业董事总经理宁远对《每日经济信息》记者说，第一有几个理由。 一是与银行建立更紧密的关系，寻求为融资服务。 二是房地产一直面临调控风险，目前银行估值不高，房地产商认为参与银行是一种很好的跨领域投资行为。三是银企合作，寻求万科和徽商银行商定的社区金融等领域新的快速发展思路。

两个月前，万科地产宣布，企业作为基础投资者参与了徽商银行H股的首次公开发行。 此次认购股份不超过8亿8400万股，认购金额不超过34亿3000万港币，最终持股比例约占徽商银行扩大后股东的8%至8.28%之间，有望成为徽商银行最大的单一股东。

值得观察的是，投资徽商银行的房企不仅万科，香港东原地产同样买入440万股，价格1553万港币，对外主张徽商银行股的买入是一种有吸引力的投资，可以提高企业的现金收益率。

一位研究机构负责人对《每日经济信息》记者表示，从快速发展趋势看，房企频繁并购银行，引领房地产领域融资模式创新和相关金融产品创新。 随着住宅产业化的推进，未来房地产领域呈现出“金融业+加工业”的快速发展趋势。

难以避免的风险/

事实上，开发商和金融的双向渗透，不仅局限于pe基金和银行，保险、信托甚至其他形式的房地产投融资也有房地产业的大规模介入。

此前，万科曾通过华润银行的产业链融资，为旗下供应商赢得债务。 这笔债的一部分最后又以各种形式回流万科。 同样，绿城的EC平台也在为绿城的供应链借款做准备。

另一方面，保险等金融机构现在对于不动产领域也很有意思。 平安、人寿等多家保险企业目前有购买房地产企业股权的经验。 在绿地、金地、远洋等领域享有盛誉的房企，目前的股东有保险企业和其他金融机构的身影。

随着房地产业和金融业的渗透越来越深，未来房地产调控不像以前那样容易了，只有用一张禁令限制开发贷款和贷款，才能很快收到有效的效果。 但是，如果房地产泡沫破裂，就会增加与金融业的关联，影响国家的经济安全。

另外，正在加速转型的金融业也面临着政策的诸多不确定性，由于整体资金紧缩，现金无法流入房地产领域，是否会影响房企的销售业绩，是否会陷入资金链的危机，相反，是否会波及到银行领域本身，这是一个必须解决的问题。