“二线城市扎堆酝酿提高基准地价 难改开发商拿地节奏”

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经过记者王杰从北京出发

年12月，郑州、青岛、海口及厦门4个地方城市加入调整基准地价大军。

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济信息》记者，集中调整的理由之一是到了调整年限。 二是因为这几年土地价格总体上涨。 基准地价只是参考值，过去的基准地价很低，新出让的地块很难反映实际的地价水平。

基准地价调整对进入二线城市的开发商有什么影响？

阳光100运营商集团常务副总裁范小冲对《每日经济信息》记者表示，虽然会影响开发商的土地收购价格，但在二线城市的开发步伐不会改变。

4个二线城市准备提高基准地价/

根据《每日经济信息》的整理，郑州、青岛、海口、厦门拟调整基准地价，较以往有不同程度的上涨。

公开资料显示，海口市本轮更新成果与2009年基准地价相比，整体水平上涨164.23%。 郑州市与2009年公布实施的基准地价相比，住宅用地整体平均上涨85%，商业用地平均上涨125%。 厦门市本轮拟调整的基准地价与2007年公布实施的基准地价相比，部分领域涨幅超过100%。

值得注意的是，根据克比瑞机构的统计数据，从上次基准地价实施时期至今，上述4个地方城市的房价均有上涨，涨幅均超过20%。

年，4个城市中涨幅明显的是郑州市和厦门市。

在国家统计局公布的年7月70个大中城市住宅销售价格波动情况下，郑州市新商品住宅环比上涨1.7%，居中部省会城市之首，在70个大中城市中排名第四。 根据同年8月70个大中城市住宅销售价格的波动情况，厦门市新建商品住宅价格环比上涨1.0%，涨幅居全国第6位。

青岛市国土资源和房屋管理局市场前廷世处长告诉《每日经济信息》记者，调整基准地价的判断有多种多样的做法。 例如，有按房价逆算地价的方法、基准地价系数修正法、住宅收益还原法等约4、5种还原方法，因为地价会和房价一起走，但这个地价会滞后于房价。 据此，可以根据土地、房屋的交易价格，估算基准地价； 国家为了防止房地产激增，在这种前提下，基准地价比土地市场的平均价格要低一些。

国土资源部2001年发布的相关文件表明，各级土地行政主管部门应当按照法律规定，建立基准地价并及时更新。 地价基本上每三年更新一次，并根据市场变化适时调整。

值得注意的是，上述4个城市的地价调整都过了3年期限。

厦门市今年前实施的基准地价从2007年开始实施，郑州市基准地价于2009年公布实施，海口市原有基准地价基准截至本回合判断基准超过3年。

“青岛市2007年曾调整基准地价。 ”据原廷世称，重新调整了年份，也通过了上级国土部门的检查，但没有实施。 因此，目前的情况相当于每六年调整一次。

开发者的节奏不易受到影响/

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理学部长赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，随着城市设施的不断完善，基准地价肯定在不断上涨。

但是陈国强指出，基准地价的上涨并不意味着之后划分的合约价格的上涨。 土地的成交价格取决于地块的性质、地块规模的大小、地区条件、参加竞争公司的人数等。

范小冲告诉记者，基准地价调整幅度有限。 基准地价调整，影响最大的是低价值、非热点城市的土地，对热点二线城市影响不大。

其理由是，在范小冲的解体中，低价值、非热门城市的土地多以底价成交，如果提高基准地价，开发商的土地价格就会上涨。 在热门的二线城市，许多房企抢夺土地，价格高者得，成交价格远远高于基准地价。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京向记者表示，目前郑州市土地紧缺，房企土地已经分化，小型房企还没有能力在郑州拿地，但标杆房企的土地还是基于自己的战术节奏，基准地价上涨改变了拿地节奏。

建筑业房地产内部人士在接受记者采访时表示，建筑业房地产在郑州市有大致的土地储备，必须继续观望市场，短期内很少抢夺高价土地。